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??物業(yè)管理行業(yè)正在發(fā)生變革。

??首先是在行業(yè)大背景下，整個(gè)行業(yè)到了去產(chǎn)能的周期。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前新拿地主體主要為國(guó)央企及城投，無(wú)論是從拿地總量還是新開(kāi)工量來(lái)看，都與以往有較大差距。

??隨后是物管企業(yè)無(wú)論是營(yíng)收還是在管面積增速都在持續(xù)下滑，甚至有些企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始不增長(zhǎng)。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)頭部格局已定，企業(yè)分化進(jìn)一步加劇，且短期內(nèi)不會(huì)改變。

??最后是無(wú)論住宅存量市場(chǎng)，還是非住賽道競(jìng)爭(zhēng)都比較激烈。

??為了應(yīng)對(duì)新周期，我們認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)思維將成為行業(yè)發(fā)展新路徑。

??我們從上市公司披露的最新數(shù)據(jù)，總結(jié)出了以下行業(yè)的變化。

??首先，營(yíng)收及在管面積增速持續(xù)下滑。2023年63家上市物企營(yíng)收總額增長(zhǎng)至2895.9億元，同比增長(zhǎng)7.5%，增速較去年同期下滑8.5個(gè)百分點(diǎn)。

??2023年披露在管面積的52家上市物企總在管面積約76.0億㎡，同比增長(zhǎng)12.0%，增速較去年同期下滑5.3個(gè)百分點(diǎn)。

??我們認(rèn)為，未來(lái)幾年增速能維持在7.5%上下是行業(yè)較好的增長(zhǎng)情況，增速高于7.5%甚至超過(guò)10%的難度很大。但也不排除一些企業(yè)彎道超車(chē)，今年有部分企業(yè)設(shè)定25-30%的增長(zhǎng)目標(biāo)，大部分的企業(yè)設(shè)定在10-15%之間，還有一些企業(yè)甚至是不增長(zhǎng)，所以未來(lái)幾年可能都是10%上下的行業(yè)整體增長(zhǎng)率。

??其次頭部格局已定，企業(yè)分化進(jìn)一步拉大。根據(jù)不同口徑的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，雖然行業(yè)大約有20多萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但企業(yè)格局基本確定，且短期內(nèi)不會(huì)改變。

??從上市公司的數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年63家上市物企營(yíng)收總額2895.9億元，同比增長(zhǎng)7.5%。營(yíng)業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為46.0億元和17.9億元，同比分別提升7.5%和5.4%。均值和中位數(shù)的差異由2022年的25.7億元增加至2023年的28.1億元。

??目前營(yíng)收百億以上有9家企業(yè)，占上市公司總營(yíng)收的62%。中間營(yíng)收10-50億的有31家企業(yè)，營(yíng)收10億以下的企業(yè)大概有19家，我們認(rèn)為，未來(lái)這50家企業(yè)營(yíng)收變化是最大的，有一些可能努力往上發(fā)展，還有一些企業(yè)可能會(huì)開(kāi)始掉隊(duì)。

??再次，從非主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)看，2023年48家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收總額331.2億元，同比增長(zhǎng)5.6%，占營(yíng)收的比重為13.1%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??頭部、大型、中型和小型物企社區(qū)增值服務(wù)收入均值分別為24.0億元、10.1億元、3.6億元和0.8億元，占各梯隊(duì)營(yíng)收的比重分別為11.7%、14.9%、16.3%和12.5%，其中頭部、大型和小型物企同比分別下降0.5、1.8和0.4個(gè)百分點(diǎn)，中型物企提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??可以看到，目前整體增值營(yíng)收占總營(yíng)收的在13%上下，也有企業(yè)想做到20%、30%，目前看起來(lái)難度有點(diǎn)大，可能在個(gè)別盤(pán)里可以做到20%、30%，甚至50%，但是對(duì)公司整個(gè)通盤(pán)來(lái)講能做到10-15%之間是比較理想的狀態(tài)，超過(guò)這個(gè)難度比較大。

??最后，從非住賽道來(lái)看，2023年32家上市物企非住物業(yè)在管面積均值同比增長(zhǎng)11.6%，在總在管面積占比為37.0%。分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企非住物業(yè)在管面積占比分別為49.2%、28.6%、24.4%和24.3%。

??當(dāng)前的行業(yè)共識(shí)是住宅的存量很難，所以都在往非住宅發(fā)展，但我們認(rèn)為，非住未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，因?yàn)榉亲『诵目吹氖窃诠苊娣e，而頭部目前基本已經(jīng)占五成。

??除了上市物企自身發(fā)展變化，從行業(yè)大背景來(lái)看，我們認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)走到了去產(chǎn)能的周期。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300城土地成交自2020年高位回落，2023年全年全國(guó)300城土地成交面積13.3億平方米，已連續(xù)3年下滑，較2020年高點(diǎn)銳減54%。

??同時(shí)，從今年前5月數(shù)據(jù)來(lái)看，截至5月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交約2.5億平方米，較去年同期下滑明顯。預(yù)計(jì)今年全年全國(guó)300城土地成交量?jī)r(jià)也將繼續(xù)下滑。

??同時(shí)，從新開(kāi)工面積來(lái)看，新開(kāi)工先于土地購(gòu)置，2019年即開(kāi)始回落，2023年全年新開(kāi)工量只有9.5億平方米。

