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??作為房產經紀行業中為數不多的、五年如一日潛心學習探索的學者，2019年4月，楊現領創辦空·白研究院，用知識探索大居住領域，用知識推動行業的進步。

??本次演講歷時三小時，演講內容涵蓋「看市場」「看行業」「看貝殼」「看未來」四個板塊、數十個觀點。與此同時，演講中還首次披露了由空·白研究院出品的《全球房產科技報告》。

??據了解，這場以楊現領個人名義舉辦的大型演講，吸引了300多位居住行業的企業家與創業者到場，開啟了大居住領域的認識之旅。

??調控不會放松！“房住不炒”和“三穩”是主旋律

??過去40年，中國經濟的平均增速超過9%，人均GDP提升60倍，然而，楊現領認為，沒有永恒的奇跡，中國經濟將不可避免的陷入漫長的下行周期。受此影響，房地產市場從高杠桿到高房價的循環被切斷，過去10年的繁榮景象不復存在。

??那么，經濟增速下降對于房地產市場意味著什么呢？楊現領給出了他的觀點：

??首先，從大環境上看，不要寄望于政策放松，“房住不炒”和“三穩”是調控的主旋律；而對于全體從業者來說，房價不漲，才是對所有行業參與者的最大保護。其次，城市分化將進一步加劇，“3+6”城市圈格局將是未來的主戰場。

??最后，楊現領則給出了中介從業者一些中肯的建議：他認為，“房多客少”的周期已經到來，因此，在這種情況下，經紀人必須提高兩種能力：一方面，二手房的“折價”加大，這考驗著經紀人的定價和議價能力；另一方面，從“買到”到“買對”，客戶決策更理性，這意味著經紀人的選房和匹配能力更加重要。

??未來是流通的黃金時代，也是服務的黃金時代！

??在對目前市場現狀進行分析與點評之后，演講內容逐漸進入重頭，即對行業的剖析。這一部分重點圍繞本次演講的主題“大居住”與“邊緣革命”來展開。

??楊現領認為，行業已由增量主導的單極時代，邁向存量主導、多極力量平衡的大居住時代，而大居住領域將會形成30萬億的交易和服務市場！因此，在他看來，大居住領域的“黃金時代”并沒有結束，并且永不會結束，但需要關注的是，形式卻發生了變化——如果說過去是增量開發的黃金時代，那么未來則是流通的黃金時代，也是服務的黃金時代。

??也正是因此，大居住領域發生了以“交易能力”為中心的生態重構，在這個過程中，包括開發商、代理、中介、租賃/長租公寓、物業、裝修、房產互聯網、房產金融等在內的多元角色，將一同爭奪行業話語權。其中，以中介為代表的交易渠道將逐漸從邊緣走向中心。

??獨家觀點：行業的終極使命是提升經紀人的預期壽命！

??演講的后半程，楊現領專門將 “貝殼”作為一個單獨板塊，以第三方的視角剖析貝殼。他認為貝殼商業模式的本質是S2B2C，關鍵在于“S”，不在“B”，即貝殼的核心是擴大了供給，或者說提供了新供給，主要是新房資源的引入。

??與此同時，他指出貝殼與大B或品牌的關系不是簡單意義上的所謂賦能關系，而是交換關系，大B讓出一部分所有權和經營權，獲得相應的資源或利益。在多家委托、經紀人沒有行業合作基礎的背景下，不存在真正意義的行業性交易平臺，貝殼的理論邏輯是市場公司化，本質是一個公司，只有如此，才能最大化降低內部的交易成本，建立合作的規則。然而，這一切的基礎在于“交換”，而非賦能，貝殼冷啟動的前提是鏈家首先打開，其它品牌和經紀人才可能進來。

??最后，在對于中介行業未來的展望時，楊現領提出了五大的觀點：

??第一，不要低估規模的力量、不要低估本地化的力量，小城市，也可以成長出大中介；

??第二，不要高估線上的流量價值，線上已成紅海，線下的挖掘卻遠遠不夠，線下服務所形成的口碑才是更可持續的長期壁壘；

??第三，不要低估門店的價值，門店的價值遠遠沒有被釋放；

??第四，不要低估組織的力量，去打造最優秀、生生不息的組織；

??第五，行業的終極使命是提升經紀人的預期壽命，把經紀人拉出貧窮陷阱，關鍵是改變經紀人對未來的預期。

??在12月27日下午，楊現領博士發布了《全球房產科技報告》。據悉，此報告由空·白研究團隊歷時半年打磨而成，對全球行業趨勢和代表公司做了重點梳理。楊現領在回顧科技對居住領域顛覆的同時也表示，科技對房產行業的滲透才剛剛開始。

??此外，跨年演講還設有圓桌論壇，邀請知名專家學者、投資人、創業者，如：國務院發展研究中心邵挺博士、諸葛找房創始人蘇偉杰、會找房創始人李磊、賦能資本創始人胡振寅、居理新房合伙人楊興漢等嘉賓，共同探討：2020年政策走向與企業應對策略、長租公寓的機遇與挑戰、中介公司的一二手業務等話題。