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新城控股:銷售承壓,商業穩健經營

企業監測分析克而瑞研究中心 2023-09-06 09:18:03 來源:克而瑞地產研究

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2023-09-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??銷售降3成,無新增拿地,非受限現金短債比不足1,需持續關注流動性。

??◎  作者 / 沈曉玲、羊代紅

??核心觀點

??【業績降幅大于同規模企業,關注資金回流銷售回款率達114%】2023上半年新城控股實現銷售金額424.0億元,銷售面積516.7萬平方米,分別同比下降34.9%和21.4%,銷售均價8207元/平方米,同比下降17.2%。同規模TOP20房企的銷售金額同比增速6.3%,相比有較大的差距。不過值得注意的是,企業持續積極推動項目銷售的現金回流,2023上半年銷售回款485億元,回款率達到114%,處于行業前列。銷售金額的43.8%來自長三角,占比同比下降4.3個百分點,占比依舊最高。中西部占比同比上升3.4個百分點至30.9%,環渤海區域占比也同比上升2.2個百分點至18.9%。

??【公開市場無新增拿地,總土儲約滿足企業2-3年需求】2023上半年新城控股在公開市場無新增拿地,投資全面收縮。在無拿地的情況下,新城控股2023上半年末未售土地儲備4360萬平方米,較2022年末減少11.3%。根據企業當前的銷售表現來看,當前的土地儲備夠企業2-3年的開發運營需要。

??【營收規模微降,低毛利項目結轉增多拉低盈利水平】2023上半年新城控股實現營業收入417.7億元,同比下降2.4%,其中房地產業務收入363.4億元,同比下降3.7%。全年預計竣工面積1933.1萬平方米,預計竣工面積將同比2022年全年減少3.6%,年內營業收入規模持續保持較低水平。實現毛利潤79.5億元,整體毛利率19.0%,分別同比下滑15.2%和下降2.3個百分點。由于企業低毛利項目結轉增加,疊加財務費用水平居高不下,使得其凈利潤同比下降25.7%至24.1億元,凈利率5.8%,同比減少1.8個百分點。

??【債務結構有所優化,仍需持續關注流動性】截止至2023上半年底,新城控股共持有現金284.9億元,相較期初下降9.5%,現金短債比1.25,較期初增0.25,現金壁壘有所增厚。長短債務比較期初增加51.2%至1.93,債務結構有所優化。值得注意的是,剔除受限制的其他貨幣資金的現金短債比為0.89,企業短期流動性承壓。凈負債率42.6%,剔除預收賬款資產負債率68.2%,符合監管要求。

??【商業運營總收入同比微增,營收貢獻占比達12.5%】2023上半年底合計在143個城市布局了205座吾悅廣場,較2022年底增加11家,在行業表現屬前列。2023年上半年新城控股新開業吾悅廣場6家,至此總開業吾悅廣場146座,總開業面積1367萬平方米。商業運營總收入52.01億元,同比上漲10.2%。商業部分逐步成為新城控股重要的穩定器來源,商業收入占到2023上半年營業收入的12.5%,同比提升了1.5個百分點。

??01 銷售

??業績降幅大于同規模企業
持續關注資金回流

??2023上半年新城控股實現銷售金額424.0億元,銷售面積516.7萬平方米,分別同比下降34.9%和21.4%,銷售均價8207元/平方米,同比下降17.2%。同規模TOP20房企的銷售金額同比增速為6.3%,新城與之相比有較大的差距。不過值得注意的是,企業持續積極推動項目銷售的現金回流,2023上半年銷售回款485億元,回款率達到114%,處于行業前列。

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??長三角貢獻度最高,但占比有所下滑。2023上半年新城控股簽約銷售金額的43.8%來自長三角,占比同比下降4.3個百分點,占比依舊最高,但值得注意的是,長三角區域的銷售金額占比近兩年持續下滑,在2021年的銷售金額貢獻有53%,2022年全年貢獻已經下降至48%。中西部得益于重慶、烏魯木齊等城市的銷售增長,銷售金額貢獻占比同比上升3.4個百分點至30.9%,而環渤海區域的銷售金額占比也同比上升2.2個百分點至18.9%。

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??02 投資

??公開市場無新增拿地
總土儲約滿足企業2-3年需求

??2023上半年新城控股在公開市場無新增拿地,投資全面收縮。自2022年以來企業在拿地投資方面就較為謹慎,2022年全年僅新增2塊地,2023年上半年又無拿地,企業的“節流”策略明顯。

