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??受春節(jié)影響，土地市場(chǎng)交易規(guī)模迎來(lái)了季節(jié)性下降，但在北京、杭州、深圳等地高溢價(jià)地塊的助推下，2025年1月，平均溢價(jià)率達(dá)到8.7%，較上月增加4.7個(gè)百分點(diǎn)。

??聚焦到城市來(lái)看，重點(diǎn)城市熱度明顯高于全國(guó)市場(chǎng)平均，1月份重點(diǎn)30城平均溢價(jià)率高達(dá)15.3%。

??從拿地房企來(lái)看，據(jù)CRIC梳理，一二線城市13宗高溢價(jià)含宅地塊中，有8宗地被規(guī)模國(guó)央企拿下，5宗則落入民企囊中。可以概括為：頭部國(guó)央企全國(guó)競(jìng)地，中小民企本土作戰(zhàn)。

??而從供地特征來(lái)看，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)通過(guò)“以質(zhì)換量”實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)率近三年新高，其中低總價(jià)、小體量地塊更易拍出高溢價(jià)。

??2025年1月，北京、深圳、杭州等城市均實(shí)現(xiàn)了土拍“開(kāi)門(mén)紅”。

??如北京，1月2日北京海淀朱房29號(hào)和30號(hào)地塊同日開(kāi)拍，均為競(jìng)拍不限價(jià)、無(wú)指導(dǎo)價(jià)且價(jià)高者得。29號(hào)地塊經(jīng)過(guò)170輪報(bào)價(jià)，最終被華潤(rùn)+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體競(jìng)得，成交總價(jià)91.52億元，溢價(jià)率17.33%，平均樓板價(jià)約8.9萬(wàn)元/平方米。30號(hào)地塊競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，經(jīng)過(guò)247輪報(bào)價(jià)后，由廈門(mén)建發(fā)以90.4億元摘得，溢價(jià)率25%，平均樓板價(jià)9.5萬(wàn)元/平方米。

??深圳于1月16日迎來(lái)2025年首宗宅地出讓。地塊位于龍崗區(qū)，起拍價(jià)18億元，最終經(jīng)過(guò)246輪競(jìng)價(jià)，由中海以30.65億元斬獲，溢價(jià)率70.37%，平均成交樓板價(jià)3萬(wàn)元/平方米。

??杭州方面，先是1月14日蕭山兩宗優(yōu)質(zhì)地塊迎來(lái)出讓?zhuān)渲斜蔽鞲傻貕K經(jīng)過(guò)108輪競(jìng)價(jià)后，由杭州濱江以總價(jià)28億元競(jìng)得，溢價(jià)率61.91%。世紀(jì)城南地塊則經(jīng)過(guò)76輪競(jìng)價(jià)，最終由浙江中冠以11.9億元競(jìng)得，溢價(jià)率45.91%。

??此后1月24日，杭州又有三宗涉宅地出讓?zhuān)渲泻贾莨笆麉^(qū)湖墅單元地塊，經(jīng)過(guò)220輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以54.56億成交，溢價(jià)率71.25%，成交樓板價(jià)達(dá)64834元/平方米，一舉成為杭州新單價(jià)地王。錢(qián)塘區(qū)下沙單元地塊以20.1億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率41.46%。西湖區(qū)雙橋單元?jiǎng)t以8.2億元底價(jià)成交。

??受其影響，再加之三四線城市土地成交比例下降，2025年1月平均溢價(jià)率提升至8.7%，創(chuàng)2022年以來(lái)的新高。

??聚焦到城市來(lái)看，重點(diǎn)城市熱度明顯高于全國(guó)市場(chǎng)平均，1月份重點(diǎn)30城平均溢價(jià)率高達(dá)15.3%。土地?zé)岫瘸霈F(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的“兩頭高、中間低”的分布，底價(jià)成交的地塊占比仍有83%，溢價(jià)率在5%以下的地塊占比6%，此外還有8%的地塊溢價(jià)率在20%以上。

