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??“現(xiàn)房銷售”正在加速落地。2024年以來，全國至少32個省市推進現(xiàn)房銷售試點相關(guān)文件。

??就當前的房地產(chǎn)市場形勢和壓力而言，現(xiàn)房銷售一旦真正落地，對于房企和地方政府都會帶來一系列影響。

??從代建領(lǐng)域來看，現(xiàn)房銷售后，投資能力被“削弱”的中小房企和通過代建“曲線救國”的頭部企業(yè)或?qū)⑼瑫r下場，進一步加大代建領(lǐng)域的競爭激烈程度，優(yōu)勝劣汰下加速代建企業(yè)洗牌和整合。

??未來整體規(guī)模上也許仍能維持平穩(wěn)，但結(jié)構(gòu)上，住宅代建比例或進一步增加，且一線代建滲透率有望提升。代建模式上，后期出讓的土地中小股操盤的比例或?qū)⑻嵘?/p>

??現(xiàn)房銷售真正被提上中央政策議程是在2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議：“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。”這一表述進一步強化了現(xiàn)房銷售在防范交付風險方面的重要作用。

??到2024年底，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議進一步明確重申“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確為重點工作之一，標志著現(xiàn)房銷售政策進入全面推進階段。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2024年以來，全國至少32個省市推進現(xiàn)房銷售試點相關(guān)文件。

??目前各地試點現(xiàn)房銷售普遍采用以下三種方式：

??1、土地出讓環(huán)節(jié)規(guī)定現(xiàn)房銷售，這種更多是抑制土地市場過熱時期的被動措施。例如，北京自2021年起集中供地中持續(xù)擴大現(xiàn)房銷售試點范圍，2023年集中供地中62%的地塊設(shè)置了“競現(xiàn)房銷售面積”條款；深圳于2023年8月重啟現(xiàn)房銷售試點，2024年10月寶安區(qū)的一宗地塊要求"全部現(xiàn)房銷售"。深圳的試點特點是結(jié)合城市更新和舊改，在這些領(lǐng)域推動現(xiàn)房銷售，既促進了城市品質(zhì)提升，又推動了現(xiàn)房銷售模式的落地。合肥在土地出讓環(huán)節(jié)對部分地塊明確提出現(xiàn)房銷售要求，試圖通過現(xiàn)房銷售倒逼房企提升產(chǎn)品力。

??2、在建未售項目現(xiàn)房銷售，提高預(yù)售工程進度標準向現(xiàn)房過渡。

??3、“白名單”項目現(xiàn)房銷售，如云南省鼓勵在“白名單”項目中擇優(yōu)推行現(xiàn)房銷售試點。

??與此同時，為推進現(xiàn)房銷售積極性，多地也出臺了相應(yīng)的配套支持政策，如對現(xiàn)房銷售項目加大白名單融資傾斜力度、滿足融資需求、給予貸款利率優(yōu)惠、延長貸款年限等；現(xiàn)房銷售的開發(fā)企業(yè)延期或分期繳納城建配套費等相關(guān)費用，給予現(xiàn)房銷售企業(yè)剩余土地出讓金繳納年限延長一年，對現(xiàn)房銷售的房企給予一定的稅收支持等。

??目前各地根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，采取了不同的試點策略和配套措施，體現(xiàn)了"因地制宜"的政策智慧，為全國范圍內(nèi)現(xiàn)房銷售的推廣積累了豐富經(jīng)驗。

??現(xiàn)房銷售模式的推廣將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多方面的影響，既包括對購房者、開發(fā)商的直接影響，也包括對整個行業(yè)格局的深刻塑造。

??對房企的影響更直接，中國住房商品化改革二十余年以來，現(xiàn)房銷售被屢屢提及，令企業(yè)更是談之色變，最根本的就是開發(fā)模式和融資模式的變化，與前期住房嚴重緊缺亟需加快供應(yīng)改善預(yù)期相配套的期房銷售制度已經(jīng)不適合當下以及未來發(fā)展模式。

