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??4月22日，最新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，預期之內，在MLF利率未變動的情況下，1年期和5年期以上LPR保持穩定。

??要知道，今年2月5年期以上LPR下調25個基點至3.95%，是LPR機制設立以來最大幅度調整。隨后兩個月，LPR未做調整，短期內LPR進一步調整的空間并不大。

??中國央行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新表示，未來貨幣政策還有空間，下一步將密切觀察政策效果及經濟恢復和目標實現情況，用好儲備政策。

??LPR下調空間或已不大，未來更多房價調整壓力大的城市或許通過下調加點數來降低房貸利率，降低購房成本。截至目前，已有超40個城市階段性取消首套房貸利率下限。

??4月LPR“按兵不動”符合預期。

??為什么這么說？

??首先，LPR利率是在中期借款便利（MLF）利率基礎上加點而來，4月15日，央行公布了新一期MLF操作利率為2.50%，與上月保持一致，這也使得市場對于LPR調降的預期降低。

??其次，從過往LPR調整節奏來看，今年2月，5年期LPR從4.2%降至3.95%，超預期調降25BP已是LPR設立以來最大幅度下調，短期來看調整空間不大。

??歷史數據來看，2019年8月以來，5年期及以上LPR共經歷過8次調整，截至目前5年期以上LPR已從2019年8月的4.85%降至3.95%，近五年來共計下降了90BP。

??還有一個重要信息。一季度新發放個人住房貸款利率3.71%，同比降0.46個百分點，首次低于企業貸款利率。這意味著，金融政策對房地產市場的支持力度有所加強，尤其是在2月5年期LPR報價單獨下調25BP之后直接影響到個人住房貸款利率下調，在“定向降息”的背景下，目前多地房貸利率已降至階段性低點。

??中國央行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新表示，今年以來，前期做的一系列貨幣政策正在逐步發揮作用。未來貨幣政策還有空間，下一步將密切觀察政策效果及經濟恢復和目標實現情況，用好儲備政策。

??5年期及以上LPR變動，直接影響到房貸利率變化。

??但有一點值得注意的是，去年1月，央行、銀保監會發布通知，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

??這意味著，“取消首套房貸利率下限”的城市將不受LPR變動影響。也就是說，即便5年期LPR不作調整，房貸利率也有進一步下調的空間。

??目前，購買普通住宅首套房貸利率和二套房貸利率均已降至歷史低位。援引貝殼數據顯示，3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%。可以看出，主流房貸利率平均值均低于LPR加點的下限值。

??這與多地階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限有很大的關系。

??根據央行數據，截至2023年9月底，119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10-40個基點；24個城市取消了下限。

??進入2024年，取消下限的城市數量明顯增長。據不完全統計，4月以來已有接近20城宣布取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。比如4月19日，就有常州、泰州、淮安、南通、蕪湖5個城市加入，官宣階段性取消首套房貸款利率下限。

??新房價格同環比連續三個月下行是觸發這些城市取消房貸利率下限的關鍵。

??根據國家統計局最新數據顯示，3月70個大中城市中，有40個城市連續3個月新房價格指數同環比下跌。這也意味著后續將有更多符合條件的城市取消房貸利率下限，其中沈陽、青島、南昌等城市已宣布階段性取消首套房貸利率下限。

??從目前來看，LPR上一輪大幅度調整帶來的刺激并不足以抵消購房者“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動的購房需求規模仍然比較有限。

??CRIC數據顯示，2024年一季度，整體樓市延續探底行情，成交同比下降52%，較去年四季度降幅也達43%。

??當前市場環境下，政策的關鍵是通過降低購房者購房成本，提高購房意愿。

??目前來看，除了對降息抱有期待以外，政策端還有其他調整空間。

??比如，減稅降費，尤其是重點一二線城市下調住房交易稅費，穩需求進而穩市場，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限。

??另一方面，地方調控進一步優。比如近期樓市調控模范生長沙全面取消住房限購、落地“以舊換新”政策，新一輪政策松綁潮仍在持續，未來一線城市以及杭州、成都等強二線城市四限政策仍有明顯松綁空間，其余已解除限制的二三線城市將在公積金、購房補貼方面持續發力。

??整體來看，政策繼續寬松的主基調不會改變。

??當前市場根本原因在于居民對于就業和收入增長缺乏長期穩定的預期，所以，唯有穩住預期，降低購房成本，才能有效促進住房消費。

??在市場預期和信心尚未修復之前，房地產市場仍將處于筑底調整的階段，這一階段房地產市場存在較大不確定性，需要更多利好政策支撐和時間修復。