土地 2025-03-31 08:52:35 來源：丁祖昱評樓市
??核心城市“搶地大戰”一觸即發。
??樓市風向標上海最為典型。作為房企投資重鎮，上海2025年三批次土拍于3月28日開拍，四宗地中有兩宗刷新了板塊單價“地王”紀錄。
??2025年開年至今，上海土拍一直保持著較高的熱度。回溯前三批次土拍，9宗宅地共產生了四個板塊單價“地王”和一個今年的全國單價“地王”。
??上海土拍市場信心提振，整體表現出市區地價上漲、高溢價與底價成交并存、以“高品質建設”引導房企建設“好房子”、民企拿地積極性修復和外資重現土拍“江湖”等五大特征。
??隨著樓市風向標上海地市熱度傳導，后續核心一二線城市有望出現更多高溢價地塊，房企在核心城市投資預期改善將促進行業加快企穩。
??2025年以來上海土拍熱度延續。
??從最新結束的第三批次土拍來看，四宗地成交總金額達到138億元，平均溢價率22%。其中，靜安大寧N070302單元111-21地塊和浦東新區北蔡楔形綠地C09b-01地塊均刷新了板塊最高單價紀錄。
??溢價率最高的是北蔡地塊，經過66輪競拍，觸發中止價，進入高品質競標階段，成交樓面價71412元/平方米刷新板塊地價紀錄，溢價率達到了40%。
??地塊共吸引了7家房企競拍，分別是大華、國貿&中鐵建、招商、保利發展、建發、綠城、金茂。最終該地塊被綠城收入囊中。
??另外一宗刷新板塊單價紀錄的地塊靜安大寧地塊，地塊吸引了9家房企競拍，分別是北京城建、大華、華發、中海、招商、保利置業、綠城、建發、越秀&金茂。經過67輪角逐后，由民企大華集團競得，溢價率32.31%。92659元/㎡的成交樓板價刷新中建玖合大寧地塊樓板價紀錄，成為板塊新地王。
??這不是今年上海第一次刷新板塊地王。
??3月初，第二批次僅1宗地塊出讓，最終成交樓面價3.185萬元/平方米，刷新了建發股份在2016年創下的3.0289萬元/平方米的板塊單價地王紀錄。
??再往前看，在今年一批次土拍虹口區C080302單元hk329-11地塊作為一批次市中心區域推出的唯一地塊，共吸引了5家房企參拍，經過184輪報價，最終金茂&慶隆聯合體競得，溢價率為38.2%，成交樓面價達到117473元/平方米，創下今年全國最高樓面價紀錄。
??高價地背后實際也反映出企業投資信心持續修復，尤其是在市場承壓的情況下，房企愈加注重“利潤率”和“安全性”，以上海為風向標的核心城市優質宅地成為頭部房企低風險配置的首選。
??上海土拍熱度持續，前三批次土拍成交總金額已達到324億元，過半數地塊溢價率超30%。
??一方面，上海樓市依然是全國最為堅挺的市場，新房、二手房在全國率先“止跌回穩”，需求側指標也給土地市場帶來正反饋，因此土地市場也呈現出較強的止跌回穩態勢。
??另一方面，供地結構持續優化，供應端上海拿出了“壓箱底”的優質地塊，從預供地來看，上海表現出明顯的“量穩質升”的特征，核心優質區域土地供應比例明顯加強，2025年初上海預供地規模72萬平方米，同比上升13%，平均供地容積率從1.87下降至1.78，極少數高容積率項目也均為城市核心地塊，典型如容積率3.95的虹口區宅地在2月份拍出了接近四成的高溢價率。
??實際上，“地王”背后更值得關注的是市場和企業投資信心的修復，整體來看上海土拍正表現出五大關鍵特征：
??第一，“地王”的出現推動板塊地價上漲，比如靜安大寧板塊地價已至92659元/平方米，虹口樓板價11744元/平方米，進一步驗證了“高端改善回歸市場”的邏輯，通過提高新出讓地塊的產品力，助力2025年房地產市場加快構建發展新模式。
??第二，高溢價與底價成交并存。典型如第三批次，既有40%高溢價地塊成交，也有底價成交的地塊，這也是土地市場“點狀回暖”的典型表現，這一現象將在更多城市出現，值得注意的是，郊區地塊也有企業為之溢價買單，比如一批次松江、奉賢地塊溢價均超10%，進一步說明房企投資信心正在修復。
??第三，以“高品質建設”踐行“好房子”標準，引導房企建造優質住宅。實際上，去年8月，上海強化了“高品質建設”的要求，實行“雙高雙競”，比如三批次北蔡地塊便觸發“雙高雙競”機制，高端人才房配建比例為0.6%。
??第四，民企拿地積極性修復。前三批次中，雖然拿地以央國企為主，但大華、龍湖等民營房企也有所收獲，從總價看，低總價的“小而美”地塊仍然受民企青睞。
??第五，外資重現土拍“江湖”，并加大對上海的投資力度和資產配置。今年上海前三批次土拍中，來自新加坡的兩家投資企業星獅和慶隆進入上海土拍市場，并以聯合體的形式各競得一宗地塊。
??以上海為代表的城市2025年土地市場競拍信心持續高位，后續隨著熱度傳導以及需求端信心的持續提振，預計更多城市和區域的土地市場將加速企穩。
??上海樓市正形成“優質地塊-高溢價成交-市場信心提振”的正向循環。
??和上海一樣，北京、杭州、成都等城市土拍市場維持高熱，土地市場信心修復，土地市場加速企穩的過程中將會有更多高流量板塊迎來土拍熱度的回升。
??鑒于中央進一步明確2025年將穩預期、促轉型，政策驅動供地結構持續優化，投資預期改善促行業加快企穩，預計二季度核心城市土拍熱度有望繼續保持。
??從全年發展趨勢來看，優質地塊占比提升將支持土拍熱度延續，2025年有望成為2022年以來土地市場熱度表現最佳的一年。
多地推行購房“冷靜期”
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
