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??業(yè)績穩(wěn)步修復(fù)，32個(gè)城市銷售金額排名前三；經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，下半年無境外債到期。

??◎  作者 / 房玲、汪慧

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績穩(wěn)步修復(fù)，32個(gè)城市銷售金額排名前三】2023年上半年，實(shí)現(xiàn)銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%，銷售面積1297.0萬平方米，同比增長0.5%。在32個(gè)城市銷售金額排名前三，其中在15個(gè)城市位列第一、在12個(gè)城市排名第二、在5個(gè)城市排名第三。整體來說，銷售業(yè)績穩(wěn)步修復(fù)，下半年面對市場冷淡，還需把握推盤節(jié)奏和質(zhì)量，保證全年業(yè)績的實(shí)現(xiàn)。

??【1-8月新增32個(gè)項(xiàng)目，集中在一二線城市】萬科堅(jiān)持高質(zhì)量投資，1-8月累計(jì)獲取新項(xiàng)目32個(gè)，主要位于上海、杭州、南京、合肥、廣州等一二線城市，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積449.0萬平方米，總地價(jià)718.6億元。其中16個(gè)項(xiàng)目于報(bào)告期內(nèi)獲取，計(jì)容建筑面積約257萬平方米。截至報(bào)告期末，項(xiàng)目儲備總計(jì)容建筑面積約10773.6萬平方米，平均權(quán)益占比63.7%。

??【歸母凈利潤下降19.4%，盈利能力繼續(xù)承壓】報(bào)告期內(nèi)，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元，同比下降2.9%；其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%，已售未結(jié)合同金額為4884.4億元。營收和利潤規(guī)模增長承壓，毛利潤379.0億元，同比下降10.5%，凈利潤151.7億元、歸母凈利潤98.7億元，分別同比下降16.3%、19.4%。利潤率指標(biāo)仍面臨下行，整體稅前毛利率18.9%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.3%。凈利率7.6%、歸母凈利率4.9%，分別較2022年同期下降1.2個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。

??【經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，下半年無境外債到期】截至報(bào)告期末，有息負(fù)債合計(jì)3213.6億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債457.0億元，占比為14.2%，較年初下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。貨幣資金1221.8億元，現(xiàn)金短債比為2.7，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額18.6億元，連續(xù)14年為正。此外，凈負(fù)債率49.5%，處于行業(yè)低位，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.9%，“三條紅線”保持“綠檔”，且下半年無境外債到期。整體債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，穩(wěn)健性較高。

??【經(jīng)營服務(wù)業(yè)保持增長，全口徑收入267.3億元】在開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重戰(zhàn)略下，報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。其中，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入161.1億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長12.2%，蝶城數(shù)量從年初的584個(gè)增長到601個(gè)。物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入19.5億元，同比增長17.0%；租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.4億元，同比增長10.6%。商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營業(yè)收入43.0億元，同比增長7.3%。

??01 銷售

??業(yè)績穩(wěn)步修復(fù)
32個(gè)城市銷售金額排名前三

??2023年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%，銷售面積1297.0萬平方米，同比增長0.5%。在32個(gè)城市銷售金額排名前三，其中在15個(gè)城市位列第一、在12個(gè)城市排名第二、在5個(gè)城市排名第三，銷售金額排名TOP3的城市數(shù)量較2022年中期41個(gè)顯著較少，城市比較優(yōu)勢有所削弱。整體來說，銷售業(yè)績穩(wěn)步修復(fù)，下半年面對市場冷淡，還需把握推盤節(jié)奏和質(zhì)量，保證全年業(yè)績的實(shí)現(xiàn)。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，各區(qū)域保持相對穩(wěn)定的貢獻(xiàn)，上海區(qū)域、南方區(qū)域合計(jì)業(yè)績占比過半，達(dá)58.5%。上海區(qū)域業(yè)績貢獻(xiàn)最高，實(shí)現(xiàn)銷售金額705.1億元，占比34.2%，稍低于2022年同期36.3%；其次南方區(qū)域貢獻(xiàn)銷售金額490.4億元，占比24.0%；北京區(qū)域貢獻(xiàn)也較高，實(shí)現(xiàn)銷售金額273.1億元，占比13.4%；此外，華中區(qū)域、西南區(qū)域、西北區(qū)域、東北區(qū)域銷售金額貢獻(xiàn)占比分別為9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。

