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??內容提要

??? 合約銷售：百強房企11月業績環比降低4.1%

??? 企業拿地：五成百強房企未拿地，央國企核心城市積極補倉

??? 企業融資：規模環比有所回升，房企境外發債“破冰”

??? 營銷策略：新項目低價入市，以舊換新、保價等措施穩情緒

??? 組織動態：汝海林接棒旭輝林峰行政總裁，世茂成立東南區域公司

??? 戰略動態：沈陽鐵西萬象匯將作類REITs發行，奧園健康擬更名“星悅康旅”

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01
〖企業分析〗

??合約銷售：百強房企11月業績環比降低4.1%

??核心觀點??

??1、2023年11月，TOP100房企實現銷售操盤金額3901.9億元，環比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持在較高位。累計業績來看，1-11月百強房企實現銷售操盤金額49536.5億元，同比降低14.4%，年內累計業績降幅繼續擴大。整體來看，當前樓市復蘇動能不足，企業銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現仍保持低迷。年末企業仍需加強供應和營銷力度以提振成交去化，百強房企全年業績降幅預計將在15%左右。

??2、2023年以來，百強房企格局持續分化，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-11月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低2%至1499.8億元，TOP20門檻降低21.7%至561億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低18.8%和19.7%至352.6億元和217.7億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低7.8%至93.4億元。

??3、從企業表現來看，2023年11月近六成百強房企單月業績環比降低，超四成百強房企同環比雙降。具體來看，11月有25家百強房企的單月業績環比降幅大于30%，33家的環比降幅在0-30%之間。但同時，也有一些企業的業績表現相對突出。如綠城中國、招商蛇口、建發房產、綠地控股、中國鐵建、越秀地產、卓越集團等11月均實現了單月業績環比增長。從業績同比來看，目前規模房企整體仍陷負增長困局，前11月累計業績同比降低的企業數量超過六成。

??02
企業拿地

??五成百強房企未拿地
央國企核心城市積極補倉

??核心觀點??                                                             

??1、11月土地市場整體走勢呈現量平價跌，處于筑底階段。企業謹慎投資情緒尚未好轉，克而瑞監測的30家重點房企單月拿地金額、面積均大幅下滑。其中，30家房企11月拿地金額434億元，環比大幅下降61%，新增拿地面積342萬平方米，環比下降51%。土地限價放開之后偶有優質地塊溢價率較高，但多數地塊依舊是底價成交，因此本月樓板價繼續回落，重點監測房企11月平均拿地樓板價為12690元/平方米，環比下降20%。

??2、近五成百強房企至今未拿地，央國企核心城市“全面撒網”。受限于市場銷售在低位運行、修復，企業投資意愿尚無起色，謹慎投資、聚焦投資是主旋律。從數據來看，今年以來累計拿地金額TOP100中，有近七成企業本月未有新增土儲入賬，而在前十月已有拿地的百強房企中，有半數企業11月未有投資。顯而易見的是，各城市集中供地節奏的不同，一定程度上影響了企業投資進程，也從側面證明了當前企業投資僅聚焦在核心城市、核心區域中。此外，截止到11月末，仍有近五成銷售百強房企未拿地。

??整體而言，前十一月房企投資格局以央國企為主，尤其在核心城市幾乎采用“全面撒網”策略。百強房企拿地金額超過100億的企業中，僅三家民企，其余皆為國央企。其中，中海地產、綠城中國、建發房產不僅拿地金額較高，投資金額較2022年同期上漲，同比漲幅為25%、17%、36%。從拿地銷售比來看，央國企顯著高于行業均值，綠城、建發等超過0.4。

??3、土拍限價松綁加劇市場分化，年末土地成交或迎周期性回升。11月多城市進一步跟進取消土拍限價、容積率限制等調整，合肥、成都、蘇州等城市均出現了個別地塊刷新單價紀錄、TOP2樓板價記錄的情況。但整體市場熱度并未普遍回溫，地市的冷熱進一步分化，高溢價拿地的房企也依舊以國央企為主，投資整體格局未發生根本性改變。

??行至年末，土地供應規模的周期性高點來臨，預計12月土地市場在規模上將有一定回升，個別優質地塊引發激烈競拍，但整體熱度將保持低位運行。

??11月中下旬，三部門召開金融機構座談會，提出“三個不低于”的硬性指標一定程度上會間接利好房企投資，但具體效果仍要看政策落地情況。房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風險”兩重壓力，投資回暖還需更長時間，預計年底至2024年上半年都將保持謹慎的投資態度。

??因此，未來投資的分化仍將圍繞兩個維度，一是取消限價后不同的城市、不同的地塊熱度分化將加劇，二是率先獲得融資支撐、銷售回穩、現金流更為穩健的房企仍將是拿地主力。

??03
企業融資

??規模環比有所回升
房企境外發債“破冰”

??核心觀點??

