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??“已經(jīng)第一時間根據(jù)政策下調(diào)了房貸利率，我們目前執(zhí)行的最新政策是首套房貸利率為3.4%，二套房貸利率五環(huán)外購房為3.6%，五環(huán)內(nèi)購房為3.8%。” 中國工商銀行北京某支行貸款部的一位工作人員對記者表示。

??7月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年7月22日貸款市場報價利率（LPR），1年期為3.35%，5年期以上為3.85%，1年期和5年期以上LPR均比上月下降了10BP，創(chuàng)歷史新低。這也是自今年2月5年期以上LPR大幅調(diào)降25個基點以來，今年內(nèi)的第二次下調(diào)。

??LPR宣布下調(diào)之后，各地房貸利率隨之調(diào)整。

??7月24日，記者致電北京、上海、廣州、深圳等地多家銀行了解到，目前新發(fā)放的房貸利率已經(jīng)隨著最新公布的LPR下調(diào)。其中，北京、上海、深圳首套房貸利率降至3.4%，廣州首套房貸利率降至3.1%；還有部分城市部分銀行首套房貸利率已降至3%以下。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，此次央行降息正處于二十屆三中全會勝利召開之際，在降低資金成本、支持實體經(jīng)濟(jì)回升外，也為中國式現(xiàn)代化新征程創(chuàng)造了非常好的貨幣金融環(huán)境，是對二十屆三中全會“堅定不移實現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)”要求的積極響應(yīng)。

??各銀行調(diào)整房貸利率

??“目前首套房貸款利率是3.4%。二套房自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山地區(qū)的房貸利率是3.6%，市區(qū)房貸利率是3.8%。”中國建設(shè)銀行上海某支行貸款部的工作人員表示，7月22日起新發(fā)放的貸款可享受最新利率。在調(diào)整之前，上海的首套房貸利率為3.5%，二套個人住房商業(yè)貸款利率為3.9%，五大新城、寶山、臨港等區(qū)域為3.7%。

??中國銀行深圳某支行工作人員同樣告訴記者，中國銀行已經(jīng)跟隨LPR下調(diào)房貸利率，目前首套房貸利率為3.4%，二套房貸利率為3.8%。招商銀行廣州某支行工作人員表示，目前廣州房貸利率調(diào)整后首套房貸利率為3.05%，二套房貸利率為3.45%。

??值得關(guān)注的是，在廣州的個別外資銀行為了吸引優(yōu)質(zhì)客戶，對首套房貸款利率給予了更多優(yōu)惠，如匯豐銀行，如果申請額度達(dá)到400萬元以上，利率最低可以降至2.9%，成為廣州首家利率低于3%的銀行；此外，渣打銀行也緊隨其后，將最低利率降至2.95%。

??不過。“外資銀行通常只做二手房貸款，且不接受偏遠(yuǎn)地區(qū)如從化、增城、花都等非地鐵周邊的房產(chǎn)業(yè)務(wù)。且由于許多購房者通過中介機構(gòu)購買二手房，房產(chǎn)中介機構(gòu)有固定的合作銀行，外資銀行難以介入。”廣州房地產(chǎn)一業(yè)內(nèi)人士表示，此外，外資銀行只接受商業(yè)貸款，不能提供組合貸款，因此，盡管外資銀行利率優(yōu)勢明顯，但對市場影響相對有限。

??另外，記者注意到，此次降息后，有城市首套房商業(yè)貸款利率也已下調(diào)至2.95%。一位佛山當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介機構(gòu)人士告訴記者，佛山市四大銀行目前執(zhí)行3.05%，但有的銀行首套房貸款利率可以做到2.9%。此外，也有蘇州房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士表示，蘇州首套房商貸利率最低在2.95%~3.1%。