??對企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在幾個方面：

??1、開發(fā)企業(yè)資金壓力增大，涉及融資模式的變革。現(xiàn)房銷售要求房企在項目建成后才能回款，這對房企自有資金流動性提出了更高要求。

??2、開發(fā)周期的拉長、周轉(zhuǎn)速度放緩。現(xiàn)房銷售模式倒逼房企在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)更加注重品質(zhì)和客戶研究，才能提供更符合市場需求的產(chǎn)品。

??3、經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變帶來的優(yōu)勝劣汰加速企業(yè)整合。現(xiàn)房銷售模式迫使房企放棄"高周轉(zhuǎn)、高杠桿"的經(jīng)營模式，以往依賴融資和預(yù)售資金推動項目開發(fā)的模式將難以為繼，資金實力較弱的中小房企面臨更大的生存壓力，現(xiàn)房銷售模式加速了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，大型房企市場份額進一步擴大。

??現(xiàn)房銷售對開發(fā)企業(yè)的影響邏輯上即可推導(dǎo)出一系列應(yīng)對措施，比如為了極力縮短項目開發(fā)周期，低容積率的小地塊爭奪激烈，產(chǎn)品可能退回毛坯時代，土地成交規(guī)模萎縮和地價款的分期支付對土地財政形成沖擊等等。

??所以現(xiàn)房銷售制度的全國落地必將面臨一系列挑戰(zhàn)，更需要在政策設(shè)計和實施過程中進行系統(tǒng)性考量。

??從房企角度來看，收益模型的徹底改變，將倒逼企業(yè)調(diào)整業(yè)務(wù)組合，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)投資與開發(fā)職能剝離的現(xiàn)象。拿地開發(fā)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮，加快建設(shè)以代建為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴張，并形成明顯的比例切換。

??換而言之，拿地受限于資金限制大幅減少，合作拿地、聯(lián)合開發(fā)以及代建服務(wù)比例上升。代建“低投入、低風險、穩(wěn)收益”的特性，以及無需前期資金投入的優(yōu)勢，使其成為現(xiàn)房銷售的“避風港”。

??未來，面對現(xiàn)房銷售沖擊，或會有更多的企業(yè)深度布局代建業(yè)務(wù)。根據(jù)CRIC統(tǒng)計（2024年數(shù)據(jù)），已有超100家房企參與過項目代建，其中49家成立獨立代建平臺，未來會有更多企業(yè)以專業(yè)化方式進軍代建領(lǐng)域。

??此外，不同企業(yè)生存策略不盡相同，大型央企國企會加速代建平臺化運作，諸如早年有過項目代建的企業(yè)，會單獨成立相應(yīng)的代建管理公司，與母公司資源、業(yè)務(wù)形成互補；而部分中小房企則可能會出現(xiàn)“斷腕式”輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，通過轉(zhuǎn)讓存量項目全面轉(zhuǎn)向代建服務(wù)商角色。

??需要注意的是，現(xiàn)房銷售下企業(yè)“拿地減少、代建增多”并不會對代建市場規(guī)模走勢產(chǎn)生太大影響，未來代建拓展增速將繼續(xù)放緩，行業(yè)進入平穩(wěn)分化的新階段。

??主要基于三方面原因：第一是城投拿地開發(fā)意愿保持低位；第二是“以購代建”下代建保障房持續(xù)承壓；第三是紓困類代建增量需求大幅收縮。

??但在細分市場，我們認為現(xiàn)房銷售下商業(yè)代建的比重將繼續(xù)提升，尤其是住宅類項目占比將持續(xù)上升。

??雖然現(xiàn)房銷售會導(dǎo)致土地市場延續(xù)過去三年下滑態(tài)勢，但迫于地方財政壓力以及穩(wěn)市場的預(yù)期，城投“托底”現(xiàn)象不會消失，甚至部分城投主動選擇通過合作、或者代建入股方式進行聯(lián)合拿地，因此預(yù)計城投拿地總量下滑、但占比保持穩(wěn)定。

