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??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)規(guī)模下滑近三成，降幅大于百強(qiáng)平均變動(dòng)】2023年上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額282.3億元，銷售規(guī)模同比下滑28.4%，降幅大于百強(qiáng)整體業(yè)績(jī)與去年同期基本持平的水平。同期實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積189.1萬平方米，同比下降38.4%，預(yù)售均價(jià)為14930元/平方米，較去年同期增加16.2%。

??【期內(nèi)無新增土儲(chǔ)，大灣區(qū)和長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比近四成】根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年上半年雅居樂未在公開市場(chǎng)新增土儲(chǔ)。截止2023年6月底，雅居樂擁有總建筑面積為3,864萬平方米的土地儲(chǔ)備，總土儲(chǔ)規(guī)模較去年年底下降3.8%，土儲(chǔ)規(guī)模大幅下降主要由于期內(nèi)項(xiàng)目出售且未補(bǔ)充土儲(chǔ)。盡管土儲(chǔ)規(guī)模下滑，但按照企業(yè)近3年的項(xiàng)目銷售情況估算，可滿足未來4年左右銷售需求。從土儲(chǔ)分布上看，雅居樂土儲(chǔ)主要分布在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角兩大城市群，合計(jì)土儲(chǔ)占比36.8%。

??【營(yíng)收規(guī)模同比下降近四成，凈利潤(rùn)虧損36億】2023年上半年，雅居樂營(yíng)業(yè)收入為200億元，同比下降36.8%，期內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為117.3億元，同比下降50.7%，主要由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不利，導(dǎo)致整體物業(yè)銷售面積下降。合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/2022年?duì)I收）為0.88，營(yíng)收增長(zhǎng)動(dòng)力有待提升。2023年上半年雅居樂實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)20億元，同比下降72.9%，毛利率為10%，較去年同期下降13.3個(gè)百分點(diǎn)，毛利及毛利率的下降與期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成本的提升與銷售規(guī)模下降有關(guān)。期內(nèi)雅居樂凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別虧損36.1億元和44.8億元，主要受到毛利的大幅下滑、出售附屬公司及合營(yíng)企業(yè)權(quán)益減少、外匯風(fēng)險(xiǎn)、其他開支大幅增加等因素的影響。

??【三道紅線處于黃檔，企業(yè)多渠道融資】截止2023年6月底，雅居樂擁有現(xiàn)金153.7億元（包含受限資金），相比去年年底下降4.4%，短期債務(wù)214.9億元，較去年年底下降10.6%，現(xiàn)金短債比為0.7與去年年底持平，同時(shí)剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為0.3，與去年年底再降0.1，短期流動(dòng)性枯竭。從一年期債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，81.2%為銀行借款，而債券僅40.4億元。企業(yè)積極自救，多種方式籌集資金，期內(nèi)不僅發(fā)行了12億元人民幣的公開票據(jù)以及7億元人民幣的公司債，還通過增資配股、銀團(tuán)貸款等方式融資超80億元。

??【多元營(yíng)收持占比超四成，物管營(yíng)收同比增加7.4%】2023年上半年多元業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)約82.7億元，同比增長(zhǎng)5.1%，同時(shí)多元化營(yíng)收占比持續(xù)上升至41.3%。從具體板塊看，期內(nèi)物業(yè)管理的收入為70.6億元，較去年同期上升7.4%，截止2022年底，在管物業(yè)建面為5.8億平方米，規(guī)模同比提升8.9%，期內(nèi)新增合約面積3000萬方，較去年同期縮減30.6%。商業(yè)管理（包括酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)投資）及環(huán)保收入為人民幣12.08億元，較去年同期下降6.7%。

??01 銷售

??業(yè)績(jī)規(guī)模下滑近三成

??降幅大于百強(qiáng)平均變動(dòng)

??銷售規(guī)模同比下降28.4%，均價(jià)同比提升近兩成。2023年上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額282.3億元，銷售規(guī)模同比下滑28.4%。而百強(qiáng)整體業(yè)績(jī)與去年同期基本持平，雅居樂與之差距明顯。同期實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積189.1萬平方米，同比下降38.4%，預(yù)售均價(jià)為14930元/平方米，較去年同期增加16.2%。

??02 土地

??期內(nèi)無新增土儲(chǔ)

??大灣區(qū)和長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比近四成

??上半年無新增土儲(chǔ)，總土儲(chǔ)較去年年底下降3.8%。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年上半年雅居樂未在公開市場(chǎng)新增土儲(chǔ)。截止2023年6月底，雅居樂擁有總建筑面積為3,864萬平方米的土地儲(chǔ)備，總土儲(chǔ)規(guī)模較去年年底下降3.8%，土儲(chǔ)規(guī)模大幅下降主要由于期內(nèi)項(xiàng)目出售且未補(bǔ)充土儲(chǔ)。從土儲(chǔ)的平均成本上看，平均地價(jià)為3200元/平方米，是期內(nèi)售平均售價(jià)的21%，成本較低。盡管土儲(chǔ)規(guī)模下滑，但按照企業(yè)近3年的項(xiàng)目銷售情況估算，可滿足未來四年左右銷售需求。

