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??核心觀點

??【上半年業績表現優于行業平均，排名穩居行業第四位】2023年上半年，華潤置地實現簽約銷售金額1702.4億元，同比增長40.6%。權益簽約銷售金額1265.1億元，同比增長51.3%，權益比例較去年末提升5個百分點至74.3%。在房地產市場整體下行調整的行業背景下，上半年華潤置地業績增幅明顯優于大部分規模房企，全口徑銷售金額排名穩居行業第四位。

??【一二線城市投資占比逾9成，土地儲備充足、結構優化】2023年上半年，華潤置地新獲取項目35個，新增土地投資總地價1023億元、計容建筑面積797萬平方米。新增投資中，一二線城市投資權益地價和總可售貨值占比均為93%。截至上半年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達6548萬平方米，土地儲備充裕、布局結構相對優質，可滿足未來3-4年的發展需求。

??【開發銷售型業務利潤率承壓，上半年毛利率降至17%】2023年上半年，華潤置地實現營業收入729.7億元，同比微增0.1%；毛利潤187.2億元，同比降低4.7%。綜合毛利率25.7%，較上年末降低0.5個百分點。受產品結構及計提的存貨減值影響，開發銷售型業務毛利率呈明顯下滑趨勢，較2022年的23%下降6個百分點至17%，地產開發業務利潤率承壓。

??【財務穩健、負債結構優化，融資成本維持行業低位】截至上半年，華潤置地持有現金1293.4億元，較上年末增加318.8億元；現金短債比2.22、長短期債務比2.84，較2022年末分別提升0.63和0.29。凈負債率進一步降低10.3個百分點至28.5%，保持在行業低位；剔除預收款后的資產負債率微降0.3個百分點至59.8%。“三道紅線”保持綠檔達標，負債結構優化、財務水平穩健。

??【堅持“城市投資開發運營商”戰略定位，持續鞏固“3+1”業務】2023年上半年，華潤置地堅持“城市投資開發運營商”戰略定位，持續鞏固“3+1”一體化業務模式。購物中心租金收入同比增長39.5%至86.4億元。華潤萬象生活實現營業額67.9億元，同比增長28.7%。物業在管面積3.25億平方米，覆蓋全國189個城市。拓展城市空間項目29個，行業影響力持續提升。

??01 銷售

??上半年業績表現優于行業平均

??排名穩居行業第四位

??2023年上半年，華潤置地實現簽約銷售金額1702.4億元，簽約銷售面積701萬平方米，同比分別增長40.6%和19.4%。在房地產市場整體下行調整的行業背景下，上半年華潤置地實現銷售業績同比增長，且業績增幅明顯優于大部分規模房企，全口徑銷售金額排名穩居行業第四位。權益簽約銷售金額1265.1億元，同比增長51.3%，權益比例較去年末提升5個百分點至74.3%。

??銷售的增長，一方面是得益于華潤置地聚焦一二線城市的戰略布局，上半年一二線城市簽約占比提升至90%，銷售均價24285元/平方米，較去年末提升14.9%。另一方面上半年華潤置地加緊貨量供應和銷售去化，上半年實際新推貨值較年初計劃新增約430億元，貨值去化率也較去年同期提升9.7個百分點至41.6%。

??從銷售區域結構來看，2023年上半年華東大區和華北大區依然是華潤置地業績貢獻的主力，銷售金額占比分別達到27.1%和16.6%。華西大區、華南大區的業績貢獻度有所提升，銷售金額占比較2022年分別提升3.4和3.3個百分點至13.9%和11.8%。同時，上半年深圳大區和香港公司的銷售貢獻度也分別提升4.6和1.9個百分點。分城市來看，2023年上半年華潤置地業績貢獻TOP10城市的簽約金額占比達59%（包含北京、深圳、成都、南京、杭州、東莞、廣州等），城市業績貢獻更為集中。

