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??2024年上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額445億元，行業(yè)排名升至12位。

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點(diǎn)

??【行業(yè)排名升至12位，寧青項(xiàng)目位列當(dāng)?shù)劁N售TOP1】2024年上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額445億元，銷售面積246萬(wàn)平方米。根據(jù)CRIC發(fā)布的《2024年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP200》，中國(guó)金茂銷售金額排名較去年年底上升1位至第12名。2024年上半年金茂積極推動(dòng)現(xiàn)金流回款，銷售回款合計(jì)約413億，回款率達(dá)93%，回款率較去年同期下降13個(gè)百分點(diǎn)。金茂南京銷售排名提升位次超10個(gè)，南京、青島項(xiàng)目位列當(dāng)?shù)豑OP1。

??【審慎投資 ，投資聚焦一二線城市】2024年上半年新增土地2幅，分別位于成都、西安，新增土儲(chǔ)計(jì)容總建面19.7萬(wàn)平方米。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，期內(nèi)中國(guó)金茂新增項(xiàng)目總土地款28.3億元，拿地銷售金額比0.06。除此之外，截止日前，金茂以合作的形式分別與保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)合作位于濟(jì)南、成都的兩個(gè)項(xiàng)目。據(jù)估算2024年上半年金茂的二級(jí)總土儲(chǔ)建面約4438萬(wàn)平方米，按照企業(yè)最近三年的銷售面積估算，目前的二級(jí)土儲(chǔ)可滿足大約3-4年的發(fā)展需求。

??【營(yíng)收實(shí)現(xiàn)219.8億，凈利潤(rùn)回正】2024上半年金茂營(yíng)收為219.8億元，其中城市運(yùn)營(yíng)與物業(yè)開(kāi)發(fā)收入170.4億元，占總營(yíng)收比重77.5%。利潤(rùn)表現(xiàn)方面，2024上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)35.7億元，同比下降19.7%，整體毛利率約為16.2%，城市運(yùn)營(yíng)與物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利潤(rùn)為11%，與上期持平。2024上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)18.4億元，歸母凈利潤(rùn)10.1億元，分別同比增長(zhǎng)3.6%、133.3%，凈利率、歸母凈利率分別為8.4%、4.6%。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三道紅線保持綠檔】截止至2024上半年，中國(guó)金茂共持有現(xiàn)金389.6億元，較期初微增3%，現(xiàn)金短債比2.0，非受限制現(xiàn)金短債比為1.74，流動(dòng)性充足。此外凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.4%和67.9%，低于監(jiān)管閾值，長(zhǎng)短債比較期初的4.34提升至5.69，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。從融資及債務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，一年內(nèi)到期的債務(wù)193.5億元，較期初下降了15%，使得其占比較期初下滑了4個(gè)百分點(diǎn)至15%，金茂長(zhǎng)短債比較期初的4.34提升至5.69，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

??01
??銷售

??行業(yè)排名升至12位
寧青項(xiàng)目位列當(dāng)?shù)劁N售TOP1

??銷售金額實(shí)現(xiàn)445億，銷售回款率93%。2024年上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額445億元，銷售面積246萬(wàn)平方米。根據(jù)CRIC發(fā)布的《2024年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP200》，中國(guó)金茂銷售金額排名較去年年底上升1位至第12名。2024年上半年金茂積極推動(dòng)現(xiàn)金流回款，銷售回款合計(jì)約413億，回款率達(dá)93%，回款率較去年同期下降13個(gè)百分點(diǎn)。