??可以看到，目前市場(chǎng)整體依然以底價(jià)成交為主，但個(gè)別地塊熱度較高，帶動(dòng)整體溢價(jià)率表現(xiàn)突出。

??從拿地房企的角度來(lái)看，高溢價(jià)地塊并未全部由國(guó)央企競(jìng)得。據(jù)CRIC梳理，2025年1月，重點(diǎn)一二線城市13宗高溢價(jià)含宅地塊中，有8宗地被規(guī)模國(guó)央企拿下，5宗則落入民企囊中，比例達(dá)到近四成。

??進(jìn)一步分析拿地房企和地塊情況可以看到，兩類(lèi)房企雖然都參與高溢價(jià)地塊的競(jìng)爭(zhēng)，但拿地策略有顯著差異：國(guó)央企在全國(guó)范圍內(nèi)參拍優(yōu)質(zhì)地塊，例如華潤(rùn)在成都、杭州、北京均有所斬獲；民企則更加保守、傾向于“本土作戰(zhàn)”，成都競(jìng)得青羊區(qū)地塊的鴻山集團(tuán)就是成都本地公司，杭州的高溢價(jià)地塊拿地房企中有濱江和中冠房地產(chǎn)兩個(gè)深耕杭州的房企，南京鼓樓區(qū)地塊的競(jìng)得房企為合肥瑞倫，也近乎本土房企。

??從這些典型高溢價(jià)地塊來(lái)看，每一宗地的地塊條件中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力、配套條件和盈利空間三者是拿地企業(yè)最為關(guān)注的亮點(diǎn)，能夠高溢價(jià)成交的地塊至少在其中一點(diǎn)上表現(xiàn)優(yōu)秀。

??如成都成華區(qū)、青羊區(qū)的兩宗地地理位置優(yōu)越、配套成熟，且區(qū)域內(nèi)的存量壓力小，兩宗地最終分別以51.1%和24.4%的溢價(jià)率成交；

??杭州多宗高溢價(jià)地塊，墅湖、下沙、臨平老城和西站新城的幾宗地塊均屬于交通便利、配套完善的類(lèi)型，整體投資價(jià)值較高；蕭山區(qū)的兩宗地除了位置便利和配套完善以外，項(xiàng)目預(yù)估價(jià)格與樓板價(jià)之間也有較大的空間。

??南京鼓樓區(qū)的NO.2024G96地塊，更是兼具位置好、體量小、密度低、盈利空間大等優(yōu)勢(shì)，以16.24%溢價(jià)率成交，雖然與其他地塊對(duì)比該地塊的溢價(jià)率并不算高，但已經(jīng)是南京2024年推出的地塊中成交溢價(jià)率TOP5的地塊；

??上海松江地塊容積率僅有1.01，是上海2024年推出的溢價(jià)率最低項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將建純別墅類(lèi)社區(qū)，可以通過(guò)產(chǎn)品提升溢價(jià)；

??深圳龍崗大運(yùn)地塊所在區(qū)位出現(xiàn)過(guò)較多的“日光盤(pán)”，且部分周邊項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上，因此地塊仍具有較大的盈利空間，且去化難度低；

??北京海淀區(qū)的兩宗地也均具備位置好、配套齊全、價(jià)差大等關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。

??聚焦到1月份成交溢價(jià)率超過(guò)10%的地塊來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)高溢價(jià)地塊有低總價(jià)、小體量以及低密度三個(gè)主要特征，但由于樣本范圍的不同，三個(gè)主要特征的表現(xiàn)也有所不同。

??全國(guó)300城中，有90%的高溢價(jià)地塊在5億元以內(nèi)，主要是由于三四線城市存在較多出讓底價(jià)在幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)的地塊，即使溢價(jià)率超10%，其成交總價(jià)依然不高，最終由當(dāng)?shù)匦」净蜃匀蝗烁?jìng)得。

??但在重點(diǎn)30城中，由于一二線核心城市的土地價(jià)格單價(jià)較高，即使小規(guī)模的地塊土地總價(jià)也較高，房企在重點(diǎn)城市投資的額度也較高，所以高溢價(jià)成交地塊中也不乏總價(jià)較高的地塊，其中有25%地塊總價(jià)在30億元以上。

