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??2024年以來代建賽道逐漸飽和，行業迎來增速放緩、競爭加劇、企業分化的新階段。在這一階段下，頭部代建企業格局愈發穩定。

??代建行業已從“藍海”進入“紅海”，部分老牌代建企業作為先行者，已具備突出的業務優勢、管理優勢和品牌優勢，并在不同的業務模式和細分領域中構建起核心競爭力，形成鮮明的標簽和市場認可度。

??本文以2024年綜合能力TOP4企業綠城管理、藍城集團、金地管理、潤地管理為典型樣本，聚焦企業核心優勢和競爭力，探尋“紅海”之下，頭部代建企業的立身之道。

??代建行業在經歷2021年至2023年的高速增長后，隨著代建企業競相入局，2024年行業步入規模增速放緩、企業格局分化的新階段，行業面臨一場激烈的市場份額之爭。

??2024年代建新拓規模再創新高，達到2.15億平方米，較2020年實現翻倍增長。但代建新拓規模同比增長13%，增速較2023年大幅下降14個百分點。

??進入2025年，代建項目獲取難度不斷增加，一季度新拓代建規模同比僅增長5%。

??代建行業發展主要受到以下幾個方面的影響：

??第一，宏觀經濟環境影響下市場信心與預期仍在緩慢修復。代建作為輸出品牌和服務的輕資產運營模式，整體風險較小，但樓市持續低迷令委托方開發意愿進一步降低，進而影響代建需求。

??第二，行業競爭加劇，代建企業拓展新項目的難度不斷加碼。截至2024年末，已有超過100家房地產企業入局代建行業，行業參與度顯著提升。

??第三，與代建相關政策利好兌現后迎來短期不確定性。土地成交持續筑底、土地回購等政策影響下，城投拿地規模減少、且開工意愿進一步降低；“以購代建”政策導致短期內代建保障房持續承壓；資本代建中的紓困代建進程逐步放緩。

??在增速放緩的背景下，代建行業也面臨來自外部和內部的多重挑戰。

??最主要的挑戰是代建企業在高質量發展與價格競爭之間的矛盾，其次是代建項目的超額收益承諾與利潤空間收窄之間的矛盾，最后，輕資產模式下信任危機、代建企業規模與利潤的動態博弈同樣不容忽視。

??從委托方角度來看，選擇代建企業的邏輯已從“單服務采購”升級為“戰略生態共建”。規模優勢不再是委托方選擇代建企業的唯一標準，而具備長期主義思維、風險共擔能力、資源整合能力、能夠創造超額收益的代建方，將成為委托方的首選。

??代建賽道面臨一系列挑戰和問題之下，頭部企業綠城管理、藍城集團、金地管理、潤地管理已構建起核心競爭力，而企業建立起的優勢將成為破解行業現狀的關鍵。

??1、綠城管理：規模領跑，標準化體系支撐產品口碑和品牌溢價雙強

??綠城管理作為綠城品牌和代建管理模式輸出的主體，憑借先發優勢，已形成較大的規模效應，同時在專業化服務、品牌運營、生態協同等軟實力的加持之下，穩坐是行業的頭把交椅。

??綠城管理的項目分布具備較強的抗風險能力和溢價能力。截至2024年末，位于一二線城市建面占總建筑面積的44.0%，四大核心城市圈（長三角經濟圈、珠三角經濟圈、環渤海經濟圈及成渝城市群）占比76.6%。兩者的占比均較2023年末有所上漲。

??從項目來源的角度看，2024年末，綠城管理合約總建面中，商業代建占比達76.19%。商業代建項目具有高毛利的特性，能夠為企業帶來更高額的收益，同時能更加有力地保障整體業績的穩健兌現。

??2、藍城集團：生態賦能，在細分領域建立較大優勢

??在代建頭部企業中，藍城集團與其他頭部企業形成一定差異化競爭，尤其是在保障房代建以及政府公建“代建+運營”方面，依靠產品和品牌賦能，形成了自身獨特的標簽，并得到了市場和委托方的認可。

??在戰略轉型過程中，藍城集團代建規模同樣處于行業領先地位。截至2024年12月31日，藍城集團累計簽約代建項目總建筑面積突破1.36億方，已進駐中國27個省及直轄市、146個地級市，操盤項目690個。2024年全年藍城集團共新增80個代建項目，商業代建48個，政府代建32個，業務發展均衡，新增簽約總建筑面積1570.19萬方，維持行業前三，占行業新增規模的7.3%。

??此外，藍城集團在戰略簽約上合縱連橫，強調長期主義。僅2024年藍城集團就與超過10個合作方簽訂了戰略合作協議，包括重慶城投集團、昆明交投集團、淮安國聯集團等地方平臺公司。

??在代建保障房過程中，藍城集團構建了自身獨有的保障房標準化體系，提高代建保障房品質、效率的同時，以更加透明、公開的方式與政府類委托方形成互相信任。迄今為止，藍城集團代建的保障房已實現四次迭代升級，大幅提升保障房項目品質，以商品房標準將保障房項目做到極致，并長期保持較好的口碑。

