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1000億“租賃住房貸款支持計劃”加速落地

市場編輯部 CRIC研究 2024-01-23 08:43:21 來源:丁祖昱評樓市

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??近日,青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地。國家開發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行青島市分行成功發(fā)放首批試點貸款18.5億元,支持收購首批存量住房項目。

??據(jù)了解,“租賃住房貸款支持計劃”于2023年1月中國人民銀行印發(fā)的《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關(guān)事宜的通知》中提出,額度為1000億元,采取“先貸后借”的直達機制,按季度發(fā)放。

??截至目前,租賃住房貸款支持計劃已經(jīng)在福州、濟南、天津、青島等城市先后落地,據(jù)公開披露的數(shù)據(jù)顯示,上述四個城市共計獲得試點貸款40.86億元。

??青島此次獲批的18.5億元貸款涉及房屋總套數(shù)2319套,主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房,也是目前落地的一筆最大規(guī)模的租賃住房貸款支持計劃。

??預(yù)計未來租賃住房貸款支持計劃將加速落地,覆蓋城市有望擴容。

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??2023年1月,央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計劃,在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展試點,支持批量收購存量住房用于擴大租賃住房供給,額度為1000億元,對于符合要求的貸款,按貸款本金的100%予以資金支持,利率為1.75%。

??據(jù)公開信息,濟南、福州、天津、青島均已經(jīng)落地首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款,用于購置存量住房用作保障性租賃住房,首筆貸款均由國家開發(fā)銀行牽頭,貸款金額總計40.8億元,授信額度超73億元,授信和項目運營主體多為市屬國企或城投平臺。

??這些貸款并非無差別地大量投放,而是有針對性地精準(zhǔn)投放。

??業(yè)內(nèi)人士透露,從2023年3月開始,8個試點城市已著手尋找合適的房源并上報,試點城市之間要比拼速度,因為這筆貸款并非定額分給8個城市,而是依據(jù)項目條件來,原則上成熟一個項目就批一個,“先到先得”。現(xiàn)在來看,一年內(nèi)千億元的資金投放相對較少,預(yù)計未來租賃住房貸款支持計劃將加速落地。

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??千億租賃住房貸款支持計劃,意在盤活存量住房和擴大租賃供給。

??一方面,助力樓市去庫存,入選的試點城市多數(shù)面臨去庫存壓力,截止2023年12月末,8城商品住宅狹義庫存總規(guī)模超過8200萬平方米,福州、長春、鄭州、青島等庫存消化周期在20個月以上,天津、濟南也逼近18個月的警戒線。按照8個重點城市2023年商品住宅成交均價16789元/平方米測算,千億資金至少可以帶動596萬平方米住宅庫存去化,占8城狹義庫存規(guī)模的7%,考慮到批量購置、城投收購內(nèi)部項目優(yōu)惠等因素,房源收購價格很可能低于城市均價,疊加投資撬動效應(yīng),實際去庫存比例會更高。

??另一方面,增加租賃住房供給,按照41.8平方米的人均住房面積計算,596萬平增量租賃住宅供應(yīng),可以滿足至少14.3萬人租住需求。

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??2024年1月5日,央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》。

??該政策曾于2023年2月發(fā)布征求意見稿,圍繞支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展,建立健全住房租賃金融支持體系等內(nèi)容提出了基本原則和要求。從加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措。

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??其中,“團體購買”條款引發(fā)市場廣泛關(guān)注,即支持商業(yè)銀行向批量購買閑置房屋作為保障性或商業(yè)性租賃住房團體發(fā)放購房貸款。

??我們認(rèn)為,租賃住房貸款支持計劃與住房租賃團體購房貸款并不是一碼事。

??性質(zhì)上,前者屬于結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具,由央行創(chuàng)設(shè),經(jīng)開行等7家全國性金融機構(gòu)發(fā)放,而后者屬于商業(yè)貸款,由商業(yè)銀行主導(dǎo)。

??范圍上,前者目前只在試點城市實施,后者無地域限制。融資成本上,央行規(guī)定租賃住房貸款支持計劃利率原則上不超過3%,符合要求的貸款,利率為1.75%,而后者由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風(fēng)險狀況等因素合理確定,大概率會更高。

??效果上,1000億元的租賃住房貸款支持計劃落地后至少帶動試點城市7%的狹義庫存去化,而租賃團體購房貸款的規(guī)模、效果還有待觀察。

??綜合來看,我們認(rèn)為,1000億元“租賃住房貸款支持計劃”之于試點城市去庫存作用不容小覷,未來也不排除試點范圍擴容、額度加碼的可能。加上“金融支持租賃17條”中的住房租賃團體購房貸款,核心城市住宅庫存壓力有望得到緩解。

??同時,增加租賃住宅供給,一方面可以滿足更多新市民、青年群體的切實租住需求,另一方面有助于改變房地產(chǎn)市場長期以來“重售輕租”的局面,推動住房供應(yīng)向租售并舉轉(zhuǎn)變。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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