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??當傳統(tǒng)民營房企因深陷債務(wù)泥潭面臨縮表陣痛時，新的資本勢力已經(jīng)在土地市場上展開了新一輪“廝殺”。

??房地產(chǎn)依然沒有走出下行區(qū)間，融資難、銷售難、不敢拿地是絕大多數(shù)房企面臨的困境。

??機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1～10月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額4.56萬億元，同比降低12.8%。在銷售榜五強中，萬科銷售額同比下滑8.5%，表現(xiàn)頗遜色于其余四強。

??萬科面臨的還有境外評級機構(gòu)的降級，以及由此引發(fā)的美元債市場的大幅波動。惠譽對其降級給出的理由是，萬科中期杠桿率將保持在35%以上，近期其銷售業(yè)績?nèi)跤陬A(yù)期，這可能會抑制現(xiàn)金產(chǎn)生及其去杠桿化努力。

??在銷售十強中，碧桂園、金地集團、龍湖集團、綠城中國，銷售業(yè)績均同比下滑，其中碧桂園下滑幅度高達49.3%，其在百強榜的排名較去年同期下滑了5個座次。

??百強房企格局正在發(fā)生大變化，一些老牌房企下滑嚴重。如融創(chuàng)中國、仁恒置地銷售業(yè)績下滑幅度均超過50%，堪稱斷崖式下滑。

??但同時，一些新面孔正在跨越式晉級。象嶼地產(chǎn)1～10月銷售額同比增長72.4%，在銷售榜排名中上升至第36名，同比上升了37個座次；大華集團銷售業(yè)績同比增長63.3%，在銷售榜中排在第38名，位次同樣比去年上升了37位。

??這種分化在土地市場表現(xiàn)更為顯著。

??克而瑞研報稱，1～10月份，10強房企新增土地貨值占土地貨值百強榜的63%，而后50強房企的新增土地貨值占比僅6%。10強房企以外仍在拿地的企業(yè)同樣是以地方國企為主，民企幾乎“隱身”。新增土地貨值高度集中的趨勢并未改變，且愈演愈烈。

??百強房企格局大分化

??房地產(chǎn)進入大分化時代，能突圍生存下來且活得比較好的企業(yè)，注定是極少數(shù)。這是當前房企不得不面對的現(xiàn)狀。

??這種現(xiàn)狀產(chǎn)生的根本原因在于，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生根本性變化”，部分區(qū)域市場需求趨于供大于求。因此，對于多數(shù)房企而言，銷售業(yè)績下滑態(tài)勢在短期內(nèi)很難改變。

??據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，1～10月，百強房企銷售總額為52977億元，同比下降13.1%。其中， 10月單月銷售額同比下降33.5%，環(huán)比下降7.5%。10月份，百強房企中，有20家房企銷售額環(huán)比降幅大于30%，40家環(huán)比降幅在0-30%之間。

??TOP100房企的銷售操盤金額門檻較去年同期降低11.2%至87.4億元。也就是說，進入百強房企陣營的門檻已不足百億元。

??從不同梯隊房企銷售門檻值變化來看，1～10月，TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低4.2%至1391億元，TOP20門檻降低16.5%至525.5億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動更大，門檻分別同比降低19.7%和17.5%至327.5億元和205.1億元。

??TOP50房企同樣賣房艱難。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，1～10月，TOP50房企全口徑銷售額共計4.3萬億元，同比下滑10.3%。50強房企中，有27家房企銷售額同比下滑，占比超過一半。

??銷售榜第一是保利發(fā)展，老牌央企。1～10月實現(xiàn)銷售額3682.1億元，比第二名萬科，多賣了566億元，這個數(shù)量比排在第22名的中國恒大的銷售額（546億元）還要多。

??第二名萬科，銷售額繼續(xù)下滑，降幅為8.5%。而第三季度，萬科營業(yè)收入與歸屬上市公司股東凈利潤均同比下滑，下滑幅度分別為31.6%、22.5%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積同比下降38%。

??經(jīng)營面與銷售面雙疲軟，疊加10月下旬以來，萬科 多只存續(xù)美元債價格持續(xù)下跌，引發(fā)投資者恐慌，股價大跌。盡管萬科董事會秘書朱旭表示，公司基本面沒有出現(xiàn)任何問題，債券異動主要是市場情緒波動所致。但這依然很難讓投資者放心。11月2日，萬科股價再度下跌1.06%，收至11.22元。