??02 投資

??1-8月新增32個(gè)項(xiàng)目
集中在一二線城市

??今年以來，市場仍面臨諸多不確定性，萬科保持穩(wěn)定的投資節(jié)奏，1-8月累計(jì)獲取新項(xiàng)目32個(gè)，主要位于上海、杭州、南京、合肥、廣州等一二線城市，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積449.0萬平方米，總地價(jià)718.6億元，權(quán)益比例約占60%。其中16個(gè)項(xiàng)目于報(bào)告期內(nèi)獲取，總計(jì)容建筑面積約257萬平方米，權(quán)益建筑面積為147.7萬平方米。截至報(bào)告期末，項(xiàng)目儲備總計(jì)容建筑面積約10773.6萬平方米，其中在建項(xiàng)目計(jì)容建筑面積約7310.7萬平方米、規(guī)劃中項(xiàng)目計(jì)容建筑面積約3462.9萬平方米，總權(quán)益計(jì)容建筑面積約6861.1萬平方米，權(quán)益占比63.7%。此外，還有一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約382.7萬平方米。

??03 利潤

??歸母凈利潤下降19.4%
盈利能力繼續(xù)承壓

??報(bào)告期內(nèi)，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元，同比下降2.9%；其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%；期末已售未結(jié)合同金額為4884.4億元，可保障未來收入確認(rèn)。

??盈利空間也繼續(xù)受到擠壓，利潤率指標(biāo)仍面臨下行。上半年毛利潤379.0億元，同比下降10.5%，凈利潤151.7億元、歸母凈利潤98.7億元，分別同比下降16.3%、19.4%。整體稅前毛利率18.9%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)；其中開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.3%，同比下降1.6pct。凈利率7.6%、歸母凈利率4.9%，分別較2022年同期下降1.2個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。毛利率水平下降是當(dāng)前行業(yè)面臨的共同問題，近兩年市場超預(yù)期下行，隨著這部分的銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，這些壓力會體現(xiàn)在企業(yè)今明兩年結(jié)算業(yè)績上，結(jié)算毛利階段性還會有一定程度的下滑。

??04 負(fù)責(zé)

??經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正
下半年無境外債到期

??報(bào)告期內(nèi)，萬科繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，標(biāo)普、惠譽(yù)維持“BBB+”的信用評級、穆迪維持本集團(tuán)“Baa1”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。并持續(xù)通過各類融資工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，境內(nèi)新增融資的綜合成本3.73%，加權(quán)平均債務(wù)期限5.0年。

??截至報(bào)告期末，有息負(fù)債合計(jì)3213.6億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債457.0億元，占比為14.2%，較年初下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。貨幣資金1221.8億元，現(xiàn)金短債比為2.7，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額18.6億元，連續(xù)14年為正。此外，凈負(fù)債率49.5%，處于行業(yè)低位，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.9%，較2022年末進(jìn)一步降低，“三條紅線”保持“綠檔”，且下半年無境外債到期。整體債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，穩(wěn)健性較高。

??05 多元化

??經(jīng)營服務(wù)業(yè)保持增長
全口徑收入267.3億元

??在開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重戰(zhàn)略下，報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。

??萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入161.1億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長12.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入91.1億元，占比56.5%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入56.8億元，占比35.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入13.2億元，占比8.2%。值得注意的是，蝶城數(shù)量從年初的584個(gè)增長到601個(gè)。

??物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入19.5億元，同比增長17.0%，其中，高標(biāo)庫營業(yè)收入11.4億元，同比增長9.1%；冷鏈營業(yè)收入（不含供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)收入）8.1億元，同比增長30.3%。萬緯物流新開4個(gè)冷鏈園區(qū)，可租賃建筑面積21.6萬平方米。截至報(bào)告期末，累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目可租賃建筑面積985.2萬平方米，其中高標(biāo)庫可租賃建筑面積843.7萬平方米，穩(wěn)定期出租率為85%，冷鏈可租賃建筑面積141.5萬平方米，穩(wěn)定期使用率為79%。

??租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.4億元，同比增長10.6%。上半年泊寓在上海、廣州、武漢、廈門等城市新獲取房源0.98萬間，凈新增開業(yè)0.73萬間。截至6月底，泊寓在全國34個(gè)城市共運(yùn)營管理租賃住房22.47萬間，累計(jì)開業(yè)17.39萬間，開業(yè)數(shù)量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等27個(gè)城市排名前三，出租率為95.9%。

??商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營業(yè)收入43.0億元，同比增長7.3%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入27.4億元，整體出租率94.7%，同比提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。