??1、融資總量：2023年11月80家典型房企的融資總量為302.76億元，環比增加41.7%，同比減少47.5%，單月融資規模環比有所回升，但仍是2020年以來的次低。在融資結構方面，本月房企境內債權融資272.16億元，環比增加66.8%，同比減少43.5%；境外債權融資11.73億元，5月以來第一次有房企發行境外債；資產證券化融資為18.86億元，同比減少54.5%。

??2、融資成本：2023年1-11月80家典型房企新增債券類融資成本3.6%，較2022年全年下降0.62個百分點，其中境外債券融資成本8.22%，較2022年全年上升1.22個百分點，境內債券融資成本3.45%，較2022年全年降低0.09個百分點。單月來看，11月房企融資成本為3.83%，環比降低0.02pct，同比提升0.22pct。本月境外僅有港龍中國因交換要約而新發行了一筆1.64億美元的境外優先票據，因此房企境外融資成本達到了9.5%；而由于境內發債的企業仍然主要是華僑城、中海、招商蛇口等國企央企，因此境內融資成本3.51%，環比下降0.34pct，仍然保持在較低的水平。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是華僑城，企業共發行了1筆25億元的超短融和1筆25億元的中期票據。從企業梯隊來看，2023年1-11月TOP10房企的平均融資額為92.36億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP51+的房企融資規模同比減少了18.96%，是降幅最小的一個梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為3%，較2022年全年下降0.13pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.1pct；不過TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.8pct，降幅最大。

??04
營銷策略

??新項目低價入市
以舊換新、保價等措施穩情緒

??核心觀點??

??1、房企11月房企營銷熱情不減，多家房企推出集團營銷活動備戰“雙十一”，濱江、仁恒也推出區域營銷活動。根據CRIC調研情況看，TOP10房企中9家均推出房企推出區域/集團營銷活動，其中萬科、招商蛇口、龍湖集團推出集團營銷活動，保利發展、華潤置地、綠城中國等房企在多區域先后推出營銷活動。不僅如此，濱江集團、仁恒置地等鮮有營銷活動的房企，繼年中促銷后再次在深耕區域內推出折扣優惠活動。

??2、從折扣力度上看，本月重點監測房企的營銷活動呈現以下三個特點：第一，由于接近年末且市場觀望情緒明顯，整體折扣力度有所加強，不僅去化壓力較大的區域、項目折扣力度持續增強，上海等一線城市的折扣力度也有所下探，根據CRIC監測數據來看，上海部分項目已經開始推出購房95折優惠、送車位或物業費等活動。第二，商鋪、車位等業態的折扣優惠力度更大，如萬科“2023年橙意季”中，成都區域住宅最高立減50萬元，商鋪最高立減100萬元；從全民營銷獎勵傭金上看，新疆地區住宅成交最高獎勵21萬元，而商鋪傭金則高達80萬元，招商蛇口徐州中心花園商鋪甚至推出買一送一活動；為加速車位去化，中海西安地區推出“暖冬車位節”。第三，為加速入市去化，出現首開、加推整盤折扣情況，帶動老盤降價銷售，如深圳迎璽花園首開最大折扣可達87折，武漢等城市也有多個新盤低價入市，使得在售項目繼續以價換量，比如10月底開盤的武漢萬科光谷錦曜以1.7萬元低價入市，使得周邊項目武漢偉星光谷星悅廣場于11月下調價格，降幅達到20%以上。

??3、本月房企營銷主題以“雙十一”為主，營銷方式更加多元，主要包含特價房、以舊換新、團購營銷、保價營銷四種方式，具體來看呈現四個特點：第一，特價房規模不減，保利福建、萬科廣州、萬科惠州等均推出超110套特價房源；第二，“以舊換新”成為吸引購房者買房的另一大舉措，本月上海已有項目幫助客戶打通置換鏈條，根據CRIC監測情況看，保利和潤、越秀房寶也已開通“以舊換新”服務，保利最快9天完成置換；第三，團購買房折扣力度加碼，萬科溫州團購享88折，世茂福州3人成團折扣更是達77折；第四，保價、無理由退房等權益營銷活動再提，緩解購房者對房價下降的顧慮，保利廣州、保利中山、萬科江西、金茂北京等區域均打出“保價雙十一”的口號，武漢城投則參與“30天無理由退房”的活動。

??4、整體來看，房企營銷力度加強，緊抓年末營銷節點，一方面，對于前期折扣較大的項目，配合保價、無理由退房等權益營銷吸引購房者；另一方面，對于首開/加推項目，采取低價/平價入市進行年末沖刺。

??05
組織動態

??汝海林接棒旭輝林峰擔任行政總裁
世茂成立東南區域公司

??核心觀點??

