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??1500億元！“黑馬”房企建發(fā)又開啟了新的規(guī)模沖刺。

??“我們需要全力增長(zhǎng)。”建發(fā)國(guó)際董事會(huì)主席林偉國(guó)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，盡管環(huán)境存在不確定性，但2025年建發(fā)仍然希望能夠?qū)崿F(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1500億元的目標(biāo)，并且保持增長(zhǎng)。

??率先發(fā)力的是建發(fā)在核心一二線城市拓儲(chǔ)的“野心”，2025年以來已多次刷新“地王”戰(zhàn)績(jī)。

??3月末的短短兩天，建發(fā)接連拿下杭州、成都單價(jià)“地王”。

??3月28日，歷經(jīng)102輪競(jìng)價(jià)，建發(fā)擊退濱江、綠城、中海、華潤(rùn)等13家房企，以總價(jià)34.35億元摘得杭州蔣村文新單元地塊，溢價(jià)率高達(dá)115.39%，成交樓面價(jià)8.8萬元/平方米，成為杭州土地市場(chǎng)新晉單價(jià)“地王”。

??前一天，建發(fā)在成都同樣刷新最高宅地單價(jià)戰(zhàn)績(jī)。歷經(jīng)213輪競(jìng)價(jià)以33.47億元奪得成都金融城三期H10地塊，溢價(jià)率106%，成交樓面價(jià)4.12萬元/平方米。這是成都首次樓面價(jià)突破4萬元/平方米。

??“不存在所謂的‘地王’項(xiàng)目，今天的好地就是依靠?jī)?chǔ)備的高價(jià)地，優(yōu)地優(yōu)價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化明顯，優(yōu)質(zhì)的地段和項(xiàng)目始終受歡迎，所以它的價(jià)差與普通產(chǎn)品相差較大。”林偉國(guó)表示，雖然建發(fā)此次拿的杭州地塊單價(jià)最高，但仍然低于公司預(yù)期，實(shí)際地價(jià)水平比預(yù)期還要低，它的地段和稀缺性非常重要。

??這是林偉國(guó)首次以建發(fā)國(guó)際董事會(huì)主席的身份亮相業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。在發(fā)布業(yè)績(jī)公告的當(dāng)天，建發(fā)國(guó)際官宣“換帥”，委任林偉國(guó)為董事會(huì)主席。他曾帶領(lǐng)建發(fā)國(guó)際邁進(jìn)2000億元的梯隊(duì)，成為房地產(chǎn)下半場(chǎng)的“黑馬”，但“狂飆”之后亦陷入“增收不增利”的怪圈，如何破局，對(duì)當(dāng)下的林偉國(guó)來說至關(guān)重要。

??批量制造“地王”

??30天內(nèi)，4座城市，誕生6個(gè)“地王”，杭州和成都更是上演極限“狂飆”，兩地連續(xù)兩日的樓面價(jià)“新王”均出自閩系“黑馬”建發(fā)房產(chǎn)。

??在成都，213輪，金融城地塊樓面價(jià)突破4萬元/平方米，半年前在該地塊南側(cè)，貝殼旗下貝好家以27300元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得23.6畝地塊，溢價(jià)率42.19%，刷新彼時(shí)成都土拍單價(jià)紀(jì)錄。

??半年時(shí)間，樓面價(jià)漲超13000元，建發(fā)如何盈利？投資者提出了擔(dān)憂。

??“去年貝殼拿地，是成都房地產(chǎn)行業(yè)處于最低谷，現(xiàn)在我們拿到這塊地時(shí)，成都市場(chǎng)已經(jīng)回歸正常狀態(tài)。”林偉國(guó)解釋，建發(fā)拿地前已進(jìn)行深度調(diào)研，包括客戶對(duì)產(chǎn)品的定位需求以及預(yù)期接受的價(jià)格水平。“兩塊地雖然位置接近，但產(chǎn)品之間存在差異，包括地塊規(guī)模、總平布局等。”

??與成都單價(jià)“地王”是建發(fā)房產(chǎn)2025年在成都首個(gè)新增土儲(chǔ)不同，杭州是建發(fā)拓儲(chǔ)的核心城市，2024年在杭州拿地金額約158億元，僅次于濱江和綠城，杭州單城為建發(fā)提供的銷售額超300億元。此次蔣村地塊8.8萬元/平方米的樓面價(jià)，只用三天就打破了濱江拿下的西興地塊7.74萬元/平方米的樓面價(jià)紀(jì)錄，成為最新杭州單價(jià)“地王”，未來售價(jià)預(yù)計(jì)在12萬～15萬元/平方米。

??林偉國(guó)表示，建發(fā)對(duì)土地市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎積極的態(tài)度，始終把現(xiàn)金流的安全放在第一位，同時(shí)保持合理的利潤(rùn)水平，比如在基本安全的情況下，維持6～8個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)水平。當(dāng)然，具體地塊也要具體分析，整體是把安全性放在高于利潤(rùn)率的位置來看。

??2025年開局，建發(fā)房產(chǎn)就已呈現(xiàn)狂奔態(tài)勢(shì)，一季度累計(jì)投資額近200億元。1月2日歷經(jīng)244輪競(jìng)價(jià)，拿下北京海淀朱房四街0030地塊，成交價(jià)90.4億元，溢價(jià)25%，折合樓面價(jià)95062元/平方米，刷新了北京彼時(shí)土地單價(jià)紀(jì)錄。

??2月14日的杭州首場(chǎng)土拍，建發(fā)時(shí)隔2年重回良渚板塊，以1.59萬元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得良渚元城智谷宅地，溢價(jià)率15.85%，容積率僅1.2。