??由此可見(jiàn)，至少?gòu)淖≌玫貋?lái)說(shuō)，物業(yè)確實(shí)面臨嚴(yán)峻增量考驗(yàn)。

??但也需要注意的是，物業(yè)是大運(yùn)營(yíng)中的一環(huán)，增量與存量是持續(xù)運(yùn)營(yíng)的保障。無(wú)論什么樣的空間載體，整個(gè)生產(chǎn)流程無(wú)非是拿地、設(shè)計(jì)策劃、開(kāi)工建設(shè)、銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)移交、交付，無(wú)論最后交付給誰(shuí)，最后落位都是物業(yè)管理的事情、運(yùn)營(yíng)的事情、人的服務(wù)的事情。

??而在辦公和商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，目前存量面積持續(xù)攀升，其消化量周期至少在20年以上，且很多的辦公空租率在40%上下，這些領(lǐng)域的物業(yè)怎么運(yùn)用？怎么收費(fèi)？也是需要思考的問(wèn)題，因此從存量角度來(lái)看，總體存量也在持續(xù)擴(kuò)大。

??我們認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)下，目前物業(yè)企業(yè)發(fā)展策略主要有以下幾個(gè)方面：

??首先，對(duì)于增量市場(chǎng)而言，要與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)協(xié)同，共創(chuàng)“好房子+好服務(wù)”的生態(tài)閉環(huán)。不能只接后面人家給到你手里的業(yè)務(wù)，怎么從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段到營(yíng)銷(xiāo)推廣階段、交房的階段，和前端開(kāi)發(fā)條線去配合，是物業(yè)公司必須去延展的業(yè)務(wù)。對(duì)物業(yè)公司而言，多年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該往前端設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)階段去調(diào)整。比如一些央企，近來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)開(kāi)始把地產(chǎn)和物業(yè)的協(xié)同作為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的重要組成部分。

??其次，對(duì)于存量市場(chǎng)而言，要融入投融建管退各個(gè)環(huán)節(jié)，構(gòu)建資物管一體化能力。物業(yè)本來(lái)是資產(chǎn)管理方里面的一環(huán)，物業(yè)公司怎么在這個(gè)資產(chǎn)管理方里同為其中一環(huán)。物業(yè)公司從資產(chǎn)管理的角度去看所有存量是一個(gè)重要事情，包括所管醫(yī)院和學(xué)校。鑒于學(xué)校和醫(yī)院財(cái)政支出正在縮減，醫(yī)院和學(xué)校也面臨著資產(chǎn)保值增值的問(wèn)題，對(duì)于這些省屬或部委所屬的資產(chǎn)的保值增值也是公建物業(yè)管理所面臨重要議題。未來(lái)物業(yè)要核心考慮的是，從運(yùn)營(yíng)角度怎么增加收益，在這樣的大背景下怎么構(gòu)建資物管一體化的能力。

??還有對(duì)于園區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)要精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，從后端走向前端。從園區(qū)類(lèi)運(yùn)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)，作為企業(yè)承載、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新的重要載體，如何更好地服務(wù)于入園企業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)向快向好，已成為園區(qū)共同的發(fā)展目標(biāo)，而精細(xì)化運(yùn)營(yíng)則是新時(shí)期下產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的新探索。比如，在中興、華為、小米、VIVO企業(yè)園區(qū)中，當(dāng)企業(yè)裁員后辦公空間出現(xiàn)冗余，怎么把多出的空間租賃出去也是一個(gè)棘手問(wèn)題。

??所以對(duì)于管理園區(qū)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，不僅要考慮如何在園區(qū)內(nèi)做好基礎(chǔ)服務(wù)，還要幫助園區(qū)企業(yè)空閑資產(chǎn)招商和運(yùn)營(yíng)，招商運(yùn)營(yíng)也將成為物企的重要競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)然互聯(lián)網(wǎng)類(lèi)、金融類(lèi)、數(shù)字資產(chǎn)、物流園區(qū)，每個(gè)業(yè)態(tài)對(duì)于運(yùn)營(yíng)的要求是不一樣的，所以說(shuō)怎么樣物業(yè)公司從最末端開(kāi)始往中間往前走，也是時(shí)代賦予物企的重要考題。

??綜合來(lái)看，在當(dāng)前高質(zhì)量發(fā)展與構(gòu)建新質(zhì)生產(chǎn)力的大背景下，服務(wù)是物業(yè)立身之本，而專(zhuān)業(yè)化、集約化、精細(xì)化已成趨勢(shì)，“運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”正逐漸成為物業(yè)行業(yè)持續(xù)、高質(zhì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，并將不斷拓展物業(yè)行業(yè)的想象空間。

??我們認(rèn)為，未來(lái)物業(yè)公司必須具備的能力是策劃能力和運(yùn)營(yíng)能力，這是物業(yè)公司長(zhǎng)效發(fā)展的底線思維。

??同時(shí)，無(wú)論是住宅還是非住領(lǐng)域，資產(chǎn)的保值增值都是客戶關(guān)注的痛點(diǎn)問(wèn)題。物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向都繞不開(kāi)這一議題：如何通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思維，降低運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)升值，讓運(yùn)營(yíng)效率高效化發(fā)展。

??一個(gè)精益運(yùn)營(yíng)、持續(xù)增值的物業(yè)時(shí)代正在啟幕。