??在無拿地的情況下,新城控股2023上半年末可售土地儲備4360萬平方米,較2022年末減少11.3%。根據企業當前的銷售表現來看,當前的土地儲備夠企業2-3年的開發運營需要。就土儲能級分布情況來看,其中一、二線城市約占公司總土地儲備的40%,三四線土儲中主要位于長三角區域和中西部區域。區域分布情況,中西部42%,長三角27%,環渤海24%,大灣區8%,中西部土儲建面占比居高,而隨著新增入賬項目減少,未來中西部區域的銷售貢獻占比或將進一步上升。


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??03 營利

??營收規模微降
低毛利項目結轉增多拉低盈利水平

??結轉下滑,營收規模保持較低水平。2023上半年新城控股實現營業收入417.7億元,同比下降2.4%,其中房地產業務收入363.4億元,同比下降3.7%。報告期內,結轉面積418萬平方米,竣工面積為665.5萬平方米(含合聯營項目)。計劃下半年新開工 52 個子項目,新開工建筑面積 405.34 萬平方米,計劃竣工面積 1267.61 萬平方米,全年預計竣工面積1933.1萬平方米,預計竣工面積將同比2022年全年減少3.6%,年內營業收入規模持續保持較低水平。

??低毛利項目結轉拉低盈利率水平,盈利水平仍需修復。2023上半年新城控股實現毛利潤79.5億元,整體毛利率19.0%,分別同比下滑15.2%和下降2.3個百分點。2023上半年新城控股計提資產減值損失1.13億元,而2022年同期為損失1.62億元,虧損有所減少,不過值得注意的是新城控股資產減值損失計提集中在年末,如其2022年資產減值損失59.57億元,故年底資產計提情況將會影響全年的利潤水平。但由于企業低毛利項目結轉增加,疊加財務費用水平居高不下,使得其凈利潤同比下降25.7%至24.1億元,凈利率5.8%,同比減少1.8個百分點。實現歸母凈利潤22.8億元,同比下降24.3%,歸母凈利率5.5%,同比下降1.6個百分點。

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??04 償債

??債務結構有所優化
仍需持續關注流動性

??現金短債比1.25,長短債比1.93,債務結構有所改善。截止至2023上半年底,新城控股共持有現金284.9億元,相較期初下降9.5%,現金短債比1.25,較期初增0.25,現金壁壘有所增厚。值得注意的是,2023上半年企業債務結構有所改善,報告期內,企業抓住融資窗口期完成 11 億元公司債的發行,綜合票面利率為 5.65%;在境外發行總額為 1 億美元的無抵押固定利率債券。期末有息債較期初下降8.5%至666.1億元,長短債務比較期初增加51.2%至1.93,債務結構有所優化,其融資利率較2022年末下降7個BP至6.41%。值得注意的是,剔除受限制的其他貨幣資金的現金短債比為0.89,根據業績會消息公司年內到期的公開市場債務約20億元,主要為以吾悅廣場為底層資產的CMBS產品。整體來看,兌付壓力主要集中在明年上半年。

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??凈負債率維持穩健,剔除預收賬款資產負債率達標。截止至2023上半年末,新城控股凈負債率42.6%,處于行業較低水平,剔除預收賬款資產負債率68.2%,符合監管要求。

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??05 商業

??商業運營總收入同比微增
營收貢獻占比達12.5%

??2023上半年底合計在143個城市布局了205座吾悅廣場,較2022年底增加11家,在行業表現仍屬前列。2023年上半年新城控股新開業吾悅廣場6家,至此總開業吾悅廣場146座,總開業面積1367萬平方米。其年初計劃2023年新開20座吾悅廣場,商業運營收入目標110億元,下半年預計開業項目有14個,屆時企業開業運營管理半徑又將進一步擴增。

??截止至2023上半年底吾悅廣場平均出租率略有下滑至95.22%,自2017年以來,吾悅廣場的平均出租率皆維持在97%以上,居于行業內第一梯隊。收入方面, 2023上半年商業運營總收入52.01億元,同比上漲10.2%。商業部分逐步成為新城控股重要的穩定器來源,商業收入占到2023上半年營業收入的11.6%,同比提升了0.6個百分點,物業出租及管理毛利率達到69.55%,成為企業修復集團毛利率的重要抓手。

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臨沂奧德花卉新城控股有限公司

統一社會信用代碼:91371311MA3N3BC57J    經營狀況:存續    注冊資本:5000(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  18    關聯風險  5

2023-09-06 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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