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??北京住房限購政策有新變化！

??4月30日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》（以下簡稱“通知”）。

??通知顯示，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許相應的居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女，下同）或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

??具體而言：

??1.本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；

??2.本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；

??3.連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。

??其中，新購買商品住房位于通州區（不含臺湖、馬駒橋地區）的居民家庭或成年單身人士，還須為通州區戶籍，或與在通州區注冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的黨政機關、企事業單位存在勞動關系。

??這意味著，針對京籍家庭而言，即使在北京已經擁有兩套住房，現在也無需通過出售房產來騰出購房指標，便可以直接在五環外區域再購買一套住房。而對于京籍單身及非京籍人士，即使已擁有一套住房，同樣可以直接在五環外區域再添置一套房產。

??值得注意的是，這是北京近期第二次調整限購政策。今年3月27日，北京取消離婚限購，宣布廢止“夫妻離異任何一方3年內不得在京購房”的規定政策。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國房地產報記者，對于北京來說，貫徹了“小步快跑，一區一策”的原則，即貫徹支持剛需和改善的原則，針對庫存壓力大，價格下跌明顯的區域，將需求引導至外圍區域，既實現供需匹配，在去化庫存的同時，釋放多套房購置的資格，將高度集中在中心區的購房需求，轉移至外圍，實現人口疏解的同時，將部分產業、就業也疏導出去。

??李宇嘉進一步強調，當前形勢迫切要求包括北京、天津在內的一線城市積極出臺市場紓困措施，確保商品房市場能夠繼續發揮其在經濟中的穩定基本盤和領頭羊作用。“盡管自2022年以來，國家層面已經推出了一系列力度空前的紓困政策，但到今年一季度，無論是新房還是二手房市場，仍未止住下跌的態勢。”

??合碩機構首席分析師郭毅則從市場數據角度分析。她表示，從新房市場來看，目前五環外的庫存量已經占據了整個北京新房市場庫存的81%，這一比例相當之高。而在二手房市場，雖然城區內的掛牌房源量也相當可觀，但五環外的掛牌房源量也占到了不小的比重。“此次放寬限購政策實際上是為了在增加市場增量需求的基礎上，更好地優化庫存相對較高的區域，進而推動整個市場朝著更加健康、良性的方向發展。”

??但也有聲音認為，此次新政力度較小，效果或不及預期。

??“當下剛需類甚至部分首改類群體受制于收入的不確定性，入市的速度不會那么快。” 鏡鑒咨詢創始張宏偉表示，有能力有經驗的購房者會謹慎選擇甚至不想在郊區買房投資，大部分人還是能往市中心就往市中心，最近一線城市的高端樓盤、豪宅賣得非常好，其實就是這個原因。

??郭毅則對這次新政持有較為樂觀的預期。她預計，限購的寬松將首先影響主城區，特別是五環周邊及其外圍區域，如朝陽的奶西村、崔各莊、東壩，海淀北、昌平南以及石景山的北新安等片區。“這些區域由于產業配套完善以及未來城市規劃的優越性，預計將首先享受到政策帶來的紅利。”

??郭毅還表示，首輪放寬政策主要面向的是改善型購房人群，因此主城區中發展勢頭良好的區域將更有可能承接來自這些擁有多套房產、尋求職業和生活品質升級的家庭的需求。接下來，隨著限購政策的進一步放寬，以及市場對未來發展前景的樂觀預期，第二輪承接力強的區域可能會是那些適合剛需和剛改購房者的片區，如順義后沙峪、昌平偏北部片區、房山良鄉和大興黃村等，這些區域有望受益于政策帶來的市場利好。

??由于此次政策在“五一”長假前公布，多位受訪人士預計“五一”期間，市場到訪量將會有顯著增長。然而，是否能夠實現更高的成交轉化率，他們認為關鍵在于二手房市場能否實現更快速的流通，以及能否止住當前的房價跌勢。

??“一方面是打通堵點，促進良性循環。另一方面則要修復市場信心。”李宇嘉建議，要推動新房和二手房、剛需和改善的良性循環，將積壓待售量大，價格不斷下跌的二手房掛牌量降下來，通過提高循環效率和交易規模，穩定價格預期，避免價格進一步下跌，并帶動置換需求，特別是新房市場置換需求。也要繼續優化政策，打通交易循環的堵點，比如積極推進老舊小區改造、新房片區公共配套補短板，降低經紀費率、降低交易稅費等。