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??回顧2024年各重點城市政策出臺情況，隨著北上廣深等一線城市相繼納入 “以舊換新” 的城市范疇，此政策已然成為“去庫存”的重要抓手。

??“以舊換新” 能切實有效地激發市場需求的內在機制，其根源還在于客戶對房企品牌價值的信任，以及對產品品質的認同。

??在市場深度調整的關鍵時期，南京安居集團作為責任國企勇挑重擔。積極探尋利民之策，推動樓市形成正向循環，經成本管控與資源整合，化解居民住房改善難題，切實詮釋 “何以安居，居優其屋” 理念，彰顯國有企業的責任擔當。

??作為南京本土具有深厚底蘊與重要影響力的國有企業，南京安居集團于市場面臨諸多挑戰、置換渠道阻滯不暢的特殊時期，展現強烈的使命感與前瞻性戰略眼光。

??2024年4月27日，南京官宣加入存量房“以舊換新”行列，南京安居集團率先進行政策試點。憑借對南京本土市場格局的洞察，安居集團全力制定了一套契合南京市民需求、兼具便捷性與可靠性的置換新路徑。

??從CRIC調研數據來看，在推出換購模式“以舊換新”后，南京安居集團旗下部分參與“以舊換新”項目五一期間來訪量明顯提升，整體來看較平日周末增長20%～700%不等，客戶參與熱情高漲，帶動市場情緒同步回溫。

??截至目前，據南京安居集團統計，旗下各項目案場累計來訪超過6500組，主力自操盤商品房項目月均來訪較活動前提升了26%，月均認購較活動前提升了278%。

??南京安居集團旗下換新房源涵蓋南京多個行政區，涉及16個商品房項目，類型覆蓋剛需、改善、高端全檔。通過剖析三類典型客戶在置換過程中的體驗反饋，能深入探究其實現高適配性的實踐路徑。

??高性價比住所換代升級：總價段契合與產品超配

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??“一套換一套”

??實現高性價比的住所換代升級

??——“現在住的房子太老了，想把老房子賣掉買套新的，預算在250萬上下”

??頤和縵山位于城東馬群，處于環紫金山外圍區域，與地鐵 S6 號線百水橋站相距約 400 米，滿足主城外溢客群居住環境及通勤便捷性需要。

??據克而瑞數據顯示，2024年1-11月南京主城六區60-90㎡二手房成交總價段主力集中在100-250萬之間。而頤和縵山配置89㎡以及115㎡兩種戶型，總價段控制在240-320萬左右，根據“以舊換新”舊房可抵80%的總價測算，可對接此類持有主城“老破小”欲以一換一，總價承受能力較弱的需求。

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??產品居住舒適度提升

??解決生活痛點

??——“現在住的舊房沒有電梯，想換個電梯房，戶型最好通透一些”

??主城老破小受制于建筑設計和時間的因素，難以契合現代居住的要求與審美標準。頤和縵山把握客戶需求痛點，其小區大門跨度超 40 米，采用仿石材立面，為客戶提供超越同檔次產品的體驗。

頤和縵山項目實景，實際以交付為準

??主城 “老破小” 在 90㎡以下通常為兩房布局，采光、通風等條件難以滿足居住者需求。頤和縵山切實為 “以舊換新” 客戶實現了從一代住宅到三代住宅的產品升級換代。項目選用菲斯曼地暖、日立中央空調、 愛迪士新風（或同等品牌）三大件，對標改善型住宅。

頤和縵山建面約115㎡樣板間實景，實際以交付為準

??在戶型設計方面，89㎡的小三房布局，采用三開間朝南與雙聯陽臺設計，滿足置換類客戶在居住方面的痛點需求。衛生間采用三分離設計，提升各功能模塊的使用效率，優化居住體驗。

頤和縵山項目建面約89㎡及115㎡戶型圖

??家庭生命周期躍升的換房需求：核心板塊的產品面積和配置升級

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??同區域或向上置換需求

??注重地段價值

??——“我在河西南住了十幾年了，還是希望在這邊進行置換，板塊發展還是不錯的”