??從對(duì)規(guī)模的偏好方面，300城和重點(diǎn)30城市表現(xiàn)相對(duì)一致，小體量項(xiàng)目更受歡迎。全國(guó)300城高溢價(jià)地塊中，有74%地塊建面小于5萬(wàn)平方米，16%地塊體量在5-10萬(wàn)平方米區(qū)間；重點(diǎn)30城中，有38%地塊建面小于5萬(wàn)平方米，50%地塊在5-10萬(wàn)平方米區(qū)間。只要建面超過(guò)20萬(wàn)平方米以上，就幾乎沒(méi)有高溢價(jià)地塊產(chǎn)生。

??從容積率分布來(lái)看，低密度地塊相對(duì)而言更容易產(chǎn)生高溢價(jià)，這一點(diǎn)在全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯：全國(guó)300城高溢價(jià)成交地塊中，有16%地塊容積率低于1.5，43%地塊容積率在1.5-2.2之間；但在30個(gè)重點(diǎn)城市中，有43%的高溢價(jià)地塊位于容積率2.2-3區(qū)間，可見(jiàn)在重點(diǎn)30城中剛需類(lèi)項(xiàng)目相對(duì)而言市場(chǎng)較為堅(jiān)挺，企業(yè)也愿意高溢價(jià)獲取剛需型項(xiàng)目地塊，其次容積率在1.5-2.2區(qū)間和低于1.5的占比也較高。

??事實(shí)上，自2024年以來(lái)，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)政策持續(xù)優(yōu)化，通過(guò)降低平均容積率（如部分區(qū)域降至2.0以下）及嚴(yán)控低質(zhì)地塊入市，推動(dòng)土地開(kāi)發(fā)向“精細(xì)化、品質(zhì)化”轉(zhuǎn)型。

??在這背景下，2025年初，在售宅地平均容積率持續(xù)維持在2.0以下，而2022-2024年均在2.1左右。

??2025年初2.0以下容積率地塊占比明顯提升，達(dá)到44%，較2024年提升了8個(gè)百分點(diǎn)，為近四年新高。其中1.5以下容積率在售地塊建面更是大幅增長(zhǎng)，2025年2月初達(dá)到94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64%。

??從地塊底價(jià)來(lái)看，2025年初近五成地塊總價(jià)來(lái)自15億元以下。這主要是由于2024年四季度以來(lái)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售雖然有所恢復(fù)，也有不少高品質(zhì)項(xiàng)目取得了優(yōu)秀的去化表現(xiàn)，但是基于行業(yè)仍處于去庫(kù)存階段，且房?jī)r(jià)走向仍處在邊際改善的周期之內(nèi)。除極少數(shù)優(yōu)質(zhì)高單價(jià)地塊之外，還是低總價(jià)、確定性更強(qiáng)的“小而美”地塊更符合當(dāng)前的市場(chǎng)需求。無(wú)論是從地方主管部門(mén)市場(chǎng)調(diào)節(jié)、還是企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)管控的角度出發(fā)皆是如此。

??總體來(lái)看，受重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化及個(gè)別高熱地塊影響，2025年1月整體溢價(jià)率表現(xiàn)突出，創(chuàng)2022年以來(lái)新高。

??主要源于中小規(guī)模宅地占比提升，同時(shí)平均容積率降至2.0的歷史低位。

??可以明顯看出當(dāng)前政策端通過(guò)低密導(dǎo)向嚴(yán)控低質(zhì)用地，推動(dòng)行業(yè)向“品質(zhì)化開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)型。

??這一變化既契合當(dāng)前房企風(fēng)險(xiǎn)管控需求，也為高舒適度產(chǎn)品供給提供空間，反映出市場(chǎng)供需雙向理性適配的積極信號(hào)。

??未來(lái)隨著核心城市供地信心的穩(wěn)定回升，以及持續(xù)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，“低總價(jià)、低密度、確定性高”地塊也將成主流。