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??核心觀點

??【完成全年業(yè)績目標過半，行業(yè)銷售金額排名提升至第五】2023年上半年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額1664.36億元，簽約銷售面積683.96萬平方米，同比分別增長40.1%和40.3%，增幅明顯優(yōu)于大部分規(guī)模房企。完成全年3300億元銷售目標的50.4%，全口徑和操盤口徑的銷售金額排名均提升至行業(yè)第五位。

??【堅定區(qū)域聚焦、城市深耕，核心6+10城投資占比達98%】2023年上半年，招商蛇口繼續(xù)遵循“強心30 城、核心6+10 城”的投資戰(zhàn)略，堅持區(qū)域聚焦、城市深耕。上半年累計獲取土地25宗，新增計容建筑面積238萬平方米，同比減少43.4%，權益地價345億元。資源投放進一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。

??【上半年毛利率水平延續(xù)下滑趨勢，創(chuàng)近年來新低】2023年上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入514.4億元，同比降低10.6%。毛利潤83.7億元、凈利潤38億元，同比分別降低21.8%和5.1%。受市場因素和銷售結構影響，上半年招商蛇口的結轉利潤同比降低，毛利率較上年末降低3個百分點至16.3%，創(chuàng)近年來新低。

??【三道紅線保持綠檔達標，綜合融資成本降至3.65%】截至2023年上半年末，招商蛇口持有現(xiàn)金1031.1億元，較上年末增加168.6億元；現(xiàn)金短債比1.71、非受限現(xiàn)金短債比1.09；剔除預收款后的資產(chǎn)負債率62.86%、凈負債率（永續(xù)債作為負債）48.8%，“三道紅線”指標保持綠檔達標。綜合資金成本3.65%，較年初降低24個百分點。

??【租購并舉，輕重結合，推動資產(chǎn)運營和城市服務業(yè)務發(fā)展】2022年以來，招商蛇口調(diào)整明確三類業(yè)務，即開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、城市服務。2023年上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入31.2億元，同比增長22.5%。城市服務板塊，招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務平臺，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入69.8億元，同比增長23.6%，經(jīng)營業(yè)績也穩(wěn)步提升。

??01 銷售

??完成全年業(yè)績目標過半

??行業(yè)銷售金額排名提升至第五

??2023年上半年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額1664.36億元，簽約銷售面積683.96萬平方米，同比分別增長40.1%和40.3%；銷售均價24334元/平方米，較去年全年基本持平。上半年，在市場整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，招商蛇口實現(xiàn)了較高的業(yè)績增長，且增幅明顯優(yōu)于大部分規(guī)模房企。完成全年3300億元銷售目標的50.4%，全口徑和操盤口徑的銷售金額排名均提升至行業(yè)第五位。從銷售結構來看，上半年招商蛇口在上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等12個城市進入當?shù)劁N售金額排名前五，城市深耕成效進一步凸顯。

??02 投資

??堅定區(qū)域聚焦、城市深耕

??核心6+10城投資占比達98%

??2023年上半年，招商蛇口繼續(xù)遵循“強心30 城、核心6+10 城”的投資戰(zhàn)略，堅持區(qū)域聚焦、城市深耕。上半年累計獲取土地25宗，新增計容建筑面積238萬平方米，同比減少43.4%，權益地價345億元。其中，“強心30 城”的投資金額占比100%，“核心6+10 城”的投資金額占比達98%，資源投放進一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。上半年，分別在北京通州區(qū)、亦莊臺湖以及豐臺區(qū)獲取3宗項目，土地總價合計達87.8億元。同時，招商蛇口也積極通過城市更新、收并購等多元途徑進行拓展，上半年內(nèi)成功落地佛山寶華舊改項目。

??03 盈利

??上半年毛利率水平延續(xù)下滑趨勢

??創(chuàng)近年來新低

??2023年上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入514.4億元，同比降低10.6%。實現(xiàn)毛利潤83.7億元、凈利潤38億元，同比分別降低21.8%和5.1%。歸母凈利潤21.5億元，較去年同期增長14.1%，基本每股收益0.22元。從盈利指標來看，2023年上半年招商蛇口實現(xiàn)毛利率16.3%，較上年末降低3個百分點。凈利率7.4%、歸母凈利率4.2%，較2022年略有回升。綜合來看，目前行業(yè)整體利潤空間承壓，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力持續(xù)下行。受市場因素和銷售結構影響，上半年招商蛇口的結轉利潤同比降低，毛利率水平延續(xù)下滑趨勢，創(chuàng)近年來新低。

??04 負債

??三道紅線保持綠檔達標

??綜合融資成本降至3.65%

??截至2023年上半年末，招商蛇口持有現(xiàn)金1031.1億元（其中預售監(jiān)管資金366.3億元、非受限現(xiàn)金658.2億元），較上年末增加168.6億元；現(xiàn)金短債比1.71、非受限現(xiàn)金短債比1.09；剔除預收款后的資產(chǎn)負債率62.86%、凈負債率（永續(xù)債作為負債）48.8%，“三道紅線”指標保持綠檔達標。上半年，招商蛇口把握LPR下行的市場窗口，新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平。截至上半年末，招商蛇口綜合資金成本3.65%，較年初降低24個百分點。

??05 戰(zhàn)略

??租購并舉，輕重結合

??推動資產(chǎn)運營和城市服務業(yè)務發(fā)展

??2022年以來，招商蛇口匹配戰(zhàn)略目標與轉型方向，調(diào)整明確三類業(yè)務，即開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、城市服務。2023年上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入31.2億元，實現(xiàn)EBITDA16.6億元，分別同比增長22.5%和26.1%。截至上半年末，集中商業(yè)運營收入6.69億元，在營項目36個，總經(jīng)營建筑面積約201萬平方米；在建及籌開項目42個，總經(jīng)營建筑面積約296萬平方米。寫字樓運營收入5.89億元，在營項目29個，總經(jīng)營建筑面積約110萬平方米，其中80%布局在一線城市；在建項目14個，總經(jīng)營建筑面積約102萬平方米。長租公寓業(yè)務運營收入5.1億元，布局19個城市，已開業(yè)項目40個，經(jīng)營建筑面積102.7萬平米，房源總數(shù)2.66萬間；建設期項目40個，建筑面積96.4萬平米，房源總數(shù)2.11萬間。城市服務板塊，招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務平臺，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升。2023年上半年，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入69.8億元，同比增長23.6%；實現(xiàn)歸母凈利潤4.2億元，同比增長26.7%。截至上半年末，招商積余在管項目2011個，管理面積達3.3億平方米。上半年，招商積余物業(yè)管理市場拓展持續(xù)發(fā)力，新簽年度合同額18.9億元，其中第三方項目新簽年度合同額16.5億元。非住宅業(yè)態(tài)管理面積達1.99億平方米，占比60.3%。實現(xiàn)基礎物業(yè)營業(yè)收入近39億元，占基礎物業(yè)管理總收入的比重超七成。2022年收并購的積余上航、積余南航、積余匯勤、積余新中4家企業(yè)整體經(jīng)營業(yè)績良好，2023年上半年新簽項目年度合同額合計超1.3億元。