??雖然短期內推行的“以購代建”政策會導致代建保障房需求下降，但長遠來看，在“市場+保障”雙軌制下，保障房、城市更新等領域的代建空間仍然巨大，在已有高品質保障房代建口碑的基礎上，藍城集團依然會是多數地方政府合作伙伴的首選。

??3、金地管理：管理驅動，服務口碑與體系建設優勢突出

??金地管理已深耕代建近二十年，形成了成熟的項目管理體系、龐大的客戶基礎、卓越的市場口碑以及專業的人才梯隊。

??金地管理業務規模持續穩健擴張有三個方面支撐：

??第一，全業態覆蓋與“代建+”創新。2024年累計簽約管理面積以商住為主，占比68%，商辦及公建為輔，占比分別為12%和20%，并拓展代運營、咨詢、存量更新等多元賽道，挖掘存量與增量需求。

??第一，高質量客戶結構，推動業務健康發展。2024年客戶占比中，政府/國企城投占比72%，中小房企、資方、產業客戶協同發展，客戶類型豐富助力業務縱深拓展。

??第三，精準布局驅動效能。金地管理已在全國60+城市布局，簽約管理面積3831萬平方米、同比+33%，且戰略聚焦高能級城市群與一二線核心區，提升了盈利能力與抗風險韌性。

??4、潤地管理：政企協同，公建領域構建差異化壁壘

??潤地管理是華潤置地旗下的代建業務平臺，持續深耕“6+2”多元賽道，業務涵蓋文體場館、保障房、學校、醫院、產業園區、城市更新等六大政府代建賽道，將政府公建領域作為自身發展的核心方向，并在政府代建領域占據領先地位，同時，積極布局商辦代建和住宅代建兩大市場化賽道。 

??截止至2024年，華潤城市代建業務實現營業額11.8億元，累計在管面積達7607萬平方米，同比增長19%，穩居行業前列。2024年新增政府代建面積1016萬平方米，持續保持領先優勢，夯實政府公建領域護城河。 

??相比于以住宅代建見長的綠城管理、藍城集團等企業，潤地管理在公共建筑和產業園區代建領域具有明顯優勢，這使其在多元化代建市場中形成了獨特的競爭力。

??此外，多元業務協同優勢是潤地管理在政府代建過程中核心優勢。華潤集團在地產、醫療、教育、商業、能源等領域的多元布局，為潤地管理提供了豐富的業務協同資源。

??在政府代建項目經驗積累過程中，潤地管理成功打造了諸多分向領域“專家”形象，這也是其市場競爭的核心基礎。比如文體場館代建，形成了從國家級到區級的三級場館建設標準和能力體系。目前在管項目已經達到17個，大型體育場管項目數量排名行業第一。 

??在保障性住房建設領域，潤地管理已形成標準化、產業化的建設模式，通過“建設運營收益分成”等合作模式，將保障房建設與商業配套運營結合，如北京大興機場安置房項目實現長期收益。

??代建作為轉型為輕資產模式的典型業務，擁有更強的逆周期效應，成為諸多企業求生存的重要方式。 

??在新階段，行業和企業面臨諸多問題：比如“如何避免過度擴張，保持高質量發展”、“利潤趨薄之下，怎么與委托方實現共贏”、“作為乙方，如何與委托方建立長期信任形成長期伙伴關系”等。

??如何破局？從頭部企業的經驗可以歸納以下三點：第一，構建核心競爭力，探索細分領域打造護城河；第二，滿足客戶多元需求，拓展增量空間，尋找多元化復合模式；第三，通過服務為委托方打造長期穩定合作，創造超額收益。

??委托方需求正從“快速變現”轉向全周期價值共創。代建企業也需以“長期伙伴”角色深度綁定客戶訴求，通過品牌、服務、經營、產品等一些列綜合能力的修煉與打造，確保項目從開發到運營的全鏈條價值兌現，而非單純追求規模擴張。

??不唯規模論，以專業及服務創造價值、構建核心競爭力是代建“紅海”中企業應具備的能力，也是評價和衡量代建企業重要的指標與標準。競爭加劇之下，企業需要以綜合的解題能力為委托方提供更優質服務，同時依靠核心競爭力實現戰略發展上“攻守兼備”。

??未來代建行業仍將會保持“強者恒強”、“特色為王”發展態勢，如綠城管理、藍城集團、金地管理、潤地管理這類堅持“長期主義”和具備“核心競爭力”企業，才能在“藍海變紅海”的代建賽道構筑護城河，并在行業周期波動中錨定價值標桿，與委托方形成深度協同，最終實現存量優化與增量突破的雙重價值最大化。

??代建行業并非“零和博弈”，而是通過專業化分工實現多方共贏。惡性競爭與無序擴張將透支行業信用，需要頭部企業牽頭建立標準化服務框架，推動行業從“價格戰”轉向“價值戰”，形成良性競合生態，推動從“規模擴張”邁向高質量發展，實現健康發展。