??銷售榜第三名至第五名，分別是中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口，都是老牌央企，穩(wěn)健型頗強，在這輪樓市調(diào)整中已經(jīng)是勝出者。

??而碧桂園的排名，已經(jīng)從去年的第一名滑落至第五名，后期能否趕上是個未知數(shù)。

??就算在市場形勢不好的情況下，總是會有一批“黑馬”殺出包圍圈。比如象嶼地產(chǎn)、大華集團、偉星房產(chǎn)、中建東孚、聯(lián)發(fā)集團、保利置業(yè)、國貿(mào)地產(chǎn)等，銷售同比增幅均超過20%，座次排名也是大跨越。

??以表現(xiàn)最出眾的象嶼地產(chǎn)為例，2020年～2022年三年間，象嶼地產(chǎn)銷售額分別為122.7億元、169.3億元、330.4億元，其中2022年業(yè)績增速達95%，幾乎是翻倍式增長。今年前10個月，銷售金額為369.7億元，早已超出去年全年的銷售業(yè)績。在地產(chǎn)行業(yè)最艱難的兩年，這家房企卻迎來了業(yè)績狂飆。

??老牌港資房企合生創(chuàng)展集團，幾年前曾被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”，現(xiàn)在反而在這輪調(diào)整中“活”得不錯。1～10月，合生創(chuàng)展實現(xiàn)銷售額265.2億元，同比增長3.4%，排在第46名，比去年同期上升20個位次。

??近半數(shù)拿地暫停 誰在擴張？

??10月31日，北京新一輪土地拍賣再次開啟。其中，位于豐臺區(qū)地鐵九號線郭公莊的兩宗地塊被擺上“貨架”，起始價超百億元。這樣的價格，足以讓很多房企望而卻步。

??但最終被中海地產(chǎn)、中建東孚各自摘得一宗，地價分別為54.4億元、75.9億元，溢價率分別為6.67%、15%。這也是中海地產(chǎn)一個月內(nèi)第二次“補倉”豐臺區(qū)域。今年10月，中海地產(chǎn)以底價33.8億元拿下豐臺北宮鎮(zhèn)地塊；6月初，以28.3億元拿下石景山區(qū)衙門口地塊。

??土地儲備是房企開發(fā)的后備資源，決定著企業(yè)未來的市場占有率。但現(xiàn)在，受制于資金實力以及地產(chǎn)行業(yè)下滑態(tài)勢，大部分房企已經(jīng)無力或不敢拿地。這也決定了優(yōu)質(zhì)土地資源會越來越集中于少數(shù)實力房企手中。

??據(jù)統(tǒng)計，截至10月末，百強房企中有近五成房企2023年拿地投資幾乎暫停，且多數(shù)集中于銷售50強之后。

??拿地金額TOP100中，央企國企拿地金額占比達到66%，民企僅占22%。從數(shù)量來看，上榜數(shù)量最多的地方城投平臺，占比達到四成。國企、央企積極、城投托底、民企隱身的局面仍未轉(zhuǎn)變。

??中海地產(chǎn)占據(jù)了拿地榜單第一位，前10個月新增土地價值1063.9億元，是目前唯一拿地金額超過千億元的房企。10月24日，中海地產(chǎn)還以240億拿下上海“巨無霸”地塊。

??排在中海地產(chǎn)之后的是華潤置地、保利發(fā)展、萬科、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、招商蛇口、濱江集團、中國鐵建、越秀地產(chǎn)，都是國企、央企背景的企業(yè)。也就是說，拿地十強已經(jīng)牢牢掌握在國企央企背景的房企手中，這些房企同樣占據(jù)銷售榜20強。

??一些非地方城投的新面孔同樣值得關(guān)注。比如長隆集團、偉星房產(chǎn)、大家房產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等，均排在前21名，拿地金額均超過百億元。

??再比如，一些名字頗為陌生的宇誠集團、方遠集團、大華集團、坤和集團、香港置地、聯(lián)發(fā)集團、城發(fā)恒偉、信揚置業(yè)、邦泰集團等，均躋身拿地榜TOP50。這些企業(yè)并非都是房地產(chǎn)企業(yè)，部分屬于實業(yè)資本，且似乎有了集體“冒頭”之勢。

??當傳統(tǒng)民營房企因深陷債務(wù)泥潭面臨縮表陣痛時，新的資本勢力已經(jīng)在土地市場上展開了新一輪“廝殺”。