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??今年9月底，自然資源部下發(fā)有關(guān)文件。文件建議各省市自然資源主管部門，取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊容積率1.0限制等。隨后，各地開始響應(yīng)政策，22個(gè)集中供地城市中已有19個(gè)城市相繼發(fā)布新掛牌宅地公告。

??11月9日，杭州第13批次10宗宅地也掛牌出讓，隨之而來(lái)的是，杭州的限價(jià)政策發(fā)生了變化。

??其中最引人關(guān)注的是，杭州取消了土地限價(jià)，土地出讓恢復(fù)“價(jià)高者得”的競(jìng)價(jià)方式，不再搖號(hào)。至此，包括杭州在內(nèi)的16個(gè)城市都不再設(shè)置地價(jià)上限。

??放開地價(jià)的同時(shí)，杭州部分區(qū)域放開了新房限價(jià)政策。富陽(yáng)、臨安、臨平、錢塘四區(qū)新房限價(jià)取消，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區(qū)新房限價(jià)保持不變。

??最近十年，杭州土地市場(chǎng)競(jìng)拍規(guī)則經(jīng)歷了多輪調(diào)整。從2012年10月至今，除了2015年9月至2016年6月，杭州土地出讓短暫恢復(fù)過(guò)“價(jià)高者得”的競(jìng)拍方式，其他時(shí)間，杭州均施行“限地價(jià)”的規(guī)則。尤其是2019年7月以來(lái)，杭州實(shí)行房?jī)r(jià)、地價(jià)雙限制。

??在此次取消限制地價(jià)之前，杭州的宅地掛牌設(shè)定土地上限價(jià)格，即溢價(jià)率不高于12%。當(dāng)土地競(jìng)價(jià)未達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人；當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)線下公開搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。

??而最新的土地出讓規(guī)則打破了土地價(jià)格“天花板”的限制，不再“設(shè)立最高限價(jià)”。

??對(duì)于這一最新政策，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為“影響有限”，甚至有房企人士擔(dān)心會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一些不良影響。

??“設(shè)置地價(jià)上限其實(shí)是給開發(fā)商留了利潤(rùn)空間。有了利潤(rùn)，開發(fā)商還是愿意做一些好產(chǎn)品。可以明顯看到，最近一段時(shí)間，杭州市場(chǎng)的整體產(chǎn)品力在上升，無(wú)論是綠城、濱江這些本土開發(fā)商，還是華潤(rùn)、金地這些外來(lái)開發(fā)商都開始卷產(chǎn)品。”上述房企人士表示，如果是“價(jià)高者得”的規(guī)則，那開發(fā)商為了拿地而拼搶，地塊到手利潤(rùn)可能就一兩個(gè)點(diǎn)甚至虧損，這樣的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)難以保障。

??土地出讓規(guī)則的變化可能會(huì)對(duì)房企投資部門提出新的要求。

??“尤其是熱門地塊，可能地價(jià)上限會(huì)突破，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)測(cè)算精準(zhǔn)性要求也更高。” 中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，放開地價(jià)限制，從土地財(cái)政這個(gè)方面來(lái)說(shuō)是百利而無(wú)一害，因?yàn)橥瑯拥牡貕K在“價(jià)高者得”的規(guī)則下，能夠讓土地出讓金最大化。

??杭州一直是全國(guó)土地出讓大戶以及土地財(cái)政依賴度較高的城市之一。2022年，杭州賣地收入2203.4億元，排名全國(guó)第二，而當(dāng)年杭州的土地財(cái)政依賴度超過(guò)140%，位列第一。截至目前，杭州2023年已經(jīng)推出12個(gè)批次供地，基本上保持每月一拍甚至兩拍的頻率，土地出讓金已經(jīng)超過(guò)1700億元，僅次于上海，位居全國(guó)第二。

??實(shí)際上，在高院生看來(lái)，取消地價(jià)限制并不能提高房企拿地積極性，取消房?jī)r(jià)限制可能對(duì)房企拿地積極性的刺激會(huì)更為明顯。

??高院生認(rèn)為，此次，杭州富陽(yáng)、臨安、臨平、錢塘四個(gè)區(qū)域放開新房限價(jià)后，這些區(qū)域的價(jià)格將回歸市場(chǎng)邏輯，房企在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)也能夠更靈活制定價(jià)格。

??這四個(gè)區(qū)域沒有了限價(jià)，也意味著區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，價(jià)格回歸價(jià)值，因此不排除部分項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格下跌，而真正優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)迎來(lái)價(jià)格上漲，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分化將會(huì)更加明顯。

??雖然此次杭州政策調(diào)整在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)影響有限，但也有不少人士認(rèn)為，這可能是杭州逐步放開限購(gòu)政策的信號(hào)，即先放開部分區(qū)域試探市場(chǎng)反應(yīng)，后續(xù)可能會(huì)逐步擴(kuò)大到核心區(qū)域。

??不過(guò)目前，杭州核心區(qū)域“雙限”還不會(huì)放開。高院生表示，主城四區(qū)以及蕭山、余杭依舊限房?jī)r(jià)，因?yàn)檫@些區(qū)域中的熱門板塊項(xiàng)目普遍流速較快，且項(xiàng)目熱銷與限價(jià)政策帶來(lái)的一二手房倒掛有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，如若放開新房限價(jià)將對(duì)市場(chǎng)流速造成影響，有一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。