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??2024年4月的最后一天，中共中央政治局會(huì)議召開(kāi)，強(qiáng)調(diào)要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??同日，北京和天津發(fā)布新政，北京優(yōu)化放寬五環(huán)外購(gòu)買商品住房限制，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。天津戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購(gòu)房資格。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年前4月，全國(guó)至少127個(gè)省市出臺(tái)253次寬松性政策，明顯高于去年同期。但從行業(yè)、新房、二手房、土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，復(fù)蘇不及預(yù)期。

??從目前來(lái)看，我們認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松主基調(diào)不變，“三大工程”將進(jìn)入加速推進(jìn)階段，供需兩端金融支持也將持續(xù)加力。同時(shí)，北上廣深杭等核心城市先后松綁限購(gòu)，預(yù)示地方因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)。

??2024年4月最后一天，中共中央政治局會(huì)議召開(kāi)，同日，北京和天津發(fā)布新政。

??從政治局會(huì)議來(lái)看，在房地產(chǎn)的表述中，新的提法是，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??近期多地推出的“以舊換新”政策，便是“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)至少有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)參與住房“以舊換新”，其中越來(lái)越多的“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)參與收購(gòu)。

??從中共中央政治局會(huì)議定調(diào)來(lái)看，我們認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松主基調(diào)不變。

??從北京和天津的新政來(lái)看，4月30日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，明確，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社保或個(gè)稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買1套住房。

??4月30日，據(jù)天津發(fā)布公眾號(hào)推文顯示，日前，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等三部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購(gòu)買住房的，享受本市戶籍居民購(gòu)房政策。本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購(gòu)房資格。

??核心城市先后松綁限購(gòu)，預(yù)示地方因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至今，全國(guó)至少127個(gè)省市出臺(tái)253次寬松性政策，明顯高于去年同期，尤其是剛剛過(guò)去的4月，松綁政策出臺(tái)頻次為2024年至今相對(duì)高位。

??聚焦需求端政策內(nèi)容，主要包括以下幾方面：

??第一，北京、上海等城市放松限購(gòu)，例如北京放寬通州“雙限購(gòu)”及最新出的2套房京籍家庭可在五環(huán)外新購(gòu)一套房，上海放寬外環(huán)外單身限購(gòu)、青浦和奉賢調(diào)降限購(gòu)社保要求，廣州放開(kāi)120平以上大戶型限購(gòu)、支持“租/賣一買一”，深圳落戶即可購(gòu)房、調(diào)降非戶籍購(gòu)房社保要求至3年，杭州放開(kāi)二手房限購(gòu)；

??第二，廣州、重慶等省市放松限貸，比如廣州將自有住房用于長(zhǎng)租或掛牌出售，可核減“限貸”套數(shù)，重慶多孩家庭購(gòu)買二套房享受首套房貸款政策；

??第三，寧德、陽(yáng)江等城市放松限價(jià)，比如寧德擬取消中心城區(qū)新建商品住房限價(jià)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行上報(bào)備案價(jià)格；

??第四，晉江等城市放松限售，例如泉州晉江新購(gòu)買一、二手住房的，不限售；

??第五，濟(jì)南、合肥等省市放松公積金貸款，比如濟(jì)南將二套房的最高貸款額度上調(diào)至與首套房一致、多孩家庭和高品質(zhì)住宅公積金貸款額度分別上浮25%和20%；

??第六，杭州、重慶等城市減免交易稅費(fèi)，杭州個(gè)人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年，不再要求“唯一住房”；

??第七，大連、拉薩等城市發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，比如大連房交會(huì)期間購(gòu)房補(bǔ)貼每平米200元。

??2024年以來(lái)，房地產(chǎn)金融支持持續(xù)發(fā)力，供給端，落地融資協(xié)調(diào)機(jī)制、放松經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，需求端，超預(yù)期幅度調(diào)降5年期及以上LPR，助力增量房貸降息、存量房貸減負(fù)。

??1月5日，央行、金監(jiān)總局等兩部門推出金融舉措支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，提到支持商業(yè)銀行向批量購(gòu)買閑置房屋作為保障性或商業(yè)性租賃住房團(tuán)體發(fā)放購(gòu)房貸款。

