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??利用專項(xiàng)債收購存量土地，廣東打響了節(jié)后“第一槍”。

??據(jù)CRIC整理統(tǒng)計(jì)，2月7日至9日廣東7城披露了2025年的首批專項(xiàng)債閑置土地收儲(chǔ)清單，涉及48幅地塊，合計(jì)金額達(dá)171億元。

??這是自2024年11月自然資源部明確地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債資金收回收購存量閑置土地的細(xì)則之后，首次大規(guī)模披露收儲(chǔ)土地情況。

??整體來看，本輪專項(xiàng)債閑置土地收購以地方國企為主，在土地用途方面沒有特別的要求，多數(shù)地塊存在折價(jià)收購的情況。

??存量土地回購將成為房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎，不過，未來各地的閑置土地收儲(chǔ)仍面臨三大難題待解。

??2025年專項(xiàng)債收購存量土地的序幕已拉開。

??根據(jù)克而瑞的整理統(tǒng)計(jì)，2月7日-9日廣東省共有7個(gè)城市披露了收儲(chǔ)計(jì)劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬平米，總收購規(guī)模達(dá)171.03億元。

??其中，珠海收儲(chǔ)規(guī)模最大，共有14幅地塊合計(jì)66.52億元，收儲(chǔ)金額排在7城首位，惠州緊隨其后，共收儲(chǔ)了8幅地塊共計(jì)49.75億元。

??除了廣東之外，自2024年11月自然資源部《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱《通知》）發(fā)布以來，地方政府積極推進(jìn)，其中湖南岳陽、河南開封、浙江金華、江西吉安、廣西貴港、吉林四平等多個(gè)地區(qū)陸續(xù)發(fā)布公告，公開征集社會(huì)閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)。長(zhǎng)沙也于2月11日發(fā)布了運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的征集公告。

??值得注意的是，今年1月國新辦舉行“中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效”系列新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部明確研究擴(kuò)大專項(xiàng)債的使用范圍，允許用于房地產(chǎn)相關(guān)的“兩個(gè)領(lǐng)域”。在2025年新增發(fā)行專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個(gè)方面的專項(xiàng)債項(xiàng)目，政策的效果將在2025年逐步釋放，接下來地方政府收購存量閑置土地將迎來提速。

??從廣東首批專項(xiàng)債收購的閑置土地特征來看，半數(shù)土地被折價(jià)收購，折價(jià)多在7-9折之間，也有部分地塊出現(xiàn)溢價(jià)收購的情況，同時(shí)從被收購地塊項(xiàng)目公司性質(zhì)來看，主要偏向于支持地方國企。

??首先來看收購折扣情況，CRIC排除掉協(xié)議土地以及已進(jìn)行部分開發(fā)的土地之后，剩余36塊被收儲(chǔ)凈地對(duì)比拿地價(jià)格的整體收購折扣為87.5%。這些地塊中，有24塊土地存在折價(jià)收購，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號(hào)地塊，達(dá)到了73.2%，另外，潮州、河源以及惠州有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了溢價(jià)收購的情況，茂名和云浮的6個(gè)項(xiàng)目屬于是原價(jià)收購。

??從被收購地塊的項(xiàng)目公司性質(zhì)來看，廣東7市被收購的48幅地塊中有45塊都是當(dāng)?shù)貒笏校渲兄楹Ｊ召彽?4幅地塊中本地的華發(fā)集團(tuán)就有6幅。而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當(dāng)?shù)氐拿駹I(yíng)企業(yè)，另外一幅則為華潤(rùn)置地、仁恒置地以及當(dāng)?shù)貒笏小?/p>

??整體來看，廣東各城市首批專項(xiàng)債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，同時(shí)收購的土地用途方面沒有特別的偏好，住宅、商住、商業(yè)、商辦的占比基本相當(dāng)。

??實(shí)際上，存量土地回購是行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，總土地儲(chǔ)備面積TOP10合計(jì)總土儲(chǔ)面積約85591萬平方米。若這些土儲(chǔ)面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。

??在專項(xiàng)債支持配合下，存量收購?fù)恋卣嬲行涞剡€將面臨三大難題。

??首先，房企手中的存量閑置土地往往存在質(zhì)押、抵押等情況，而土地儲(chǔ)備中心只接受凈地交付，這意味著房企需要調(diào)配資金來解押土地，而現(xiàn)實(shí)情況是出險(xiǎn)民企較難籌集足夠的資金，僅實(shí)力較為雄厚的央企和地方國企可以通過調(diào)配資金來解押土地，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的，這或許也是廣東省首批被收購的閑置土地基本屬于國企所有的部分原因。

??第二，收儲(chǔ)存量閑置土地需對(duì)比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格作為收儲(chǔ)價(jià)格。土地回收價(jià)格若低于拿地價(jià)格或不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資，企業(yè)接受度或會(huì)降低，而地方政府財(cái)政壓力普遍較大，即便有專項(xiàng)債補(bǔ)充收購資金也輕易不會(huì)提高收購價(jià)格，這也是收儲(chǔ)過程中將面臨的一大阻礙因素。

??第三，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)，而部分房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的城市，消化土地的能力有限，政府收儲(chǔ)的積極性或受到影響。

??對(duì)2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“止跌回穩(wěn)”仍是重中之重，其中存量土地回購將是核心引擎。

??當(dāng)前閑置土地收儲(chǔ)已成為各地化解樓市庫存、穩(wěn)定市場(chǎng)的重要政策工具，既可以緩解房企資金壓力，又可以通過盤活存量土地來優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??盡管存量土地回購的落地仍面臨客觀難題，但可以確定的是，收儲(chǔ)政策有望在部分房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方財(cái)政相對(duì)較好的城市快速落地，并促進(jìn)樓市供需平衡與價(jià)格穩(wěn)定，同時(shí)為保障性住房和城市更新提供資源支持。