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??2023年全國樓市市場熱度穩中有降，全國百城商品住宅成交規模低位筑底。CRIC數據顯示，2023年百城新房成交面積和成交金額同比分別降10%和5%。

??進入2024年，前三季度成交延續筑底行情，跌幅收窄，整體呈現弱復蘇走勢。9·26政治會議提出“止跌回穩”之后，在一系列政策利好推動下，整體市場開始止跌，部分城市有回暖趨勢。

??CRIC數據顯示，2024年11月27個典型城市項目平均去化率高達41%，已接近2023年以來峰值。

??除了上海、深圳、成都、杭州等熱點城市去化率居前之外，部分行情相對低迷的二三線城市11月去化率也均在5成以上。

??主要原因還是因為房企推貨“提質縮量”，從項目來看，如今無論是剛需盤還是改善盤都有熱銷項目，其中改善盤“以質爭優”， 剛需盤“以價取勝”。

??在市場越來越卷的背景下，各城市各項目間分化持續加劇。

??2024年11月，房企推盤積極性與10月持平，推盤量延續高位。在政策利好推動下，市場熱度穩中有增，據CRIC監測數據，2024年11月27城項目平均去化率為41%，環比上漲7個百分點，同比上漲8個百分點，延續弱復蘇走勢。

??分城市來看，上海、深圳、成都、長沙、鄭州、無錫、天津、蘇州、杭州熱度居前，11月去化率均在5成以上。

??從變化趨勢來看，一方面近半數城市去化率延續同環比齊增態勢；一類為新政直接利好型城市，以上海、深圳為典型代表，得益于“四限”松綁疊加適銷對路樓盤積極入市，短期內項目開盤去化率穩中有增；另一類漲幅較為顯著的長沙、鄭州、蘇州、無錫等主要得益于供給結構持續優化，熱盤入市對整體市場熱度起到了顯著支撐。另一方面北京、廣州、合肥、武漢、濟南、昆明、佛山市場熱度穩步回落，同環比延續降勢，值得關注當屬廣州，同為新政城市，但利好作用有限，去化率跌至10%以內，主要和推盤結構密切相關。

??據克而瑞研究中心梳理的2023年以來27個典型城市月度平均去化率變動情況來看，2023年1月后，典型城市平均去化率呈現出波動下行態勢，2024年2月觸底后開始企穩回升，2024年9月新政以來節節攀升。目前與2023年以來波峰46%僅有5個百分點的差距。

??除了熱點恒熱的城市去化率居前之外，蘇州、合肥、鄭州、徐州、東莞、無錫等行情相對低迷的二三線城市11月的去化率也均在5成以上。

??這主要源于房企推貨“提質縮量”，這些城市11月開盤項目個數均在5個以內，以徐州為例，推盤個數僅為2個，但是兩盤開盤即售罄，也保證了短期市場熱度得以回升。

??當前改善盤熱銷，產品力的提升起到了關鍵作用。尤其是四代宅在多個核心一二線城市逐步落地，基本也成為區域銷量王者，引流二手房改善客群重新回流至新房市場。

??以南京為例，招商金陵序項目位于河西北稀缺供應板塊，憑借第四代住宅產品的打造——露臺空間全贈送，實現近100%實得率；打造垂直會所體系，引入荷蘭管家，帶來酒店的服務理念。首開推出110套房源，其中高層92套，洋房18套，搖號開盤，當天去化達8成。

??再如武漢，2024年11月商品住宅項目認購TOP20的項目中有7個均為四代宅/準四代宅項目，占比高達35%。其中福星惠譽鉑雅府、金融街恒江雅筑項目主要憑借稀缺業態屬性及優質配套獲得市場高熱度。而城投金沙府和天創云和樾項目，則是通過高得房率實現高性價比，持銷流速維持高位。兩項目得房率均在90%以上，面價段跨度為103-142平方米。

??除了產品力之外，改善盤往往憑借核心區位和健全配套獲得購房者青睞，尤其對于長沙、西安、南寧等內陸城市而言，強教育屬性樓盤仍可在低迷的市場行情中異軍突起。

??以長沙為例，2024年11月商品住宅項目認購TOP10的項目中有4個均為學區房項目，再如西安，華潤置地港悅城項目周邊聚集了鐵一中、高新一中等名校，以“名校+”的單位密度來看，只有奧體中心板塊可以媲美，因而2024年11月認購套數高達128套，位列西安當月認購量TOP3。

??而對于剛需客群而言，“以價換量”對于項目而言則是更為直接有效的方法，弱二線城市諸如重慶、廈門、福州、常州等部分項目加強折扣力度，取得了不錯的營銷效果。

??二線城市熱銷項目中，長春寬城區嘉瑞萬龍國際城二期項目通過提傭方式促進11月認購112套，重慶中國鐵建山語桃源以價換量，折扣力度達到6-85折；重慶電建洺悅城項目四期洋房加推，99萬起買142平洋房，建面單價低至7300元/平方米。而福州江督府二期項目，沿江房源降價約1000元/平方米，6字開頭，價格優勢顯著。

??三四線以常州為典型代表，11月成交套數TOP10項目中，以價換量仍是主導，剛需盤價格再次下探，另外通過贈送家裝包等形式加大促銷力度，成交量保持高位水準。

??總體來看，得益于新政刺激，各城市項目開盤去化率穩中有增，至11月已達階段性高點41%。

??熱銷項目中剛改、中改和高改盤主要憑借著產品創新，如通過打造四代宅逐步提升居住舒適度，再加上差異化產品策略來創造競爭優勢。此外學區教育資源也是額外加分項。剛需項目則主要通過降價和提傭方式持續收割潛在客群。

??預判后市，我們認為隨著年末將至，房企預期會加快推盤頻次的同時提升折扣力度，疊加政策利好效應，市場熱度有望高位維持。