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??導語

??在一二手成交規模延續收縮、房價延續調整的趨勢下，預計法拍房整體成交率會延續二成左右的高位。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??近年來法拍房供求規模連創新高，據相關統計數據，2023年全國住宅類法拍房成交金額達到1500億元，同比增長10%，其中四川、廣東、河南等省份的法拍房供應量更是高居前列。大量法拍房的出現，在供給側與在售新盤形成直接競爭關系，同時也代表著越來越多的原產權人面臨著財務困境。對法拍房供求規模、成交、價格進行系統監測，有助于補齊行業分析體系，形成一手房、二手房、保障房、法拍房的全流程行研體系。

??核心要點

??· 掛拍量：8月新增掛拍3.8萬套，環比下降5%，仍高于年內均值。

??· 交易量：典型城市法拍房成交量降至年內均線下方，重慶成交量仍高居首位。

??· 成交率：本月掛拍房源成交率創年內新高，上海、沈陽、南京等成交率突破三成。

??· 折價率：成交房源平均折價率36%，折價率高于年內平均。

??后市展望

??8月法拍房掛拍量雖環比有所回調，但仍處于相對高位，重慶、成都、太原等城市單月新增掛拍量仍在800套以上。在一二手成交規模延續收縮、房價延續調整的趨勢下，預計法拍房整體成交率會延續二成左右的高位。對于市場熱度更低、價格敏感度更高的低總價段，法拍房將占據更大的市場份額，并且在低總價供應占比較低的杭州、蘇州等城市，這一結構性特征會表現得更為明顯。

??01 新增掛拍

??中西部城市掛拍量激增
前8月法拍房規模同比增12%

??供應端，8月新增掛拍套數37676套，環比7月下降5%；不過，與前7月月均值相比，增加了8.5%。截止8月31日，法拍房累計掛牌套數28萬套，同比2023年同期增加了12%。

??分城市來看，重慶、鄭州、太原、成都等中西部城市法拍房規模較為突出，月內新增法拍房掛拍套數均超800套，尤其是重慶，8月新增法拍房掛拍量1158套，位居首位。

??一線四城法拍房新增掛拍量相對較少，均在350套以下，廣州、深圳分別為335、287套，上海和北京均不足200套。

??02 當月成交

??8月法拍房規模明顯下滑
上海月內法拍房金額超3億元

??成交方面，典型城市8月成交了4497套，環比上月下降了22%。不過，與前7月均值相比，下降了約13%。截止8月31日，法拍房累計成交套數40659套。

??與供應基本一致，重慶、成都、鄭州、南寧等城市月內法拍房成交規模領先，均超100套。其中，重慶最高，高達226套。就成交金額來看，上海居首，成交金額超過3億元，其次是深圳、北京、成都、杭州、重慶等城市，成交金額也居于領先位置。

??03 成交率

??8月法拍成交率創年內新高
增至19.2%

??據CRIC抽樣調查數據顯示，8月掛牌37676套，除去尚未開始和正在進行的，有效掛拍量9572套（下文具體城市成交率測算時均剔除尚未開始和正在進行的法拍房數據），成交了1835套，平均成交率19.2%，較7月上升了2.4個百分點。

??分城市來看，月內上海、沈陽、廈門、重慶、濟南、南京、北京等城市表現較佳，法拍房成交率超過30%。以月內供應較高的重慶為例，8月法拍房掛拍1158套，有效掛拍量僅261套，成交了138套，成交率為41%，僅次于上海、沈陽、廈門等少數城市，不過這三個城市有效供應不及重慶，實際成交套數均在60套以下。

??04 折價率掛牌房源折價率達29%
二進宮成交房折價率增至37%

??價格上來看，8月掛拍法拍房起拍價平均折價率約為29%。細分來看，約有16%的法拍房折價率在40%及以上，可謂誠意滿滿。并且就拍賣結果來看，折價率在40%及以上的法拍房成交率達33%（有效供應2354套，成交了767套），明顯高于平均成交率19.2%。由此可見，高性價比的房源還是具有較大吸引力。此外，對成交的法拍房進行統計發現，平均折價率達36%，較年內均值高出約3個百分點。

??值得注意的是，大量的法拍房流拍之后很大比例上會再度掛拍。CRIC不完全統計數據顯示，2024年前8月掛牌的28萬套法拍房中，二拍及以上房源約10.3萬套，占比接近四成。從折價率方面來看，首拍和“二進宮”成交房源也存在較大差異。首次競拍就成交的房源平均折價率為31%，“二進宮”成交的房源折價率增至37%，性價比更高，這與房產持有人的債務困境有極大關系，為了解或緩解債務，房產持有人不得不加快房產的處置速度和價值變現速度，因而“二進宮”房源折扣力度更大、出售率也相對更高。