??1月12日，住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)文，推動(dòng)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，地級(jí)以上市主導(dǎo)、建立“可以給予融資項(xiàng)目名單”報(bào)送金融機(jī)構(gòu)，對(duì)名單內(nèi)項(xiàng)目建立授信綠色通道。1月26日，住建部召開(kāi)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，1月末，26個(gè)省份的170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，南寧等地落地首筆貸款。2月6日，金監(jiān)總局發(fā)文要求，對(duì)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目合理融資需求“應(yīng)滿盡滿”。2月20日，全國(guó)29個(gè)省份214個(gè)城市已建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，項(xiàng)目“白名單”共涉及5349個(gè)項(xiàng)目，57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目獲得銀行融資共294.3億元。3月9日，住建部部長(zhǎng)透露最新進(jìn)展，全國(guó)31個(gè)有312個(gè)地級(jí)以上城市建立了協(xié)調(diào)機(jī)制，從上報(bào)的白名單看達(dá)到了600多個(gè)，在這些項(xiàng)目中有82%是民營(yíng)企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項(xiàng)目，截至2月底，已經(jīng)通過(guò)商業(yè)銀行審批的貸款超過(guò)2000億元。

??1月24日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，要求做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。允許發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券，明確經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度不超過(guò)物業(yè)評(píng)估值的70%。

??2月20日，央行公布1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。此次降息的節(jié)點(diǎn)基本符合市場(chǎng)預(yù)期，但降息幅度遠(yuǎn)超預(yù)期，25個(gè)基點(diǎn)的降幅創(chuàng)創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來(lái)之最。作為利率錨的5年期LPR下調(diào)將直接帶動(dòng)房貸利率下行，對(duì)于新增按揭貸款者而言可以有效減少月供和利息支出，對(duì)于存量房貸而言，利率也將在重新定價(jià)日調(diào)整，有利于減負(fù)擔(dān)、促消費(fèi)。

??截止2024年4月22日最新1年期和5年期以上LPR保持穩(wěn)定，連續(xù)兩個(gè)月未做調(diào)整。需要注意的是，一季度新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率3.71%，同比降0.46個(gè)百分點(diǎn)，首次低于企業(yè)貸款利率。這意味著，金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度有所加強(qiáng)，尤其是在2月5年期LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)25BP之后直接影響到個(gè)人住房貸款利率下調(diào)，在“定向降息”的背景下，目前多地房貸利率已降至階段性低點(diǎn)。

??展望未來(lái)，中央層面房地產(chǎn)政策將主要聚焦以下幾方面：

??第一，支持各類房企融資，推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，“白名單”將持續(xù)擴(kuò)容，項(xiàng)目貸款投放將全面提速，民營(yíng)房企項(xiàng)目有望獲得增量支持。

??第二，加大“三大工程”支持力度，并以此為抓手推動(dòng)構(gòu)建發(fā)展新模式，央行或?qū)U(kuò)大PSL投放規(guī)模，持續(xù)為“三大工程”建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。

??第三，減免契稅、增值稅、個(gè)稅等各類涉房交易稅費(fèi)，促進(jìn)住房消費(fèi)。比如個(gè)人購(gòu)買唯一住房免征契稅，家庭購(gòu)買第二套或大面積改善性住房，適當(dāng)減征契稅，再比如縮短住房交易增值稅、個(gè)人所得稅征免年限。

??地方房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，未來(lái)一二線城市需求側(cè)限制性政策將逐步退出，一線或放寬甚至取消非核心區(qū)域限購(gòu)、多孩家庭適當(dāng)放寬信貸套數(shù)認(rèn)定等，二線城市有望全面放開(kāi)住房交易限制。其余多數(shù)城市加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度、稅費(fèi)減免、放寬公積金貸款等方面政策仍有一定發(fā)力空間。

??供給側(cè)則將圍繞“滿足多樣化改善性需求”要求優(yōu)化各類政策，比如放寬限價(jià)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)更高定價(jià)自主權(quán)，又比如放開(kāi)戶型比例要求，放寬郊區(qū)“限墅令”，優(yōu)化容積率計(jì)算辦法和限制等，鼓勵(lì)住宅產(chǎn)品供給多元化、品質(zhì)化。

??整體來(lái)看，未來(lái)中央層面將持續(xù)推動(dòng)房企融資和“三大工程”相關(guān)支持政策落地見(jiàn)效，并有望調(diào)整各類住房交易稅費(fèi)促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)。

??地方層面，結(jié)合住建部部長(zhǎng)“充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)”表態(tài)以及北上廣深杭陸續(xù)放寬限購(gòu)的示范效應(yīng)，我們認(rèn)為二季度因城施策預(yù)期加強(qiáng)，一線調(diào)控趨松、二三線全面放開(kāi)的總趨勢(shì)不會(huì)變。