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??土地市場正呈現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢。

??4月25日，上海土地交易市場發(fā)布兩則國有建設用地使用權出讓公告，出讓楊浦區(qū)、閔行區(qū)、松江區(qū)、浦東新區(qū)4個地區(qū)共計4幅國有建設用地使用權，總起始價93.52億元，總出讓面積15.68萬平方米。

??“此次供應的土地整體比較優(yōu)質，將延續(xù)之前的土地拍賣熱度，但地塊間仍存在一定分化，核心地塊如楊浦區(qū)、浦東新區(qū)等地塊競爭將會依然激烈。”中指研究院華東大區(qū)常務副總經(jīng)理高院生表示，國企、央企仍將是拿地主流。

??4月16日，上海成交6宗住宅地塊，成交面積19.5萬平方米，成交金額118.86億元。從成交結果來看，6宗地塊中，除普陀桃浦科技智慧城地塊、嘉定新城菊園地塊底價成交外，浦東曹路地塊由象嶼地產集團有限公司聯(lián)合上海聯(lián)泓房地產開發(fā)有限公司以溢價6.49%摘得，龍湖封頂拿下奉賢新城地塊，靜安中興地塊由杭州燚樂實業(yè)投資有限公司（越秀）搖號拿下，大華搖號摘得閔行浦錦地塊。

??“上海還是有一定溢價率，且部分地塊還需要通過搖號方式來進行，說明上海土地投資市場依然被看好。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。

??值得注意的是，同一天，杭州也進行了土地拍賣。此次杭州成交8宗住宅地塊，成交面積37.23萬平方米，成交金額167.2億元。8宗地塊分別位于上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)（2宗）、余杭區(qū)、蕭山區(qū)（2宗）以及錢塘區(qū)。從成交結果來看，除新街單元XSCQ150101-08地塊以溢價1.8%成交外，其余地塊均以底價成交。

??杭州已經(jīng)接連兩場土地拍賣熱度銳降。

??此前，在3月29日舉行的杭州市2024年第2批次土地拍賣中，在掛牌的5宗住宅地塊中，2宗底價成交，2宗流拍，僅1宗溢價成交，溢價率為23.6%。

??上述兩場土地拍賣，與今年杭州舉行的首場土地拍賣相比，熱度下滑明顯。2月27日，杭州首場土地拍賣，7宗住宅地塊全部溢價成交，總出讓金額達到111.6億元，平均溢價率19.1%，熱度頗高。

??在全國多地出現(xiàn)“地王”的情況下，一向走獨立行情的杭州土地拍賣市場卻萎靡不振。一位杭州房企投資負責人表示，“這或許與企業(yè)信心不足以及杭州近幾次地塊供應質量不理想有關。”

??據(jù)錢報美好生活研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度杭州入市房源量10153套，同比下滑45.2%；新建商品房共成交14845套，成交量同比下降46.8%。

??有開發(fā)商人士坦言，“杭州確實推出了一些質地不好的地塊，目前的市場形勢下，大家還是看好核心區(qū)域、一二手房有倒掛的地塊。”

??“從整體趨勢來看，杭州和上海的土地拍賣市場與去年相比都呈現(xiàn)出一定降溫趨勢，但上海的土地拍賣相對于杭州則表現(xiàn)出了更好的韌性。”高院生表示。

??土地市場進一步分化

??全國土地市場冷熱不均，不同城市、不同地塊之間的差異正在逐步拉大。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，全國主要地級市供應土地規(guī)劃建筑面積為2800.6萬平方米，同比下降35.5%，環(huán)比上升55.5%；成交土地規(guī)劃建筑面積為1819.7萬平方米，同比下降38.2%，環(huán)比上升52.5%。

??今年一季度，全國主要地級市土地供應與成交規(guī)模同比也呈下降趨勢。其中，供應土地規(guī)劃建筑面積為6534.3萬平方米，同比下降26.5%；成交規(guī)劃建筑面積為5912.5萬平方米，同比下降14%。

??數(shù)據(jù)來看，雖然環(huán)比有所上升，但同比均出現(xiàn)了顯著下降。可以看出，市場在逐步復蘇，但整體仍未恢復到去年同期水平。

??值得注意的是，盡管整體市場略顯疲態(tài)，但部分核心城市出現(xiàn)了高價地塊。3月份，蘇州、廈門和寧波等不少城市出現(xiàn)房企“爭搶”優(yōu)質地塊現(xiàn)象，部分城市的土地拍賣“取消限價”后，樓面價也重現(xiàn)區(qū)域新高。