　　對于企業(yè)而言，城投手中的土地是業(yè)務(wù)拓展的核心資源，也是迅速搶占市場的主要抓手。一方面，從2021年集中供地以來城投所拿的“預(yù)售”地塊，開工率雖低，僅有30%左右，但隨著市場止跌回穩(wěn)，開工意愿有所恢復(fù)；另一方面，現(xiàn)房模式后出讓的地塊，除去部分遠郊純“托底”地塊，部分已通過前期“勾兌”鎖定代建需求，新增代建量有保障。

??若現(xiàn)房銷售試點或全面落地，房企投資能力將顯著受限，轉(zhuǎn)而通過合作開發(fā)、代建模式尋求突破。對代建行業(yè)而言，未來市場滲透率有望持續(xù)提升，但不同能級城市的分化將愈發(fā)凸顯。短期內(nèi)，代建滲透率或?qū)⒊尸F(xiàn)‘一線加速、二線企穩(wěn)、三四線承壓’的分化格局。

??其中，一線城市代建滲透率長期處于低位，2021-2023年均不足1%，2024年僅微升至1.25%。核心原因在于：北上廣深等城市土地稀缺性突出、投資回報率高，房企更傾向于自主開發(fā)以最大化利潤空間。當房企面臨資金約束時（現(xiàn)房模式下），代建模式可助其以輕資產(chǎn)方式參與城投項目開發(fā)，同時盤活城投存量土地資源。未來一線城市代建項目占比有望快速攀升。

??二三線城市受沖擊相對有限。多數(shù)二線及三四線城市土地市場以城投托底為主，房企投資收縮對整體供需影響較小。加之城投存量土儲規(guī)模龐大，代建項目儲備充足，市場韌性較強。在杭州、成都等土地市場活躍、需求穩(wěn)健的核心二線城市，代建滲透率未來仍具上行空間。

??在過去幾年的城投代建項目中，大部分企業(yè)堅持不出資原則，以純代建模式輸出品牌和服務(wù)，僅在必要時通過入股或代持方式參與項目，且需經(jīng)企業(yè)集團專項評審會審批。在住宅類項目中，代建企業(yè)通過專業(yè)能力為委托方創(chuàng)造超額收益，但僅有少數(shù)項目存在“對賭”協(xié)議（通過利益綁定激勵代建方，但同步轉(zhuǎn)嫁部分風險）。

??現(xiàn)房銷售模式下，房企需主動聯(lián)合城投合作拿地以緩解資金約束，并形成雙贏格局：既滿足城投托底土地市場的要求，又可保障房企的區(qū)域市場占有率與土儲安全。

??然而，當前地方政府與城投債務(wù)壓力高企，專項債回購?fù)恋貎H能短期紓困，難以根治問題。這意味著城投繼續(xù)托底或與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合獲取優(yōu)質(zhì)地塊的難度顯著增加，導(dǎo)致“小股操盤”模式占比大幅提升。

??對代建企業(yè)而言，這一變化帶來雙重挑戰(zhàn)。第一，資金壓力與回報周期。現(xiàn)房銷售要求代建方入股參與，延長資金回報周期（如代建方需墊付部分開發(fā)資金）；第二，代建費支付規(guī)則重構(gòu)，尤其是支付方式與節(jié)點需重新設(shè)計。全過程代建項目（含代銷）的付款節(jié)點需與工程進度強掛鉤（如按基礎(chǔ)完工、主體封頂?shù)入A段支付），降低與營銷回款節(jié)奏的關(guān)聯(lián)度。

??我們認為，未來若現(xiàn)房銷售模式落地，將有更多企業(yè)以專業(yè)平臺公司身份進場，代建領(lǐng)域亦面臨頭部開發(fā)企業(yè)的資源“分食”與中型企業(yè)的“生存擠壓”，競爭勢必加劇。

??在內(nèi)卷格局中，代建企業(yè)需持續(xù)修煉內(nèi)功，通過提升服務(wù)力、強化專業(yè)水平、積累硬實力與核心競爭力，方能贏得市場口碑與委托方認可。