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??7月9日，《2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華東區(qū)域測評研究報告》發(fā)布，這是上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第10年發(fā)布該項測評研究成果，也是對華東區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的一次全面盤點。

??本次發(fā)布的測評研究報告顯示，2023年我國房地產(chǎn)市場延續(xù)深度調(diào)整。華東區(qū)域方面，各省份商品房銷售面積、銷售金額同比均呈現(xiàn)下降趨勢。其中，上海市商品房銷售面積及銷售金額同比降幅相對較小，房地產(chǎn)市場整體繼續(xù)降溫。與此同時，區(qū)域內(nèi)企業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、區(qū)域布局、產(chǎn)品升級和改革創(chuàng)新等方面進行了積極的探索。

??區(qū)域整體表現(xiàn)下降

??根據(jù)報告，2023年華東四省一市整體表現(xiàn)弱于全國市場。具體來看，華東區(qū)域四省一市商品房銷售面積27836.0萬平方米，同比下降18.9%，占全國商品房銷售面積的24.9%，占比較上年下降0.4個百分點；商品房銷售金額39975.5億元，同比下降14.8%，占全國商品房銷售金額的34.3%，占比較上年下降0.9個百分點。

??具體到各省市，2023年華東四省一市商品房銷售面積及銷售金額同比均出現(xiàn)不同幅度下降。其中，上海降幅較小，商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降2.4個、2.8個百分點；安徽、福建降幅較大，商品房銷售面積同比降幅均超過30個百分點，銷售金額同比降幅均超過28個百分點。

??從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，2023年上海、浙江實現(xiàn)同比正增長，增幅分別為18.2%、2.0%；安徽、福建、江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降，降幅分別為24.9%、14.2%、4.2%。

??房屋新開工面積方面，2023年華東四省一市同比均持續(xù)下降。其中，浙江房屋新開工面積同比下降5.7%，降幅最小；安徽房屋新開工面積同比下降24.4%，降幅最大；上海、江蘇、福建房屋新開工面積同比降幅均在10%以上。

??報告認(rèn)為，長期來看人口是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。2023年華東四省一市中，浙江、上海、江蘇常住人口實現(xiàn)同比正增長，增幅分別為0.76%、0.45%、0.13%；安徽、福建常住人口同比下降，降幅分別為0.12%、0.10%。

??區(qū)域格局趨于穩(wěn)定

??本次測評結(jié)果顯示，上海區(qū)域中，新城、大華、保利置業(yè)、中建東孚、陸家嘴表現(xiàn)突出，分列區(qū)域前五名；浙江區(qū)域中，綠城、濱江、大家房產(chǎn)分列區(qū)域前三；江蘇區(qū)域中，金基、奧體建設(shè)、頤居位列前三；福建區(qū)域中，建發(fā)、聯(lián)發(fā)、廈門國貿(mào)占據(jù)區(qū)域前三位；安徽區(qū)域中，偉星、安徽置地、高速地產(chǎn)分列區(qū)域前三名。

??從榜單變動率情況看，2024年華東區(qū)域四省一市榜單變動率較上年均有所下降。具體來看，江蘇榜單變動率為30%，上海、福建、安徽均為20%；浙江為10%。2023年房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)了上年震蕩修復(fù)態(tài)勢，華東區(qū)域房企格局趨于穩(wěn)定。

??此外，華東區(qū)域入榜房企規(guī)模差異依舊較大。2023年區(qū)域內(nèi)共有2家房企銷售金額超千億，其中浙江1家，福建1家，分別為綠城和建發(fā)；江蘇、安徽房企規(guī)模相對較小，未有房企銷售金額超500億元。總體來看，華東區(qū)域規(guī)模房企數(shù)量較上年基本持平，區(qū)域內(nèi)分化較為明顯。

??企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：重視盈利、投資謹(jǐn)慎、捕捉需求、布局綠色

??測評報告顯示，2023年我國房地產(chǎn)市場延續(xù)深度調(diào)整，部分企業(yè)財務(wù)狀況不佳。為緩解現(xiàn)金流壓力收縮業(yè)務(wù)范圍，出售占用資金較多或業(yè)務(wù)投資回報周期長的多元化產(chǎn)業(yè)以回籠資金，未來發(fā)展更加聚焦開發(fā)主業(yè)以及能夠帶來利潤的優(yōu)勢多元業(yè)務(wù)。

??2023年，有多家華東房企轉(zhuǎn)讓或出售合作項目、酒店、寫字樓等資產(chǎn)。同時，面對低迷的市場環(huán)境，多家房企積極探索多元化業(yè)務(wù)，為企業(yè)提供穩(wěn)定的營業(yè)收入來源。另外，華東房企在商業(yè)地產(chǎn)、代建、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面均作出了有益的探索。

??另一方面，房企在投資上的謹(jǐn)慎態(tài)度、聚焦策略貫穿整年。華東區(qū)域房企中，新城、中駿、旭輝等房企全年暫停拿地，有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在頭部的央國企，企業(yè)投資格局維持“央國企強勢、民企弱復(fù)蘇、城投逐漸退出”的格局。

??房企經(jīng)營布局方面，一二線城市依舊是華東房企的重要經(jīng)營區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，華東區(qū)域典型房企32.0%的銷售收入來源于一線城市，較上年提升7.1個百分點，一線城市銷售貢獻持續(xù)增長。50.6%的銷售收入來源于二線城市，較上年下降14.5個百分點。一二線城市合計銷售占比超八成，僅17.4%的銷售收入來源于其他城市。房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整周期時，核心城市表現(xiàn)出較強韌性，越來越多房企選擇聚焦高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，精準(zhǔn)投資，以此來保證銷售的安全性。在此背景下，華東區(qū)域房企銷售布局向高能級城市集中。

??在產(chǎn)品策略上，2023年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房企積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，將產(chǎn)品力與服務(wù)力提升到戰(zhàn)略高度，以客戶為中心建造好的房子，打造完善的配套，提供好的服務(wù)，滿足多元化的住房需求。在產(chǎn)品戰(zhàn)略上，華東房企采取兩種主要路徑來推動業(yè)務(wù)的增長與發(fā)展，一是發(fā)布全新的產(chǎn)品系，滿足消費者日益多樣化的需求。二是深化對現(xiàn)有“拳頭”產(chǎn)品系的優(yōu)化與升級，旨在穩(wěn)固市場地位并增強競爭力。

??2023年房地產(chǎn)行業(yè)進入新舊模式交替之年，行業(yè)金融屬性下降，回歸居住本質(zhì)。“好房子”的定義不再局限于房子產(chǎn)品本身，產(chǎn)品設(shè)計、建造工藝和物業(yè)服務(wù)都是美好住宅的重要組成部分。此外，多家華東房企對智能建造、綠色建筑、管控體系、營銷等方面都進行了創(chuàng)新升級，旨在建造好的房子，提供好的服務(wù)，推動自身及行業(yè)走向高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展道路。

??附：2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華東區(qū)域測評成果