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??“愿意無(wú)償贈(zèng)送，已付首付和滿4年多的月供未斷供，并承諾首付和已付月供分文不收，無(wú)條件配合公證和過(guò)戶。”

??最近，一則截圖在網(wǎng)絡(luò)上廣泛傳播。截圖顯示，從化荔山雅筑一名業(yè)主在微信群發(fā)布了免費(fèi)贈(zèng)房的消息。截至發(fā)稿時(shí)，未能聯(lián)系到贈(zèng)房的業(yè)主本人，但有其他荔山雅筑的業(yè)主證實(shí)此事屬實(shí)。

??房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)“腰斬”

??據(jù)知情業(yè)主透露，不僅僅是一位業(yè)主表達(dá)了贈(zèng)房的意愿，業(yè)主群內(nèi)好幾個(gè)業(yè)主都有類似的想法。荔山雅筑2017~2018年時(shí)的售價(jià)一度達(dá)到1.7萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/平方米，這些贈(zèng)房的業(yè)主月供約為5000~6000元。由于房?jī)r(jià)下跌了50%，導(dǎo)致房貸總額甚至比房子的實(shí)際價(jià)值還要高出幾十萬(wàn)元。

??2019年之前，荔山雅筑的房?jī)r(jià)一直呈上漲趨勢(shì)，主要原因是2017年3月17日，廣州發(fā)布了有史以來(lái)最嚴(yán)格的調(diào)控政策，要求外地人在廣州購(gòu)房的社保或納稅年限從3年增加到5年。許多外地人一夜之間失去了買(mǎi)房資格，只能將目光轉(zhuǎn)向不受限購(gòu)影響的增城和從化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。

??另一個(gè)原因是，從化雖然離市區(qū)較遠(yuǎn)，但在2018年底地鐵14號(hào)線通車至白云區(qū)嘉禾望崗的預(yù)期下，對(duì)房?jī)r(jià)起到了一定的提升效應(yīng)。荔山雅筑距離地鐵14號(hào)線赤草站直線距離僅500多米。據(jù)高德地圖顯示，從荔山雅筑出發(fā)，乘坐地鐵到嘉禾望崗大概46分鐘，到達(dá)CBD珠江新城耗時(shí)1小時(shí)21分，對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，通勤時(shí)間相對(duì)可接受。

??市場(chǎng)總是變幻莫測(cè)。2019年之后，隨著廣州樓市的分化，郊區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。到了2020年，荔山雅筑的售價(jià)已降至1.4萬(wàn)元/平方米。根據(jù)貝殼APP的數(shù)據(jù)，荔山雅筑近半年的二手成交價(jià)約8800~10000元/平方米。如果在高峰期以18000元/平方米購(gòu)入一套100平方米的三居房子，總價(jià)180萬(wàn)元，首付三成后貸款126萬(wàn)元。而現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值僅90多萬(wàn)元，貸款卻高出房?jī)r(jià)30多萬(wàn)元。

??不僅荔山雅筑有業(yè)主愿意免費(fèi)贈(zèng)送房子，在網(wǎng)絡(luò)上也流傳著增城海倫春天、碧桂園城市花園等樓盤(pán)業(yè)主免費(fèi)贈(zèng)房的截圖，尋找“接盤(pán)俠”開(kāi)始成為一種現(xiàn)象。

??事情真的有那么簡(jiǎn)單嗎？廣東合邦律師事務(wù)所合伙人楊登基律師為此建議，接盤(pán)者應(yīng)仔細(xì)閱讀業(yè)主與銀行簽訂的《個(gè)人住房按揭貸款合同》，查看是否有關(guān)于抵押物價(jià)值下降需要補(bǔ)充抵押物的相關(guān)條款。楊律師提醒，如果合同中有涉及抵押物價(jià)值低于貸款數(shù)額需另行補(bǔ)充新的抵押物等條款，新業(yè)主應(yīng)慎重考慮，以免除了背負(fù)新房貸款外，還可能面臨無(wú)法提供新的抵押物而導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)的情況。

??為規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)，楊律師建議雙方應(yīng)及時(shí)辦理以下事項(xiàng)：一是新業(yè)主應(yīng)評(píng)估自身是否符合當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房政策或是否具備購(gòu)房資格，二是簽訂完善的協(xié)議。對(duì)于產(chǎn)權(quán)人而言，如果決定約定購(gòu)房者還月供，應(yīng)在合同中明確約定月供的金額、支付方式、還款期限等相關(guān)條款；3.及時(shí)辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記。

??一位深耕從化房屋交易的中介機(jī)構(gòu)人士表示，“前幾年在從化購(gòu)房的人，大部分都套慘了，即使賣(mài)掉房子也難以償還銀行貸款。要么硬著頭皮繼續(xù)償還月供，要么賣(mài)掉房子還貸款，但現(xiàn)在賣(mài)房不容易。如果還不起房貸，進(jìn)入法拍程序，情況就更加復(fù)雜了。”

??楊登基表示，一般來(lái)說(shuō)，如果超過(guò)三個(gè)月未及時(shí)償還月供，銀行有權(quán)向法院起訴要求解除貸款合同，要求產(chǎn)權(quán)人一次性償還剩余貸款與賠償違約金。如果產(chǎn)權(quán)人敗訴，其涉案房屋很可能被法院拍賣(mài)。如一旦經(jīng)過(guò)一次流拍重新拍賣(mài)，涉案房屋拍賣(mài)價(jià)格可能比較低，則產(chǎn)權(quán)人可能會(huì)沒(méi)了房子和首付款，還拖欠銀行的借款，還有可能進(jìn)入到失信人被執(zhí)行人名單。

??從化樓市去化周期超25個(gè)月

??有業(yè)內(nèi)人士表示，以前從化在廣州樓市里面還有一點(diǎn)聲量，產(chǎn)品也豐富多樣，有投資度假型的產(chǎn)品，有總價(jià)很低的“極剛需”產(chǎn)品，也有符合從化本地人置換需求的產(chǎn)品。如今的從化，大部分業(yè)內(nèi)人士可能都不了解有哪些樓盤(pán)在售，更別說(shuō)一般購(gòu)房者了。

??某從化在售樓盤(pán)的銷售人員透露，他們項(xiàng)目一個(gè)月大約能成交10多套單位，在從化樓市里已經(jīng)算不錯(cuò)，但價(jià)格相較高峰期下跌了30%~40%，許多購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)從化的決定更是猶豫不決。

??根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，從化的庫(kù)存量為59.5萬(wàn)平方米，去化周期為25.7個(gè)月，和南沙、增城堪稱難兄難弟。

??郊區(qū)新房市場(chǎng)庫(kù)存高企，土地市場(chǎng)也不受待見(jiàn)。自2021年下半年以來(lái)，廣州土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出了明顯的分化趨勢(shì)，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍激烈，非核心區(qū)域地塊則多為底價(jià)成交甚至流拍。

??好的是，在各種政策的刺激之下出現(xiàn)了一些積極的新信號(hào)。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，10月份從化區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量為4.09萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8.14%，同比增長(zhǎng)19.89%；全區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量為378宗，環(huán)比增長(zhǎng)12.50%，同比增長(zhǎng)20.77%。

??上述中介機(jī)構(gòu)人士則表示，在樓市走勢(shì)不明朗的前提下，誰(shuí)愿意去做冤大頭到郊區(qū)接盤(pán)呢？