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??近日，廣州越秀區地標性豪宅項目——愛群薈景灣的一套頂復單位通過法拍平臺成功拍賣。這場吸引了多方關注的交易最終以總價54,019,599.87元成交，折合單價約4.53萬元/㎡。然而，根據拍賣頁面提供的測算表格顯示，買家還需額外承擔高達18,138,893元的稅費，這意味著該房產的實際成本接近6.1萬元/㎡。

??這一數字不僅引發了市場對核心區稀缺資產價值的重新審視，也讓人們意識到，“撿漏”豪宅并非想象中那么簡單。在政策寬松、市場復蘇的大背景下，這套房源的成交無疑成為廣州樓市的一個標志性事件。

??53輪競價背后的博弈：溢價率14%，豪宅市場回暖信號？

??這套建面約1200㎡的南向一線江景住宅，曾是愛群薈景灣最引以為傲的產品之一，坐擁珠江美景，堪稱“空中別墅”。然而，由于開發商破產清算，這套房源自2024年起進入法拍程序，并在經歷三輪流拍后終于成功交易。

??據公開信息顯示，此次拍賣吸引了眾多人關注，經過53輪激烈競價，最終溢價率達到14%。業內人士分析，雖然成交價較歷史峰值縮水約35%，但相比2024年的法拍起拍價（3萬元/㎡）已有大幅回升。這不僅顯示出市場對核心地段稀缺資源的認可，也折射出購房者對未來房價走勢的信心正在逐步恢復。”

??稅費高企爭議：隱性成本是否“勸退”買家？

??值得注意的是，盡管成交單價僅為4.53萬元/㎡，但買家需要額外支付一筆巨額稅費。根據拍賣頁面提供的測算表格，稅費金額約為18,138,893元，折算下來，每平方米的成本高達61,043元。盡管實際成本突破6萬元/㎡，但53輪競價透露出該價格的“劃算”屬性。關鍵原因在于稀缺性 ：

??地段價值 ：愛群薈景灣位于越秀區沿江路，屬傳統富人區，周邊教育、商業配套成熟，且江景資源獨占；

??產品稀缺性 ：1200㎡的頂復戶型在廣州樓市堪稱“孤品”，目前市場上同面積段江景豪宅幾乎絕跡；

??政策紅利 ：2024年廣州取消限購后，核心區豪宅需求持續釋放，而2025年商品住宅供應縮減至565萬㎡（近十年最低），供需矛盾進一步加劇。

??豪宅市場分化：法拍成“抄底”新戰場

??愛群薈景灣的成交并非孤例。數據顯示，2024年全國法拍住宅成交額達1471.9億元，其中核心城市豪宅法拍熱度顯著回升。隨著廣州推進“收縮供地、優化結構”政策（2025年商品住宅用地供應縮減至565萬㎡），疊加城中村改造帶來的需求外溢，核心區豪宅的稀缺性將進一步凸顯。愛群薈景灣的案例證明，市場正在用真金白銀投票——核心資產的安全邊際遠比表面價格更重要。

??一場法拍交易，將廣州老牌豪宅愛群薈景灣再次推上輿論風口。從昔日的“天價豪宅”到如今的法拍戰場，它見證了房地產市場的跌宕起伏，也昭示了核心資產在經濟周期中的韌性。