??3月21日，建發(fā)又以底價(jià)24.9億元拿下廈門湖里蔡塘和海滄樂活島兩個(gè)地塊，加大在“大本營(yíng)”的投資布局。

??“今年拿地目標(biāo)預(yù)計(jì)比去年有所增加，當(dāng)然也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整。”建發(fā)房產(chǎn)方面表示。

??拉長(zhǎng)時(shí)間線來看，建發(fā)是近幾年在行業(yè)下行期逆勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)的“黑馬”選手。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年～2024年，建發(fā)權(quán)益拿地金額分別為544億元、738億元、406億元，這3年均位列中國(guó)房企權(quán)益拿地金額排行榜的前五位。

??逆勢(shì)拿地對(duì)提升建發(fā)的市占率助力不大。目前建發(fā)除了在福建省市占率達(dá)到10%以外，其他省份的市占率總體比較低，在1%～4%。截至2024年末，建發(fā)國(guó)際土儲(chǔ)貨值約2210億元，其中2022年后新拿地項(xiàng)目占比約8成。

??建發(fā)國(guó)際管理層認(rèn)為，在2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)得到持續(xù)深化環(huán)境下，加大拓展，提高杭州、成都等深耕城市占有率是非常有必要的。

??增收不增利

??深處行業(yè)調(diào)整期，“黑馬”建發(fā)國(guó)際也“失速”了。

??2024年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1429.9億元，同比增長(zhǎng)6.4%；毛利189.72億元，同比增長(zhǎng)27.2%；毛利率13.3%，同比微增2.2%；歸屬母公司凈利潤(rùn)約48億元，同比下降4.6%；歸屬母公司核心利潤(rùn)42.7億元，同比下降1.6%。

??單從橫向?qū)Ρ龋谌袠I(yè)普遍巨虧的大環(huán)境下，建發(fā)國(guó)際交出的這份“成績(jī)單”尚屬良好。但縱向比較，建發(fā)國(guó)際的盈利能力持續(xù)下降，同比減少約2.31億元，歸屬母公司凈利潤(rùn)已跌至近3年同期最低，且延續(xù)了“增收不增利”困局。

??與此同時(shí)，建發(fā)國(guó)際的銷售規(guī)模也出現(xiàn)“縮水”。于2024年末，建發(fā)國(guó)際累計(jì)合同銷售金額約為1033.6億元，同比減少約346億元，降幅為25.1%；累計(jì)合同銷售建筑面積約為505萬平方米，同比減少約162萬平方米，降幅24.3%。這也是建發(fā)國(guó)際銷售額近5年的最低谷。

??開源證券分析師認(rèn)為，建發(fā)國(guó)際利潤(rùn)下降主要由于并表存貨計(jì)提減值損失36.7億元，較2023年增加20.3億元。2021年～2024年，建發(fā)國(guó)際合計(jì)計(jì)提并表存貨減值損失近百億元。

??顯然，計(jì)提減值成為吞噬建發(fā)國(guó)際利潤(rùn)的最大“黑洞”。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，建發(fā)國(guó)際過去幾年高溢價(jià)獲取的部分存貨價(jià)值已出現(xiàn)“縮水”。

??從毛利率這一關(guān)鍵指標(biāo)來看，2020年～2024年，建發(fā)國(guó)際毛利率分別為17.2%、16.4%、15.3%、11.1%和13.3%。盡管2024年的毛利率得益于報(bào)告期內(nèi)高毛利項(xiàng)目的交付而有所微升，但整體仍呈下滑趨勢(shì)。相較TOP5房企的毛利率，還是略有差距。

??“利潤(rùn)下滑一定程度上也是過去幾年大舉圈地的結(jié)果。”某券商分析師認(rèn)為，建發(fā)國(guó)際歷史高位獲取的高地價(jià)、低利潤(rùn)項(xiàng)目影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)。受銷售去化壓力放大影響，不排除“以價(jià)換量”來保證貨值去化，進(jìn)而加劇其“增收不增利”的表現(xiàn)。此外，行業(yè)下行，存貨跌價(jià)及投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水，房企結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值損失等，也對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)表現(xiàn)有較大的影響。

??林偉國(guó)表示，從經(jīng)營(yíng)角度來說，房地產(chǎn)最壞的時(shí)期似乎是在去年，最壞的時(shí)期似乎已經(jīng)過去，各家開發(fā)商也不像從前說的面粉比面包貴，所以未來整體的結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)和毛利都會(huì)逐漸恢復(fù)到一個(gè)比較正常的水平。

??負(fù)債方面，截至2024年年末，建發(fā)國(guó)際負(fù)債權(quán)益比率為87.6%，相比2023年的93.2%有所下降，主要由于非控股權(quán)益的貢獻(xiàn)增加所致。有息負(fù)債845億元，同比增長(zhǎng)5.7%，有約115億元借款需要在一年內(nèi)償還。同期建發(fā)國(guó)際持有現(xiàn)金572.6億元。

??“2025年，公司總思路是穩(wěn)規(guī)模、增利潤(rùn)，以提高市場(chǎng)占有率。”建發(fā)國(guó)際方面表示，若整體市場(chǎng)需求保持較好態(tài)勢(shì)，公司將努力提升自身經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，在去年1300多億元銷售額的基礎(chǔ)上有所提高。同時(shí)也將根據(jù)市場(chǎng)情況，靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，以保持合理現(xiàn)金流和利潤(rùn)為首要目標(biāo)。