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??碧桂園服務控股有限公司（以下簡稱“碧桂園服務”，06098.HK）再一次追加了對合富輝煌集團控股有限公司（以下簡稱“合富輝煌”，00733.HK）的投資。

??11月6日，兩家公司發布的聯合公告顯示，雙方已經訂立了一份戰略合作協議，碧桂園服務計劃再收購合富輝煌已發行股 本的約10.63%，并同意認購合富輝煌配發的約0.27億新股。這兩項認購落實后，碧桂園服務的持股比例將從目前的25%增加至38.1%，從第二大股東躍升為第一大股東。

??雙方的聯姻始于2020年，彼時，碧桂園服務僅持有合富輝煌約3.53%的股份。從目前來看，碧桂園服務并不滿足于財務投資者的角色，兩家公司有更大的籌謀。根據公告信息，相關認購事項完成五年內，碧桂園服務應支持合富輝煌開發涵蓋一手銷售代理、庫存物業銷售、資產管理及線上營銷服務的綜合交易平臺。

??11月7日，碧桂園服務相關人士對中國房地產報記者表示，此次雙方在原合作基礎上進一步推進更深入的合作，是為了順應現階段房地產市場的挑戰和機遇。

??而合富輝煌董事會主席朱榮斌也在8月份的博鰲論壇上透露，存量市場將變成未來的主戰場，房地產的交易模式一定會改變。

??意在第一大股東位置

??這份戰略合作協議分為兩個部分，首先是碧桂園服務擬向扶偉聰收購合富輝煌約0.72億股的股份，總代價約1.15億港元，每股收購價格為1.61港元，較合富輝煌11月6日的收盤價0.93港元溢價約73.12%。收購完成后，碧桂園服務的持股比例將由25%增至約35.63%。

??其次，碧桂園服務同意認購合富輝煌配發的約0.27億新股，相當于合富輝煌已發行股本的約4%及經擴大已發行股本的約3.85%，總代價約0.43億港元，每股認購價同樣為1.61港元。不計算收購的股份的話，認購新股將使碧桂園服務的持股比例由25%增至約27.88%。

??若上述交易均達成，那么碧桂園服務的持股量將增加13.1%至38.1%，超過扶偉聰的30.57%，成為合富輝煌的第一大股東。

??這份合作協議還有其他條件，如，達成交易后碧桂園服務要支持合富輝煌開發綜合交易平臺，且合富輝煌將成為碧桂園服務業務生態系統內相關服務的核心供應商。如果碧桂園服務只收購10.63%的股份，沒有認購新股，那么該公司要在3年內向合富輝煌提供約0.43億港元的資金。

??兩家公司均表示，透過戰略合作，雙方將于房地產代理服務領域整合各自競爭優勢及共享線上渠道、線下資源，產生共同利益并共同發展。

??據碧桂園服務相關人士介紹，未來兩家公司將進一步加強在新房營銷代理、存量房交易、線上營銷、社區資源等領域的合作。

??受股份收購消息的刺激，11月7日，合富輝煌的股價大漲49.5%。

??但瑞銀則對該交易持負面看法，該機構表示，合富輝煌主營為二手房代理業務，預期雙方之間的協同效應有限，而且合富輝煌為廣州市場的主要高端地產代理商，與碧桂園及碧桂園服務的業務并未有太多重疊。相對而言，碧桂園服務將資金進行股份回購或派息，都可為股東帶來比收購房地產代理業務更有利的回報。

??打造新交易模式

??3年前的2020年6月，碧桂園服務收購了合富輝煌約0.24億股股份，相當于其全部已發行股份的約3.53%，代價約0.36億港元。當時，合富輝煌的戰略合作伙伴還是保利發展，因此碧桂園服務的這筆財務投資并沒有引起太多關注。直到2022年11月，在合富輝煌與保利發展分手7個多月后，碧桂園服務以約2.33億港元的代價從扶偉聰家族手中收購約21.47%的股份，將持股比例增加至25%，一舉成為合富輝煌的第二大股東。

??當時，碧桂園服務表示，合富輝煌在華南及華東區域有較強的業務及品牌優勢，與碧桂園服務的項目覆蓋區域重疊度較高，且其專注城市核心、高端區域業務，與公司的互補性較強，可進一步增強公司房地產經紀業務的能力。

??成為第二大股東后，碧桂園服務很積極的介入合富輝煌的經營和管理，于今年5月派出了朱榮斌、高斌分別擔任合富輝煌的董事會主席、總裁。6月份，碧桂園與合富輝煌簽訂合作框架協議，約定如果碧桂園需要為全國合作開發項目引入外部商業代理公司，合富輝煌將在同等條件下優先參與物業代理。同時，合富輝煌的網上平臺將作為碧桂園營銷業務的渠道。

??朱榮斌入職后，外界還觀察不到合富輝煌的明顯變化，但從他的對外言論不難發現，碧桂園服務在醞釀一件大事。

??在8月份的博鰲論壇上，朱榮斌透露，加入合富輝煌后他對存量住宅這一塊關注的比較多，并且認為在新房供應到了天花板之后，中國的存量市場和存量交易的服務還在地板上。“我們躺在地板上，可以向往天花板。”

??他重點提到了房地產市場的交易模式，表示原來在甲方的時候，就覺得銷售費用太高，但到了合富輝煌才發現，其實代理公司都在賠錢，整個行業沒法找到一個好的交易模式。“這個行業是大家都不滿意，大家都在詬病這個交易市場。”

??他認為，中國的房地產市場進入存量時代后，交易模式肯定會有一個更優秀、更高效、更符合政府和買賣雙方需要的模式出現。

??從目前來看，合富輝煌要做的就是構建這么一個更符合市場需求的新交易模式。公告也強調，碧桂園服務擬支持合富輝煌開發綜合交易平臺，預計將增加合富輝煌的服務內容并擴大客戶范圍，為其帶來更多業務機會和商機。

??11月8日，合富輝煌方面告訴中國房地產報記者，在一手房二手房的交易服務、房地產資產的運營及管理、線上營銷等業務方面，該公司已有多年積累，也具備“AI合富”這個數字營銷生態整合線上平臺，目前與碧桂園服務的戰略合作具體計劃正在推進中。