??3月底，北京昌平一地塊就吸引了17家房企參與現(xiàn)場競拍，最終觸頂搖號成交；蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊02號地塊經(jīng)過51輪報價鏖戰(zhàn)后，最終綠城集團以65022元/平方米樓面價、溢價率18.22%競得，刷新了江蘇省最高樓面價紀錄；上海2024年第一批次首輪集中供地中，5宗地攬金134.1億元，其中4宗地封頂搖號，9.07%的溢價率創(chuàng)下2021年集中供地以來新高；廈門2024年首場土地拍賣經(jīng)過1個多小時153輪競價后，思明區(qū)將軍祠2024P01地塊被國貿地產以總價32.1億元拿下，折合樓面地價6.27萬元/平方米，溢價率達40.79%，成為廈門島內樓面地價的“新地王”。

??這種高價地塊不斷出現(xiàn)的背后，是供需兩端政策的持續(xù)發(fā)力以及房企信心的提振。據(jù)中指研究院發(fā)布的百強房企拿地排行榜顯示，今年前3個月，TOP100企業(yè)的拿地總額2217億元，同比增長了14.9%。央企、國企仍然是拿地的主力軍，但民營房企和行業(yè)新勢力的拿地積極性也在上升。

??值得注意的是，并非所有城市的土地拍賣市場都呈現(xiàn)出火熱的態(tài)勢，與蘇州、廈門和寧波等地的火熱相比，杭州、南京、佛山、紹興、威海、德州、聊城、煙臺等地的土地拍賣多以底價成交，溢價率也相對較低。

??“由于一季度市場預期的影響，銷售流動性特別是項目的去化速度有所放緩，導致房企在拿地時更加謹慎，對地塊的流速和利潤要求變高，每家企業(yè)根據(jù)自身的資金狀況、市場判斷和風險承受能力來權衡溢價率，導致部分地塊難以拍出較高的溢價率。”高院生表示。

??4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2024年一季度全國房地產市場基本情況，一季度全國房地產開發(fā)投資22082億元，同比下降9.5%；房屋新開工面積17283萬平方米，下降27.8%。

??另據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月份，杭州商品住宅成交不及往年同期，十區(qū)商品住宅成交面積78.4平方米，環(huán)比上漲280%，同比下跌42%；成交均價33289元/平方米，環(huán)比上漲18%，同比持穩(wěn)。從新開盤監(jiān)測來看，3月杭州商品住宅綜合中簽率34%，環(huán)比下降53%，平均去化率55%，環(huán)比上升16%。

??雖然市場整體仍在復蘇過程中，但大部分開發(fā)商對市場的預期仍持謹慎態(tài)度。

??“減量提質”成各地供地主旋律

??“今年的土地市場在政府“量減質優(yōu)”的策略下，呈現(xiàn)出供應量減少但質量提升的特點。”高院生表示。

??“量減質優(yōu)”的策略在北京、上海、杭州和合肥等城市得到了明顯體現(xiàn)，這些城市都出現(xiàn)了不少優(yōu)質地塊，吸引了眾多房企的積極參與。成交樓面價的不斷攀升，是市場對高質量地塊的強烈需求和競爭態(tài)勢。

??據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，共有約500城發(fā)布供地計劃，城市數(shù)量較2023年同期減少30%。梳理發(fā)現(xiàn)，2024年宅地計劃供應量僅有1.83萬公頃，同比2023年降幅達18%。其中，上海、合肥、徐州等城市近3年累計下降，結合各城市新房去化周期來看，大部分城市均在積極調整供求規(guī)模，超6成城市下調了2024年宅地計劃供應量。

??以上海為例，2024年供應體量明顯減少，今年第一批次供應了11宗地，比去年少供應了8宗地，但供應質量卻明顯提升，不僅有靜安中興路中心城區(qū)優(yōu)質地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長海等熱點板塊地塊。在優(yōu)質地塊帶動下，上海2024年第一批次首輪土地拍賣整體溢價率創(chuàng)下2021年集中供地以來的新高，達9.07%。

??在這樣的背景下，房企的拿地策略也發(fā)生了明顯轉變，不再盲目追求數(shù)量，更加注重地塊的質量和未來的盈利空間。

??在2023年綠城中國業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰表示，“2023年，公司積極參加了杭州市、上海市、北京市和西安市等一二線的城市近200次土地拍賣，全年新增項目38個，新增貨值約1425億元。在新拓貨值中，一二線城市占比達84%，北上杭三城新拓貨值占比58%。持續(xù)向高能級城市高能級板塊集中，進一步提升了公司的抗風險能力。”

??有房企投資負責人接受媒體采訪時表示，每個企業(yè)的資金都是有限的，在整體市場不是牛市的情況下，對于項目優(yōu)中選優(yōu)是必然選擇。很多房企都在暗中聚集資金，等待優(yōu)質地塊掛牌，而不會為了拿地而拿地，這也是為什么近期地塊遇冷的主要原因。

??另外，地方政府對現(xiàn)房價格的控制也在一定程度上影響了房企的參拍策略。高院生表示，“由于房價、地價差的空間有限，房企在參拍時對于溢價率會有進一步的要求。如果溢價率過高，企業(yè)的利潤空間將被擠壓，甚至面臨虧損的風險。”