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??華潤(rùn)置地的“清退”動(dòng)作多了起來(lái)。

??據(jù)京東資產(chǎn)交易平臺(tái)最新披露，華潤(rùn)置地（深圳）開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)正在進(jìn)行拍賣預(yù)告，起拍價(jià)約20.49億元，評(píng)估價(jià)達(dá)29億元。截至7月18日，共吸引了超2.5萬(wàn)人次圍觀，首拍時(shí)間為8月15日至8月16日。

??此次拍賣的申請(qǐng)執(zhí)行人為華潤(rùn)置地控股有限公司，被執(zhí)行人為深圳市湖貝順潤(rùn)投資有限公司，前者是后者的第一大股東（持股60%），也是此次遭遇拍賣的華潤(rùn)置地（深圳）開(kāi)發(fā)有限公司的間接大股東。

??也就是說(shuō)，華潤(rùn)置地正在拍賣自己旗下公司，而這個(gè)公司的旗下資產(chǎn)不一般。

??華潤(rùn)置地（深圳）開(kāi)發(fā)有限公司是深圳羅湖區(qū)東門(mén)街道湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元的重要申報(bào)主體，負(fù)責(zé)A1、A4、A9等地塊的實(shí)施。其中，A4地塊包含超商層住宅、商務(wù)公寓、保障房及寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)2024年底交付；A1地塊以回遷為主，包括3棟塔樓、2棟住宅和1棟公寓，預(yù)計(jì)2026年11月/12月交付；A9地塊含3棟寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)2027年底交付。

??這些地塊所在項(xiàng)目就是有名的華潤(rùn)置地未來(lái)城項(xiàng)目，是深圳市羅湖區(qū)堪稱“巨無(wú)霸”級(jí)的舊改項(xiàng)目，總體量約220萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資約300億元，是華潤(rùn)置地繼華潤(rùn)城、華潤(rùn)深圳灣之后打造的綜合體迭代 3.0 項(xiàng)目，也是深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)、社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)城市范例的主力項(xiàng)目。

??作為中心城區(qū)，羅湖區(qū)是深圳市最早被開(kāi)發(fā)的一個(gè)區(qū)域。位于羅湖區(qū)中心地帶的，就是湖貝村。1992年，湖貝村的改造計(jì)劃被提了出來(lái)，但因牽扯因素過(guò)多，進(jìn)展緩慢。期間，羅湖區(qū)政府曾與多家房企洽談，但房企們一致認(rèn)為難度太大。直至2011年2月，羅湖區(qū)政府、華潤(rùn)置地和湖貝股份公司三方進(jìn)行了深度合作，最終確立了湖貝村的改建計(jì)劃。湖貝村的最終歸屬，是被打造成深圳東門(mén)的商業(yè)名區(qū)之一。

??這個(gè)“巨無(wú)霸”項(xiàng)目共分開(kāi)兩期，一期包含A4地塊、A1地塊、A6地塊、A9地塊等9個(gè)獨(dú)立子項(xiàng)目，二期包含2個(gè)獨(dú)立子項(xiàng)目。一期、二期各子項(xiàng)目及獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同步推進(jìn)、分開(kāi)實(shí)施，可分別辦理實(shí)施主體確認(rèn)、用地審批和規(guī)劃許可手續(xù)，成熟一個(gè)，出讓一個(gè)，建設(shè)一個(gè)。

??2019年9月，羅湖區(qū)舉行2019年第三季度重大項(xiàng)目集中開(kāi)工活動(dòng)，湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）正式開(kāi)工。2021年6月21日，項(xiàng)目一期A1地塊實(shí)施主體確認(rèn)公示，即華潤(rùn)置地（深圳）開(kāi)發(fā)有限公司。

??當(dāng)初寄予厚望的重量級(jí)項(xiàng)目，為何如今要拍賣了？華潤(rùn)置地方面回應(yīng)稱，湖貝未來(lái)城項(xiàng)目的注冊(cè)公司華潤(rùn)置地（深圳）開(kāi)發(fā)有限公司系合資公司，本次拍賣由于股東方財(cái)務(wù)出現(xiàn)狀況，無(wú)法履行股東義務(wù)，為項(xiàng)目紓困，才有了此次拍賣手續(xù)。