??從土儲(chǔ)分布上看，雅居樂土儲(chǔ)主要分布在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角兩大城市群，合計(jì)土儲(chǔ)占比36.8%，接近四成。其中大灣區(qū)土土地儲(chǔ)備約為1,003萬平方米，占整體土地儲(chǔ)備的26%，現(xiàn)有46個(gè)在建項(xiàng)目；長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比10.8%，土儲(chǔ)為417萬平方米，包含41開發(fā)項(xiàng)目。在香港，雅居樂擁有兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括英皇道柏架山道項(xiàng)目及九龍?zhí)亮x本道項(xiàng)目，合計(jì)土地儲(chǔ)備為2.0平方米。

??03 盈利

??營(yíng)收規(guī)模同比下降近四成

??凈利潤(rùn)虧損36億

??地產(chǎn)營(yíng)收腰斬，營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)動(dòng)力不足。2023年上半年，雅居樂營(yíng)業(yè)收入為200億元，同比下降36.8%，期內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為117.3億元，同比下降50.7%，主要由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不利，地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)總面積為76萬平方米，較去年同期下降52.5%，確認(rèn)銷售均價(jià)為每平方米人民幣15437元，較去年同期的每平方米人民幣14768元增加4.5%。同時(shí)，合同負(fù)債儲(chǔ)備來看，合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/2022年?duì)I收）為0.88，營(yíng)收增長(zhǎng)動(dòng)力有待提升。

??毛利同比下降73%，凈利潤(rùn)虧損近40億。2023年上半年雅居樂實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)20億元，同比下降72.9%，毛利率為10%，較去年同期下降13.3個(gè)百分點(diǎn)，毛利及毛利率的下降與期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成本的提升與銷售規(guī)模下降有關(guān)，其中2023年上半年確認(rèn)平均成本較2022年同期的每平方米人民幣11,268元上升29.8%至每平方米人民幣14,625元，壓低毛利水平。期內(nèi)雅居樂凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別虧損36.1億元和44.8億元，主要受到毛利的大幅下滑、出售附屬公司及合營(yíng)企業(yè)權(quán)益減少、外匯風(fēng)險(xiǎn)、其他開支大幅增加等因素的影響。

??04 負(fù)債

??三道紅線處于黃檔

??企業(yè)多渠道融資

??平均借款利率不斷提高，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率處于安全范圍。2023年上半年雅居樂的凈負(fù)債率為58.7%，較去年年底上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至66.6%，相較期初下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，仍保持在監(jiān)管閾值內(nèi)。期內(nèi)，加權(quán)平均借貸利率較期初提高1.3個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。截止2023年6月底，雅居樂總有息負(fù)債規(guī)模575.7億元，較去年年末下降3.2%。

??多方融資，流動(dòng)性枯竭。截止2023年6月底，雅居樂擁有現(xiàn)金153.7億元（包含受限資金），相比去年年底下降4.4%，短期債務(wù)214.9億元，較去年年底下降10.6%，現(xiàn)金短債比為0.7，與去年年底持平，同時(shí)剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為0.3，較與去年年底再降0.1，短期流動(dòng)性枯竭。同時(shí),長(zhǎng)期債務(wù)為360.8億元，較去年年底增加1.2%，長(zhǎng)短期債務(wù)比1.7，較期初增加0.2。從一年期債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，81.2%為銀行借款，達(dá)175億元，而債券僅40.4億元。

??企業(yè)積極自救，多種方式籌集資金，期內(nèi)不僅發(fā)行了12億元人民幣的公開票據(jù)以及7億元人民幣的公司債，還通過增資配股、銀團(tuán)貸款等方式融資超80億元。根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，1月以先舊后新方式配售及認(rèn)購合共約2.2億股，合共取得約4.6億人民幣，3月獲得期限12個(gè)月的折合人民幣約24.2億元的銀團(tuán)貸款再融資，5月獲得期限19個(gè)月折合人民幣52.5億元的貸款融資，累計(jì)獲得約80億元融資。除此之外，5月管理層表示“今年有50億至60億元的資產(chǎn)處置及股權(quán)變現(xiàn)計(jì)劃，必要時(shí)變現(xiàn)以補(bǔ)充公司現(xiàn)金流”，6月雅居樂宣布終止現(xiàn)有股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，改善現(xiàn)金流情況。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，8月雅居樂再次以先舊后新方式配售及認(rèn)購合共約3.46億股，共取得約3.6億人民幣來緩解流動(dòng)性壓力。

??05 戰(zhàn)略

??多元營(yíng)收持占比超四成

??物管營(yíng)收同比增加7.4%

??雅居樂堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的模式，多元業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理、環(huán)保等多個(gè)板塊。2023年上半年多元業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)約82.7億元，同比增長(zhǎng)5.1%，同時(shí)多元化營(yíng)收占比持續(xù)上升至41.3%。從具體板塊看，期內(nèi)物業(yè)管理的收入為70.6億元，較去年同期上升7.4%，截止2022年底，在管物業(yè)建面為5.8億平方米，規(guī)模同比提升8.9%，期內(nèi)新增合約面積3000萬方，較去年同期縮減30.6%。商業(yè)管理（包括酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)投資）及環(huán)保收入為人民幣12.08億元，較去年同期下降6.7%。