??11月，88家重點監測房企人事變動活躍度相比10月下降。重大人事變動及組織調整變動主要如下：

??1、人事變動方面：11月30日，旭輝有三位高管發生職位變動，林峰因健康原因辭任執行董事、行政總裁及授權代表；葛明獲委任為執行董事；汝海林獲委任為行政總裁及授權代表。

??汝海林先生，自2011年7月加入旭輝后，于2023年6月被任命為行政總裁。在過去12年中，汝海林在公司總部和區域公司中擔任過多個領導職位，包括東南區域集團總裁和旭輝控股執行董事。同時，葛明先生在2012年4月加盟旭輝，現擔任旭輝集團副總裁兼綜合管理中心總經理，負責人力資源、數字科技、總裁辦公室、行政管理以及員工培訓等部門。

??這次人員調整后，旭輝執行董事的人數在董事會中維持為五位：董事局主席林中，副主席林偉，行政總裁汝海林、首席財務官楊欣和執行董事葛明。這幾位新任命的執行董事都有著超過十二年在旭輝的工作經歷，將繼續發揮他們在各自職位上的專業能力和經驗。

??2、組織調整方面：11月初，世茂集團對內部區域公司架構進行調整，撤銷浙西區域公司，并與世茂海峽及浙江公司合并，形成新的東南區域公司。隨著合并，曾被稱為“我國第一地區公司”的世茂海峽發展公司名稱不再使用，標志著其在組織結構上的一次重要變動。同時，原世茂海峽的董事長呂翼因個人發展原因辭去了非執行董事一職，早前他已辭任執行總裁及執行董事職位。后續他將自主創業，轉做代建咨詢業務。

??06
戰略動態

??沈陽鐵西萬象匯將作類REITs發行
奧園健康擬更名“星悅康旅”

??核心觀點??

??1、本月房企多元化主要集中在存量資產以及戰略合作方面，在商業運營、物業管理、產業等領域也有所涉及。在存量資產方面，首批消費基礎設施REITs獲批，分別是萬科、華潤置地、中國金茂計劃發行的產品；華潤置地還將沈陽鐵西萬象匯股權掛牌，以作類REITs發行。在戰略合作方面，旭輝集團與海南農墾達成戰略合作，涉地產與物業等領域；越秀集團簽約上海臨港，在產業園區建設、TOD開發等領域合作。在商業管理領域，新城建管簽約新疆兵團十二師落地烏魯木齊第四個吾悅廣場；融創商業完成南寧第二個輕資產項目簽約。此外產業方面，路勁基建出售路勁（中國）基建全部股權，作價44.118億。

??2、華潤置地底價39.15億元轉讓其沈陽分公司100%股權。11月27日，北京產權交易所披露，華潤置地（沈陽）有限公司100%股權被掛牌，轉讓底價39.15億元，華潤置地持有51%股權。其中，沈陽鐵西萬象匯為該項目公司的核心資產，華潤置地針對本次轉讓表示：該項目作為華潤置地精選的標桿商業項目之一，將作為商業類REITs發行，華潤置地（沈陽）100%股權掛牌轉讓是作為發行商業類REITs的前置舉措之一，資產證券化產品發行后，該項目也將繼續由華潤置地保持穩定運營，商戶存續租約繼續履行。值得注意的是，同日華潤置地青島萬象城商業REIT作為首批消費基礎設施REITs之一正式獲批。

??3、奧園健康擬更名為“星悅康旅股份有限公司”。11月8日，奧園健康發布公告稱，董事會建議將公司的英文名稱由“Aoyuan Healthy Life Group Company Limited”更改為“Starjoy Wellness and Travel Company Limited”及將公司的中文雙重外文名稱由“奧園健康生活集團有限公司”更改為“星悅康旅股份有限公司”。該司目前的第一大股東為南粵星橋，控股29.9%，中國奧園持有公司24.68%股權，為第二大股東。本次更名是控股新股東進一步提升對該公司控制權的表現，也從物理上做到與奧園集團的切割，進一步增強企業獨立性。同時也體現出對公司業務探索轉型的考量，公告稱公司擬以全新企業形象出發，在堅持主營業務的前提下，積極探索大健康業務以及長者旅居與文化旅游等具長期發展機遇和發展潛力的產業。