??02 投資

??一二線城市投資占比逾9成

??土地儲備充足、結構優化

??2023年上半年，華潤置地新獲取項目35個，新增土地投資總地價1023億元、權益地價705億元，權益比68.9%。新增土地總計容建筑面積797萬平方米、權益面積552萬平方米，對應總貨值2270億元、權益貨值1458億元。新增投資中，一二線城市投資權益地價和總可售貨值占比均為93%。此外，上半年華潤置地還在廣州、北京、武漢、南京等地獲取5個商業綜合體項目。

??截至2023年上半年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達6548萬平方米，權益土地儲備建筑面積4518萬平方米，權益比約69%。其中，開發物業土地儲備面積5463萬平方米，權益面積3785萬平方米，一二線城市面積占比提升至72%；投資物業土地儲備面積1085萬平方米，權益面積733萬平方米，一二線城市面積占比提升至81%、購物中心占比70%。土地儲備充裕、布局結構相對優質，可滿足未來3-4年的發展需求。

??03 盈利

??開發銷售型業務利潤率承壓

??上半年毛利率降至17%

??2023年上半年，華潤置地實現營業收入729.7億元，同比微增0.1%；毛利潤187.2億元，同比降低4.7%。綜合毛利率25.7%，較上年末降低0.5個百分點。但得益于投資物業公平值收益以及其他收入的增長，上半年華潤置地實現凈利潤160.6億元、歸母凈利潤137.4億元，同比分別增長26.6%和29.6%。凈利率和歸母凈利率較2022年也分別提升了6.4和5.3個百分點至22%和18.8%。

??不過值得注意的是，近年來行業整體利潤空間承壓、地產開發企業盈利能力持續下行。僅就開發業務而言，上半年華潤置地開發業務結算收入546.2億元，同比下降8%。受產品結構及計提的存貨減值影響，開發銷售型業務毛利率呈明顯下滑趨勢，較2022年的23%下降6個百分點至17%，地產開發業務利潤率承壓。

??04 負債

??財務穩健、負債結構優化

??融資成本維持行業低位

??截至2023年上半年，華潤置地持有現金1293.4億元，較上年末增加318.8億元；現金短債比2.22、長短期債務比2.84，較2022年末分別提升0.63和0.29。凈負債率進一步降低10.3個百分點至28.5%，保持在行業低位；剔除預收款后的資產負債率微降0.3個百分點至59.8%。“三道紅線”保持綠檔達標，負債結構優化、財務水平穩健。

??上半年，華潤置地以超短期融資券以及中期票據合計融資100億元，票面利率在2.16%至3.39%區間。截至上半年末，華潤置地加權平均融資成本下降19個基點至3.56%，維持在行業較低水平，平均債務期限拉長至5.5年。標普、穆迪及惠譽維持華潤置地Baa1/BBB+投資級信用評級及穩定展望。

??05 多元化

??堅持“城市投資開發運營商”戰略定位

??持續鞏固“3+1”業務

??2023年上半年，華潤置地堅持“城市投資開發運營商”戰略定位，持續鞏固“3+1”一體化業務模式，即開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務以及生態圈要素型業務。圍繞降本提質增效，堅持“有利潤的營收增長和有現金流的利潤”的經營策略。

??其中，經營性不動產業務方面，上半年華潤置地購物中心租金收入86.4億元，同比增長39.5%。旗下67個在營購物中心實現零售額751.3億元，同比增長38.9%。新獲取5個高能級購物中心，位于北京、廣州、南京、武漢等城市。寫字樓出租率逆勢提升，較上年末增加2.6個百分點至81.8%。酒店業績大幅反彈，房價及入住率已恢復至疫情前水平。隨著消費類基礎設施公募REITs獲得政策支持，華潤置地經營性不動產業務將加快推動向資管業務轉型。

??輕資產管理業務上，華潤萬象生活筑牢商業綜合實力第一的護城河，向城市空間運營服務商轉型。上半年，華潤萬象生活實現營業額67.9億元，同比增長28.7%。在營購物中心88座，其中重奢購物中心12座，另有儲備項目88個。截至上半年末，物業在管面積3.25億平方米，合約面積3.8億平方米，覆蓋全國189個城市。拓展城市空間項目29個，行業影響力持續提升。整體來看，華潤置地經營性不動產、輕資產管理等多元化業務協同主業，為長期跨周期發展打下堅實基礎。