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??兩個月時間豪擲463億元拿地，且地塊全部集中于上海核心地段，如此大手筆的企業是上海地產集團——有著上海“最大地主”名號的國字頭隱秘巨頭。

??上海這家“最大地主”是如何拿地的？

??5月26日消息，上海地產集團旗下上海城市更新建設發展有限公司近日以協議出讓方式競得浦東新區上鋼社區一宗地塊，總價85.4億元，折合樓面價7.03萬元/平方米。

??這是后灘板塊出讓的第二幅宅地。第一幅宅地是其相鄰地塊，于2024年12月協議出讓，也是被上海地產集團拿下，總價88.7億元，成交樓面價為7萬元/平方米。

??兩宗地塊合計總價達174億元，且均為純住宅用地，合計房源數約2060套。記者了解到，這兩宗地塊后續均計劃進行股權轉讓，轉由市場化開發商操盤開發或合作開發。

??一周前，5月20日，上海市徐匯區東安新村舊改項目第二宗宅地127b-24地塊協議出讓，由上海新百安經濟發展有限公司（上海地產集團和徐匯城投各持股50%）以98.18億元總價競得，樓面價高達12.41萬元/平方米，但仍低于去年綠城通過招拍掛市場拿下的徐匯濱江小米地塊樓面價（13.1萬元/平方米）。

??根據出讓要求，該地塊內無保障房建設要求，地塊中小套型建設比例為0，意味著未來可建設成為純大戶型社區。

??該地塊北側為2025年3月份協議出讓的徐匯區127b-23地塊，即徐匯東安新村舊改首宗宅地，由上海新楓安企業發展有限公司以總價83.5億元競得，樓面價12.61萬元/平方米。上海新楓安的控股股東同樣是上海地產集團（持股60%）和徐匯城投（持股40%）。

??根據規劃方案，東安新村舊改項目共涉及三幅住宅地塊，是徐匯目前最大規模的舊改項目，目前兩幅地塊均被上海地產集團斬獲。

??不到一個月前，5月1日，上海市規劃和自然資源局公示了淮海東路7幅舊改項目地塊的協議出讓情況，出讓價格總計73.27億元，意向用地者為上海黃浦城市更新建設發展有限公司，該公司由上海地產集團持股60%、黃浦區國資委持股40%。

??3月21日，上海地產集團還分別花費86.5億元和37億元，以協議出讓方式獲得楊浦新江灣兩幅宅地，其中一幅容積率僅1.1，樓板價分別是5.4萬元/平方米和5.9萬元/平方米。去年12月份，上海地產集團還分別在浦東新區和虹口區以協議出讓方式獲得4幅地塊，土地價款共計124.67億元。

??據此測算，近半年來，上海地產集團共拿地16幅，總拿地金額達到588.5億元。這些地塊幾乎每一宗都位于上海核心地段，且都是通過協議出讓方式獲得。若通過集中土地拍賣入市，大概率都是能刷新區域樓面價的熱門地塊。

??就拿地事宜，記者致電上海地產集團方面，未獲回應。

??不同于公開土地拍賣，協議出讓是土地出讓的一條“隱秘戰線”。所謂協議出讓，就是政府與土地使用者以協議方式簽訂土地使用權出讓合同，土地使用者支付相應出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權讓渡給土地使用者。

??數據顯示，2024年，上海公開出讓涉宅用地47宗，累計出讓金額達到1321億元，雖然公開交易的土地規模環比有所下降，但去年上海協議出讓的宅地金額超過1000億元。上海地產集團走的正是協議出讓拿地的賽道。

??上海地產集團在上海是“巨無霸”一樣的存在。其成立于2002年，注冊資本300億元，實控人是上海市國資委。截至2023年底，上海地產集團資產總額超過4200億元，旗下公司近400家，在職員工超過1萬人。過去十年，上海地產集團承擔了全上海市60%的舊區改造。

??有知情人士稱，上海地產集團的主要使命是配合上海城市各階段發展需求，如前幾年土拍市場冷清期間，會出來托底一些地塊。近幾年，上海進入城市更新沖刺期，作為上海市國資委全資子公司，上海地產集團肩負著城市更新使命，通過協議出讓和“場所聯動”策略，將優質資源分配給頂  級開發商，令其能以相對合理的拿地價格布局上海。

??這兩年，上海地產集團頻繁使用一種組合打法，即“協議出讓+產權轉讓+聯合開發”。也就是，通過協議出讓拿下地塊后，再通過上海聯合產權交易所，由央企國企等實力房企接盤，進入后端開發。通過這樣的操作，把原本高門檻高風險的土地資源轉化成“可控釋放”的城市資產包。

??比如去年，上海地產集團旗下公司摘得定海社區風貌舊改地塊，一個月后項目就在上海聯合產權交易所掛牌轉讓，最終被中建系的中建壹品拿下，也就是在售的中建外灘源著樓盤。也是去年，招商蛇口從上海地產集團手中拿下徐匯新長橋舊改項目一幅地塊，總價近17億元，最后落地“海上·清和璽”。

??再比如，2022年10月，華潤置地因圍標事件被禁止上海拿地3年后，便從上海地產集團子公司手上收購了前灘西南區三個地塊，借此邁出了在上海市場雄起的關鍵一步。

??盡管上海地產集團背靠上海市國資委，身負“存量地主”的名號，但其同樣面臨營收下滑及負債高企的壓力。據其財報披露，2024年度營業收入317.55億元，同比下滑15%；歸屬母公司凈利潤10億元，同比下滑44%；總負債2741億元，同比微增。