??鑒于此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度，短時(shí)間恐怕難以找到接盤(pán)方。華潤(rùn)置地方面表示，后續(xù)視拍賣情況，如競(jìng)價(jià)周期內(nèi)無(wú)人出價(jià)，華潤(rùn)方會(huì)踐行央企擔(dān)當(dāng)，履行項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)責(zé)任。

??企查查顯示，華潤(rùn)置地（深圳）開(kāi)發(fā)有限公司成立于2012年，由深圳市湖貝順潤(rùn)投資有限公司（成立于2020年）100%控股，后者的三大股東分別是華潤(rùn)置地控股有限公司（持股60%）、深圳云祥實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（持股20%）、華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司（持股20%）（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)信托”）。其中，華潤(rùn)信托為華潤(rùn)股份旗下公司，與華潤(rùn)置地同屬華潤(rùn)系。

??華潤(rùn)置地方面所談及的“股東方財(cái)務(wù)出現(xiàn)狀況”，很可能指的是深圳云祥實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。企查查顯示，該公司成立于2019年9月，大股東王樂(lè)印持股99%，楊宏壯持股1%。2024年2月，該公司被列為被執(zhí)行人、限制高消費(fèi)，執(zhí)行標(biāo)的1.02億元；同時(shí)，王樂(lè)印和楊宏壯亦被列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的1.02億元；疑似申請(qǐng)執(zhí)行人均為華潤(rùn)信托。

??去年1月，王樂(lè)印就被列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的8.28億元，申請(qǐng)執(zhí)行人亦是華潤(rùn)信托。可見(jiàn)，華潤(rùn)信托與深圳云祥實(shí)業(yè)之間的債務(wù)糾紛由來(lái)已久。

??值得注意的是，華潤(rùn)信托早就想退出這個(gè)舊改項(xiàng)目。2022年9月27日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所曾發(fā)布關(guān)于深圳市湖貝順潤(rùn)投資有限公司20%股權(quán)擬轉(zhuǎn)讓的招商公告，轉(zhuǎn)讓方為華潤(rùn)信托。但顯然，華潤(rùn)信托并未找到接盤(pán)方。

??對(duì)于華潤(rùn)置地而言，這個(gè)舊改項(xiàng)目顯然拖累資金已久，且在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，舊改項(xiàng)目并不算好的資產(chǎn)。

??最新評(píng)估報(bào)告顯示，截至2024年1月31日，華潤(rùn)置地（深圳）開(kāi)發(fā)有限公司資產(chǎn)總額賬面值88.8億元，負(fù)債總額賬面值60.4億元，凈資產(chǎn)賬面值28.4億元；2021年至今，公司已連續(xù)4年虧損。

??就在7月初，福州市洪山鎮(zhèn)人民政府在回復(fù)網(wǎng)上留言時(shí)稱，華潤(rùn)斗池路項(xiàng)目分為3個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，潤(rùn)和郡部分已完工并交付使用。華潤(rùn)置地（福州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)未開(kāi)發(fā)部分無(wú)建設(shè)計(jì)劃，提出退地申請(qǐng)，市相關(guān)職能部門(mén)正與華潤(rùn)公司對(duì)接開(kāi)展后續(xù)工作。

??一位企業(yè)人士稱，房?jī)r(jià)下行壓力加大，對(duì)土地變現(xiàn)價(jià)值預(yù)期產(chǎn)生負(fù)面影響，特別是不存在相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商辦類資產(chǎn)，面臨價(jià)值和流動(dòng)性的雙重考驗(yàn)。

??去年以來(lái)，華潤(rùn)置地在太原、沈陽(yáng)、石家莊、北京等多地項(xiàng)目公司都存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓動(dòng)作。今年6月份，華潤(rùn)置地掛牌轉(zhuǎn)讓北京保營(yíng)善筑置業(yè)有限公司33%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)1元。

??今年上半年，華潤(rùn)置地累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1247億元，總合同銷售建筑面積約521.1萬(wàn)平方米，同比分別減少26.7%及25.7%。華潤(rùn)置地選擇清退低效資產(chǎn)，降杠桿，亦不失為明智之舉。