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??核心觀點

??【重資產銷售繼續低迷，代建業務增速放緩】2024年上半年建業地產的合約銷售金額約為45.0億元，同比減少55.1%。代建板塊的中原建業的銷售額占比近3年看，雖呈現上漲趨勢，但有所放緩。建業地產在2024年上半年共交付了54個項目，總建面約為318萬平米，相比去年同期增長了80.4%，而企業在2021-2024年上半年的銷售面積達到了約1446.5萬平米，可見仍面臨著一定的交付壓力。

??【總土儲建面持降，鄭州區域土儲去化壓力較大】2024年上半年建業地產通過股權合作獲取位于周口市土地1宗，新增土地建面約為 5.9萬平方米，相比去年同期下降89.0%。截至2024年中期，建業地產的總土地儲備建面為3433萬平方米，相較于2023年年底減少了8.91%。其中，建業在鄭州的總土儲建面約為1043萬平方米，占比為30.38%，是各城市最高。對比建業在鄭州的銷售規模，企業在鄭州的土地消化周期過長，未來去化壓力較大。

??【營收持續下降，凈利潤繼續大規模虧損】2024年上半年建業地產共實現營業收入72.43億元，相比去年同期減少了10.3%，其中銷售物業收入為67.69億元，相比去年同期減少了11.8%。建業整體尚有已售未結銷售額約344.64億元，預計將于未來三年內結轉完畢，企業未來的營業收入預計仍將繼續減少。毛利率相比2023年下降了0.8個百分點至9.4%；凈利潤以及歸母凈利潤分別為-28.26億元以及-26.09億元，企業仍然出現了較大規模的虧損。

??【資不抵債加劇，債務違約導致流動性壓力劇增】截至2024年中期建業資不抵債的情況加劇，其凈資產由年初的-6.73億元降至2024年中期的-44.12億元。隨著建業的所有優先票據都觸發了交叉違約而被分類流動負債，企業的短期有息負債大幅增加，現金短債比降至0.08。除了有息債務之外，建業的短期應付賬款及應付票據規模也高達300.7億元。同時建業的歸母權益由年初的-21.4億元降至2024年中期的-52.5億元。再加上企業可能存在的明股實債現象，進一步加大企業資金鏈壓力。

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       銷售

??重資產銷售繼續低迷

??代建業務增速放緩

??2024年上半年建業地產的合約銷售金額約為45.0億元，同比減少55.1%；合約銷售面積約為67.4萬平方米，同比減少53.5%。相較之下，代建板塊的中原建業的銷售額占比由2022年上半年的44%增長至2024年上半年的61%，近3年同期看，占比雖然呈現上漲趨勢，但是有所放緩。整體看來，建業地產的銷售放緩受限于房地產行業下行以及企業自身流動性問題，相對而言集團的代建業務仍有一定的發展。在交付方面，建業地產在2024年上半年共交付了54個項目，總建面約為318萬平米，相比去年同期增長了80.4%，而企業在2021-2024年上半年的銷售面積達到了約1446.5萬平米，可見仍面臨著一定的交付壓力。由于建業的工作重心已經全面轉向保交付、去庫存和化解債務，因此2024年上半年企業的新開工項目僅3個，新開工面積約為27.9萬平米，相比去年同期減少69.1%。自從2019年以來，建業持續減少新開工規模，2024年下半年，計劃有10個項目動工建設，建筑面積約為53.5萬平米，預計短期的銷售規模難有起色。

??從銷售的城市分布來看，2024年上半年周口對建業地產的銷售貢獻率為19%，同比提升了5個百分點，此外洛陽、駐馬店和南陽的貢獻度也提升了2-3個百分點，反觀，2023年上半年貢獻度較高的商丘和鄭州，2024年上半年分別下降了6個百分點和7個百分點，其中，商丘以13%排在城市銷售貢獻度第二，而鄭州受交付難和市場整體下行影響貢獻度降至7%。

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       投資

       總土儲建面持降

       鄭州區域土儲去化壓力較大

??2024年上半年建業地產通過股權合作獲取位于周口市土地1宗，新增土地面積為2.3萬平方米，新增土地建面約為 5.9萬平方米，相比去年同期下降89.0%。截至2024年中期，建業地產的總土地儲備建面為3433萬平方米，相較于2023年年底減少了8.91%。其中權益建面約2622萬平方米，總土儲的權益比例約為76.4%，相較于2023年年底提高了0.4個百分點，近5年看為最高值。從總土儲建面的城市分布來看，截至2024年中期建業在鄭州的總土儲建面約為1043萬平方米，占比為30.38%，相較于2023年年底提升了1.64個百分點，是各城市最高。對比建業在鄭州的銷售規模，企業在鄭州的土地消化周期過長，未來去化壓力較大。

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       盈利

??營收持續下降

??凈利潤繼續大規模虧損

??2024年上半年建業地產共實現營業收入72.43億元，相比去年同期減少了10.3%，其中銷售物業收入為67.69億元，相比去年同期減少了11.8%，銷售收入的大幅減少主要是因為近兩年房地產下行以及企業流動性危機導致的銷售持續減少。截至2024年中期，建業整體尚有已售未結銷售額約344.64億元，預計將于未來三年內結轉完畢，企業未來的營業收入預計仍將繼續減少。在盈利性指標方面，2024年上半年建業地產的毛利率相比2023年下降了0.8個百分點至9.4%；凈利潤以及歸母凈利潤分別為-28.26億元以及-26.09億元，企業仍然出現了較大規模的虧損。一方面是因為建業計提了存貨減值8.98億元，另一方面，建業的銷管費用率（/合約銷售）相比2023年繼續提升了1.46個百分點至12.04%，即使扣除減值等影響，核心凈利潤也在繼續虧損。

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      償債

??資不抵債加劇

??債務違約導致流動性壓力劇增

??截至2024年中期建業地產的持有現金約為15.76億元，相比2023年年底減少了26.5%；總有息負債為236.21億元，相比2023年年底提高了0.5%，其中短期有息負債為196.37億元，占比減少了2.3個百分點至83.1%,延續了2023年的高占比，較2022年同樣有28.6個百分點的上漲。短期有息負債的大幅增加，除了是因為部分長期有息負債自動轉化為短期有息負債之外，還因為建業在2023年6月23日宣布未能如期支付2024年到期之7.75%優先票據的利息，同時將全面停止境外債務支付，企業的所有優先票據都觸發了交叉違約，從而全部被分類流動負債。值得注意的是，截至2024年中期建業的短期應付賬款及應付票據規模也高達300.7億元。同時建業的歸母權益由年初的-21.4億元降至2024年中期的-52.5億元。在整體凈資產為負的情況下，建業地產的非控股權益為8.42億元，但上半年依然虧損了2.17億元。由于建業當前的有息負債已經基本上都是短期有息負債，因此企業現金短債比降至0.08，若扣除預售監管資金等受限制現金，資金缺口則會更大。除此之外，2024年中期建業資不抵債的情況加劇，其凈資產由年初的-6.73億元降至2024年中期的-44.12億元。