??市場利率下調(diào)是大勢所趨。5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布多項支持房地產(chǎn)金融舉措，其中就包括取消房貸利率下限。目前多數(shù)城市首套房貸利率已降至3.1%～3.5%間，遠(yuǎn)低于此前市場平均水平，二套房貸利率也多數(shù)進(jìn)入“3%”時代。

??“從LPR走勢來看，今年一季度呈現(xiàn)‘破4’態(tài)勢，即從4.2%下降至3.95%。7月22日是今年第二次降息，進(jìn)一步引導(dǎo)房貸等成本的下降。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??他舉例稱，以目前各地主流房貸利率進(jìn)行計算，即“LPR-75BP”的定價公式，那么過去的首套房貸主流利率為3.2%，現(xiàn)在將下降至3.1%，按照100萬元貸款本金、30年等額本息的還貸方式，房貸利息總額將減少近2萬元，每月月供將減少55元。

??中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，當(dāng)前各地房貸利率均處在較低水平，部分城市部分銀行首套房貸利率已降至3%以下，此次5年期以上LPR下調(diào)，有助于引導(dǎo)首套房貸利率進(jìn)一步下行，繼續(xù)降低購房者購房成本，有利于購房需求釋放，與前期“穩(wěn)市場”“去庫存”配套政策疊加形成合力，有望助推核心城市市場情緒進(jìn)一步修復(fù)。

??她進(jìn)一步表示，預(yù)計未來各地首套、二套房貸利率仍有下行空間和預(yù)期，降低購房成本仍將是支持購房需求釋放的重要舉措之一。

??市場基本面并未改變

??本次降息也會直接影響到存量房貸利率。不過按照現(xiàn)行規(guī)定，降息效果需等到合同規(guī)定的重定價日才能顯現(xiàn)，通常為購房者的貸款發(fā)放日或每年1月1日。

??“此次LPR調(diào)整對于存量房貸的影響或要到明年才能體現(xiàn)，屆時相關(guān)房貸成本會有進(jìn)一步下調(diào)可能。若考慮到今年LPR已經(jīng)累計下調(diào)了35BP，那么明年預(yù)計100萬元房貸的月供壓力將減少175元。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前各地呼聲較高的存量房貸降息工作，其實更多是指下降基點，若目前新增房貸利率與早期存量房貸利率差持續(xù)增大，或?qū)⑹沟孟掳肽杲档痛媪糠抠J利率的工作提上議程。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“市場對于繼續(xù)和持續(xù)降息的預(yù)期是存在的，居民購置商品房除了剛需以外，其他購房需求可能選擇等待，特別是房價還在下跌，且有下跌預(yù)期的情況下。”

??從市場來看，進(jìn)入7月份，各能級成交環(huán)比仍在回落。克而瑞統(tǒng)計，7月第一周，一線城市成交指數(shù)環(huán)比下降90.11%至82.66%，二線城市成交指數(shù)環(huán)比下降54.74%至43.19%，重點監(jiān)測城市環(huán)比全面回落；第二周，整體仍呈現(xiàn)下行態(tài)勢，一線城市成交指數(shù)環(huán)比下增長12.21%至94.92%，二線城市成交指數(shù)環(huán)比增長4.25%至47.46%，三四城市線成交指數(shù)環(huán)比下降19.36%至62.26%。

??此前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度我國GDP同比增長4.7%，較一季度放緩，特別是居民消費恢復(fù)較為疲軟。上半年，房地產(chǎn)投資、銷售、融資等各項指標(biāo)仍在下滑。其中，1～6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，新建商品房銷售面積同比下降19%，新建商品房銷售額同比下降25%。市場形勢依然不樂觀。

??此次LPR降息，對商品房市場影響如何？

??李宇嘉表示，利率下行一定會帶來商品房銷售的增長，一方面是降成本效應(yīng)，另一方面是提振預(yù)期的效應(yīng)。“但是，我們也要看到，從過往情況來看，降息僅僅能帶動短期交易利好，但長期效應(yīng)不足，原因是基本面并未改變。”