??頤和鉑樾府項目客群多以看重河西南地段的首改客戶為主，注重地段及產品的雙重改善需求。該類客群有一定的財富積累，在考慮改善的同時較為注重房產的優質穩定性能力。

??克而瑞數據表明，2024 年1-11月，河西南板塊供求呈現出較為顯著的增長趨勢，前期因二手房拋售所引發的負面情緒正逐漸消散，客戶對河西南板塊價值的認可度逐步回升。作為南京當前主力發展的新城板塊，河西南憑借頂端規劃和配套成為改善客戶首選板塊之一。

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??產品配置的迭代升級

??注重居住舒適度的提升

??——“我現在住的是30多層的超高層，想換個18層以內的。面積肯定是要大一些，那些科技系統、會所什么的都是想要有的。”

??改善客群除了關注面積段改善之外，對于產品配置有較為嚴苛的要求。頤和鉑樾府項目17F小高的規劃設計，較大高層及超高層產品有較為明顯的舒適度提升。同時項目配置從115㎡到175㎡的戶型面積段設計，降低了入住河西主城的新房門檻，滿足不同家庭周期的置換需求。

??針對改善客戶訴求較多的科技系統層面，項目配置“三恒”科技系統，在室內溫度、濕度、氧氣方面，進行全方位優化升級。項目配備約500㎡的泛會所空間，設計更貼合業主日常生活軌跡，保留實際所需且高頻次使用的功能。

頤和鉑樾府項目實景，實際以交付為準

??固定資產配置優化新方略：深度錨定核心板塊稀缺產品的價值邏輯

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??多套整合

??實現固定資產配置優化

??——“我手上有不少房產，對國內未來的房地產市場還是比較看好的”

??從頤和天晟府的置換客戶特征分析，多為持有多套房產的南京土著或新貴，其核心思路是通過對家庭資產進行重新優化配置，轉化為更為穩定的優質資產。

??從克而瑞數據來看，2023年一線城市的千萬級豪宅成交近 4 萬套，重點二三線城市亦達到 1.3 萬套，較同期增長10%。同時，更大面積的豪宅呈現出更強勁的需求。全國 20 個核心城市的一手千萬豪宅，面積達 180 ㎡以上的產品成交占比達 40%。

??頤和天晟府深研此類客戶群體需求和市場趨勢，且有別于市場其他豪宅項目，為拓展客戶群體范圍，設定 200 ㎡為起步面積標準。頤和天晟府項目僅規劃兩種戶型，即建筑面積約 269㎡及 387㎡戶型，精準定位頂層客群。

??建面約269㎡樣板間實景（左），建面約387㎡樣板間實景（右），實際以交付為準

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??聚焦核心板塊的稀缺產品

??綜合投資回報和居住價值

??——“我就一心想要找個絕對核心的板塊，首選大平層”

??豪宅客戶對于資產配置的核心需求，主要聚焦為資產標的的稀缺屬性以及穩定性。

??頤和天晟府落址于河西中板塊，據 CRIC 數據表明，此板塊長期處于供不應求的態勢，其 2022 年供求比例曾降至 0.44，新房價格與市場波動中穩健上升，為豪宅客戶資產配置需求提供具有吸引力的投資標的。

??在優化資產的同時，豪宅客戶群體更傾向于選擇能夠滿足其多元需求的產品。頤和天晟府以國際化美學精準對接頂層客群的價值趨向，項目建筑面積約 387 ㎡戶型，一層一境，配備專屬雙電梯直達，重構當代高端住宅價值標桿。

頤和天晟府項目實景，實際以交付為準

??由此可見，南京安居集團于 “以舊換新” 方面取得的成效，并非依賴單一模式的構建。其核心在于，從地段價值、產品塑造到總價適配，多維精準地對接客戶的各類實際需求，構建多層次且富有彈性的運作機制，實現需求的有效釋放。

??未來，南京安居集團將繼續秉持創新與擔當精神，隨著房地產市場的持續演變，積極探索與其他政策的協同效應，為行業的健康有序發展注入源源不斷的動力。