??金茂南京銷售排名提升超10個(gè)位次，南京、青島項(xiàng)目位列當(dāng)?shù)豑OP1。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年底金茂區(qū)域架構(gòu)調(diào)整，將蘇皖區(qū)域并入華東區(qū)域成為新華東區(qū)域，擴(kuò)大后的新華東區(qū)域?qū)⒏芄局匾暋母鞒鞘斜憩F(xiàn)來(lái)看，南京較為優(yōu)秀，2024年上半年城市企業(yè)銷售榜單、項(xiàng)目銷售榜單排名實(shí)力提升顯著，根據(jù)CRIC發(fā)布《2024年上半年南京企業(yè)銷售排行榜》，金茂在南京的城市排名較去年年底顯著提升至TOP3的位次，南京首開(kāi)桃園金茂府、南京秦淮金茂府兩個(gè)項(xiàng)目更是包攬了2024年上半年南京改善項(xiàng)目（總價(jià)700萬(wàn)元以上）榜冠亞軍席位。除了新華東區(qū)域外，青島的城市排名和項(xiàng)目排名也較有優(yōu)勢(shì)，金茂位列《2024年上半年青島企業(yè)銷售排行榜》TOP2，青島大云谷金茂府位列《2024年上半年青島項(xiàng)目銷售排行榜》TOP1。

??02
??投資

??審慎投資 
投資聚焦一二線城市

??拿地銷售金額比0.06，謹(jǐn)慎投資。根據(jù)中國(guó)金茂2024年中報(bào)披露，上半年新增土地2幅，分別位于成都、西安，新增土儲(chǔ)計(jì)容總建面19.7萬(wàn)平方米。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，期內(nèi)中國(guó)金茂新增項(xiàng)目總土地款28.3億元，拿地銷售金額比0.06，遠(yuǎn)低于百?gòu)?qiáng)房企的平均水平。除此之外，截止日前，金茂以合作的形式分別與保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)合作位于濟(jì)南、成都的兩個(gè)項(xiàng)目。

??土儲(chǔ)總量充足，二級(jí)土地儲(chǔ)備可滿足企業(yè)3-4年左右開(kāi)發(fā)所需。由于企業(yè)2024年中報(bào)未披露土儲(chǔ)規(guī)模情況，根據(jù)2022年企業(yè)公布的土儲(chǔ)規(guī)模與2023年以來(lái)的銷售、投資情況估算，中國(guó)金茂的二級(jí)總土儲(chǔ)建面約4438萬(wàn)平方米，按照企業(yè)最近三年的銷售面積估算，目前的二級(jí)土儲(chǔ)可滿足大約3-4年的發(fā)展需求。

??03
??營(yíng)利

??營(yíng)收實(shí)現(xiàn)219.8億
凈利潤(rùn)回正

??年內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入219.8億元，地產(chǎn)營(yíng)收占比達(dá)77.5%。2024上半年金茂營(yíng)收為219.8億元，同比下降18.1%，其中城市運(yùn)營(yíng)與物業(yè)開(kāi)發(fā)收入170.4億元，占總營(yíng)收比重77.5%。商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)的收入規(guī)模較去年有所下降，金茂服務(wù)得益于在管面積的增加，收入實(shí)現(xiàn)14.9億元，同比增長(zhǎng)10%。利潤(rùn)表現(xiàn)方面，2024上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)35.7億元，同比下降19.7%，整體毛利率約為16.2%，其中城市運(yùn)營(yíng)與物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利率為11%，與上期持平。2024上半年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)18.4億元，歸母凈利潤(rùn)10.1億元，分別同比增長(zhǎng)3.6%、133.3%，凈利率、歸母凈利率分別為8.4%、4.6%。

??04
??償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
三道紅線保持綠檔

??截止至2024上半年，中國(guó)金茂共持有現(xiàn)金389.6億元，較期初微增3%，現(xiàn)金短債比2.0，非受限制現(xiàn)金短債比為1.74，流動(dòng)性充足。此外凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.4%和67.9%，低于監(jiān)管閾值，2024上半年中國(guó)金茂保持“三條紅線”的綠檔。

??從融資及債務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，2024上半年中國(guó)金茂積極對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，一年內(nèi)到期的債務(wù)193.5億元，較期初下降了15%，使得其占比較期初下滑了4個(gè)百分點(diǎn)至15%。通過(guò)發(fā)行中期票據(jù)、以金茂大廈為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的CMBS產(chǎn)品等多種中長(zhǎng)期債券，金茂實(shí)現(xiàn)債務(wù)置換從而提升了企業(yè)長(zhǎng)期債券的占比，其長(zhǎng)短債比較期初的4.34提升至5.69，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。