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國企退地又拿地背后: 珠海加快盤活土地市場

土地江小亭 2025-03-24 09:52:05 來源:中房報(bào)

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??珠海土地市場迎來新動態(tài),3月18日,大橫琴集團(tuán)成功競得2宗住宅地塊,總成交額約11.61億元人民幣。此次出讓的地塊均位于斗門湖心新城的幸福河畔片區(qū),合計(jì)面積達(dá)到13萬平方米。

??此次成交的2宗地塊中,25006地塊占地面積51334.39平方米,以4.53億元成交,樓面價(jià)約6788元/平方米;25007地塊占地面積79559.51平方米,以7.08億元成交,樓面價(jià)約6780元/平方米。

??至此,大橫琴集團(tuán)在幸福河畔片區(qū)已累計(jì)競得4宗地塊,在整個(gè)湖心路板塊則獲得11宗地塊(不含已回收的6宗),重倉的意圖明顯。有分析人士認(rèn)為,在運(yùn)用專項(xiàng)債收回14宗土地后,珠海土地拍賣市場已經(jīng)被激活。

??退地與拿地的考量 

??庫存高企、新盤集中是當(dāng)下湖心新城的一大標(biāo)簽。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前板塊內(nèi)在售新房樓盤包括湖心金茂悅、湖心明薈、湖心明悅、恒裕江山匯、中國鐵建未來城、龍湖天瀾、復(fù)地星愉灣、華發(fā)家和城、五洲家園等,新盤數(shù)量一度接近20個(gè),且不少項(xiàng)目體量龐大,在整體供應(yīng)量多的形勢下,樓盤之間競爭激烈。

??相較于片區(qū)的新庫存,3月18日湖心新城地塊出讓背后,市場的焦點(diǎn)更多被放在大橫琴集團(tuán)的“一退一買”之上。

??早于2月7日,珠海市自然資源局發(fā)布了《關(guān)于珠海市2025年第一批土地儲備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收儲價(jià)格的公示》,其中涉及湖心新城6宗,均屬大橫琴集團(tuán)所有。

??2月15日,根據(jù)廣東省公共資源交易平臺信息,珠海掛出2宗住宅用地,同樣位于湖心新城,且與大橫琴集團(tuán)去年2月份競得的2宗地塊相鄰。

??如今,隨著大橫琴集團(tuán)再度拿地,一出一進(jìn)之中,不乏被部分市場觀點(diǎn)認(rèn)為是左手倒右手式“換地”。“或與企業(yè)布局策略以及區(qū)域下一步產(chǎn)品形態(tài)的迭代有關(guān)。”一位市場人士表示。

??從資金層面看,大橫琴集團(tuán)的“換地”動作,并不虧。

??該企業(yè)被收儲的6宗湖心新城地塊,總收儲金額約17.6億元,相較原22.3億元的總拿地價(jià)格,打了約8折。

??反觀大橫琴集團(tuán)3月18日最新拿下的2宗地塊,成交樓面價(jià)約6780元/平方米,地塊相鄰即是大橫琴集團(tuán)去年加倉的住宅用地,在位置及容積率指標(biāo)相近背景下,彼時(shí)成交樓面價(jià)為8470元/平方米,相當(dāng)于也是打了8折。且新地塊享新規(guī)加持,后續(xù)產(chǎn)品打造上或更具競爭性。

??根據(jù)出讓要求,2宗新地塊皆支持每戶設(shè)置9平方米平臺不計(jì)容積率,高度不小于兩層層高。參考去年6月珠海發(fā)布的《珠海市關(guān)于加快發(fā)展智慧住宅 提高居住品質(zhì)行動方案》,即2宗地塊都可利用挑高、錯(cuò)層、外挑式大陽臺集中打造“戶屬空中花園”,即當(dāng)前市場熱度較高的四代住宅產(chǎn)品。

??目前,珠海已有諸如華發(fā)珠海灣、華發(fā)香山湖壹號等個(gè)別項(xiàng)目在探索類似設(shè)計(jì),隨著大橫琴集團(tuán)斬獲新地塊,后續(xù)湖心新城也有望迎來全新的“四代宅”產(chǎn)品,為區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)、人居環(huán)境帶來升級。

??“這其實(shí)就是一場頭部國企與地方政府的合力動作,各取所需。”上述市場人士稱,“畢竟就大橫琴集團(tuán)于斗門的一系列動作來看,遠(yuǎn)不止要打造住宅。”

??值得一提的是,就地塊所在的湖心新城幸福河畔片區(qū),早于2023年時(shí),珠海大橫琴泛旅游發(fā)展有限公司在其微信公眾號上提到,加速推進(jìn)斗門湖心新城幸福河畔片區(qū)開發(fā)建設(shè),完成幸福河畔片區(qū)控規(guī)優(yōu)化建議方案,并協(xié)助大橫琴置業(yè)公司完成幸福河畔片區(qū)獲取開發(fā)建設(shè)土地的前期謀劃工作等內(nèi)容。

??根據(jù)珠海2025年度第一批次擬出讓住宅用地清單,湖心新城幸福河畔片區(qū)緊鄰大橫琴地塊還有一宗住宅地塊待出讓,不排除將繼續(xù)由大橫琴集團(tuán)斬獲,形成總占地面積超30萬平方米的又一大城。

??樓盤競爭將白熱化

??自2022年首次摘得地塊、落址斗門的大橫琴集團(tuán),在不斷拿地?cái)U(kuò)張下,已手握大批土地儲備資源。但在不少購房者看來,企業(yè)表現(xiàn)出來的卻是“只見拿地不見產(chǎn)品入市”。

??目前,大橫琴集團(tuán)手握的十余宗地塊大部分均處未動工狀態(tài),進(jìn)度最快的為2022年3月拿下的首宗住宅地塊,現(xiàn)已開發(fā)為琴湖學(xué)苑。

??該盤體量并不大,總占地面積約1.44萬平方米,僅由4棟高層住宅組成,推建筑面積約68平方米~127平方米二至四居產(chǎn)品。不過作為新規(guī)后的項(xiàng)目,產(chǎn)品方面具備一定特色,如實(shí)用率“超100%”,層高做到3.15~3.3米。

??除琴湖學(xué)苑搶先試水外,剩下地塊則是以百萬平方米體量的琴湖大城為布局,目前2號地塊主體工程已全面施工,14號地塊已進(jìn)入到樁基礎(chǔ)施工。

??不過隨著部分地塊的被收回,以及新地塊的加入,琴湖大城的具體呈現(xiàn)仍需時(shí)間。

??對于項(xiàng)目開發(fā)動態(tài),大橫琴集團(tuán)斗門區(qū)有關(guān)人士在此前表示:“加強(qiáng)市場研判、靈活調(diào)整開發(fā)節(jié)奏,抓住機(jī)會,適時(shí)把產(chǎn)品推出市場,保持競爭力。”

??事實(shí)上,從過去的高周轉(zhuǎn)盛行到如今的謹(jǐn)慎進(jìn)場,市場的反饋影響著企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏。

??就目前來看,庫存龐大的斗門樓市,伴隨個(gè)別項(xiàng)目還在下探的價(jià)格與不斷掀起的價(jià)格戰(zhàn),復(fù)蘇壓力仍較大。接下來這批新規(guī)產(chǎn)品的陸續(xù)進(jìn)場能否給片區(qū)市場帶來積極信號,仍待觀察。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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