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??2月14日，隨著司法拍賣平臺競價倒計(jì)時歸零，上海城隍廟廣場以12.09億元的價格迎來新主人。這場持續(xù)兩年的拍賣拉鋸戰(zhàn)終于落幕——從2023年首次流拍無人問津，到2024年二次降價仍遭冷遇，這座荒廢八年的“黃金爛尾樓”最終以低于評估價近7億元的價格成交。然而，神秘買家的入場只是故事的開始：剩余不足20年的土地年限、累計(jì)超18億元的債務(wù)包袱，以及豫園商圈百萬平方米商業(yè)走廊的宏大愿景，讓這場交易充滿懸念。

??一場“折價50%”的豪賭

??城隍廟廣場的拍賣，堪稱曲折。

??2023年10月，項(xiàng)目首次掛牌時起拍價10億元，疊加債權(quán)本金及利息合計(jì)18.76億元，評估價高達(dá)23億元，市場參考單價1.48萬元/平方米。然而，復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)糾紛、累計(jì)超5000萬元的爛尾維護(hù)成本，以及剩余20年的土地年限（至2044年），讓潛在投資者望而卻步。

??一年后的2024年9月，項(xiàng)目二次拍賣起拍價降至14.245億元，評估價縮水至20.35億元，單價跌至1.22萬元/平方米，但仍以流拍告終。

??直至2025年1月，一位來自浙江的神秘買家最終以12.09億元成交，較首次評估價折價超50%。

??資料顯示，此次的競價標(biāo)的上海城隍廟廣場項(xiàng)目，位于黃浦區(qū)豫園街道560街坊1/3丘，建筑面積36087.9平方米，現(xiàn)為施工改建停工狀態(tài)……2022年6月30日，北京市第四中級人民法院委托上海申房房地產(chǎn)估計(jì)有限公司作出的申房司法估（2022）第0003號《房地產(chǎn)估價報告》顯示，該處項(xiàng)目的價值20.22億元。

??“這不是抄底，而是一場與時間的對賭。”一位參與競拍的機(jī)構(gòu)人士坦言，“若改造耗時3年，剩余經(jīng)營期僅16~17年，年化回報率需超15%才能覆蓋成本，壓力巨大。”

??這場低價交易的背后，是城隍廟廣場18年來從外資寵兒淪為“商業(yè)廢墟”的歷程。

??2006年，美國基金嘉沃投資與科瑞格公司以8.7億元拿下項(xiàng)目，試圖打造高端商業(yè)體“豫龍坊”。2008年開業(yè)時，其玻璃幕墻設(shè)計(jì)與豫園青瓦白墻的明清建筑格格不入，二、三層商鋪空置率近乎100%，首年虧損超3000萬元。

??2009年盈石資產(chǎn)轉(zhuǎn)向快時尚，招商率短暫回升至80%，但世博會后客流斷崖式下跌，2013年商戶續(xù)租率暴跌至50%。

??此后，接盤者光耀東方集團(tuán)的入場，成為壓垮項(xiàng)目的最后一根稻草。2013年~2016年，該集團(tuán)在全國激進(jìn)收購超10個爛尾項(xiàng)目，耗資逾百億元，導(dǎo)致城隍廟廣場改造預(yù)算從3億元飆升至8億元。

??2016年房地產(chǎn)調(diào)控收緊后，資金鏈徹底斷裂，疊加實(shí)控人猝逝引發(fā)的家族內(nèi)斗，項(xiàng)目于2017年徹底停工，爛尾八年累計(jì)損耗超5000萬元。

??“外資錯判文化基因，民企沉迷資本游戲，最終讓‘黃金地塊’淪為資本博弈的犧牲品。”一位商業(yè)地產(chǎn)研究者總結(jié)。

??重生挑戰(zhàn)

??此次新東家的入場，讓城隍廟廣場的命運(yùn)與上海城市更新的宏大敘事緊密相連。這座占地3.2萬平方米的商業(yè)體，若想掙脫爛尾陰霾，需在有限時間內(nèi)破解三重難題。

??作為串聯(lián)金陵東路高端商務(wù)區(qū)與BFC外灘金融中心的“咽喉”，城隍廟廣場的地理卡位戰(zhàn)略價值毋庸置疑。然而，豫園商圈年客流量超3000萬人次中，70%為外地游客，人均消費(fèi)不足百元。

??對于整個大豫園版圖來說，城隍廟廣場又是不得不盤活的一個節(jié)點(diǎn)，可以完全打通從金陵路嘉里、露香園到豫園、豫園二期、福佑地塊、BFC的商業(yè)走廊，總商業(yè)面積將接近100萬平方米，不僅僅是上海最大的商業(yè)組團(tuán)之一，也是上海人流量最大的商業(yè)組團(tuán)之一。

??另一方面，土地年限則是另一道緊箍咒。目前，城隍廟廣場所屬地塊的使用年限到2044年，目前僅剩余20年時間，如果接手改造完成后，僅剩17~18年的經(jīng)營期，勢必?zé)o法覆蓋傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的回報周期。

??一位接近交易的投資人坦言，“要么成為上海文旅商融合的地標(biāo)，要么為城市再添一座‘昂貴的廢墟’。”

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示， “城隍廟廣場的困境本質(zhì)上是歷史街區(qū)商業(yè)化的共性難題——既要保留文化符號，又要滿足資本回報。若僅靠‘網(wǎng)紅化’改造，很可能重蹈短期爆火、長期空置的覆轍。”

??一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)人士認(rèn)為，項(xiàng)目的突破口在于“輕資產(chǎn)+強(qiáng)IP”模式。“通過引入外部品牌聯(lián)合運(yùn)營，降低重投入風(fēng)險，同時挖掘豫園獨(dú)有的文化IP，比如與故宮文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)合作開發(fā)限定產(chǎn)品，將客流轉(zhuǎn)化為品牌溢價。”

??城隍廟廣場能否“重生”，尚需時間來驗(yàn)證。