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??豪宅市場(chǎng)的強(qiáng)勁行情正成為上海樓市的焦點(diǎn)，吸引著無(wú)數(shù)投資者的目光。

??2024年3月28日，位于上海市中心原盧灣區(qū)的中海·順昌玖里盛大開(kāi)盤(pán)，單日銷售金額高達(dá)196.5億元，這一數(shù)字不僅刷新了中國(guó)歷史紀(jì)錄，更給全國(guó)正在筑底的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了積極的信號(hào)。

??4月9日，上海陸家嘴板塊濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目觸發(fā)積分搖號(hào)，均價(jià)17.28萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)超4000萬(wàn)元，212套房源，1060組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到504%。

??豪宅市場(chǎng)的繁榮似乎給市場(chǎng)的回穩(wěn)向好，注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。

??中房報(bào)記者注意到，豪宅市場(chǎng)的喧囂背后，新房市場(chǎng)面臨著嚴(yán)峻的分化，內(nèi)環(huán)高端住宅的集中供應(yīng)吸引了大量購(gòu)房者；與市區(qū)豪宅形成鮮明對(duì)比的便是，中各板塊一落千丈，去年底以來(lái)，上海陸續(xù)推出多項(xiàng)刺激措施，但成交量尚未明顯改善，市場(chǎng)信心恢復(fù)需要時(shí)間。仍有大量剛性需求購(gòu)房者在等待更為優(yōu)惠的政策出臺(tái)。

??不可復(fù)制的地段，稀缺資源的產(chǎn)品依然受到購(gòu)房者的青睞。

??豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情

??如今的上海樓市，豪宅成市場(chǎng)角逐的主戰(zhàn)場(chǎng)。

??3月28日，位于黃浦區(qū)新天地的豪宅項(xiàng)目中海·順昌玖里攬金196.53億元，刷新中國(guó)單盤(pán)銷售金額紀(jì)錄，項(xiàng)目推盤(pán)吸引了736組家庭前來(lái)認(rèn)購(gòu)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天僅剩幾套尾房。

??將此與2023年的房企全國(guó)銷售排行榜進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)中海·順昌玖里單日的銷售額相當(dāng)于排名70強(qiáng)房企的全年銷量額。

??4月9日，位于浦東陸家嘴板塊的濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目積分入圍線出爐，113.04分創(chuàng)下上海積分制搖號(hào)以來(lái)的第3高。

??作為今年第3批次新房在認(rèn)購(gòu)率最高的項(xiàng)目，濱江凱旋門(mén)的212套房源吸引了1000組家庭前來(lái)認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率超50%。同時(shí)，買(mǎi)家除了需保證上海名下無(wú)房產(chǎn)外，還需要提供253個(gè)月的社保繳費(fèi)證明以及過(guò)去五年中未購(gòu)得過(guò)住房的記錄。

??4月14日，據(jù)公開(kāi)消息，上海徐匯濱江的“置地·啟元”項(xiàng)目啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)，建筑面積約258-548平方米的房源，均價(jià)約17.8萬(wàn)元/平方米。

??此次，置地·啟元的認(rèn)購(gòu)金設(shè)定為555萬(wàn)元，而凍資要求提供首套1100萬(wàn)元、二套2200萬(wàn)元、全款客戶4945萬(wàn)元的存款證明。據(jù)已發(fā)布的認(rèn)購(gòu)信息來(lái)看，對(duì)認(rèn)購(gòu)者的資金審核極為苛刻，甚至需要進(jìn)行“資金穿透”，給投資投機(jī)者設(shè)置了重重障礙。

??當(dāng)繁華落幕，我們不難發(fā)現(xiàn)，豪宅熱銷的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力在于投資者對(duì)資產(chǎn)保值的需求，。

??易居中國(guó)首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事丁祖昱表示，相對(duì)于普通住宅，豪宅項(xiàng)目具有種供需關(guān)系的不平衡的特點(diǎn)，使得豪宅項(xiàng)目在市場(chǎng)上具有較高的稀缺性，從而保持了較高的售價(jià)和穩(wěn)定的投資回報(bào)。

??此外，高端住宅有賴于周圍二手房?jī)r(jià)格的支撐。

??以中海·順昌玖里為例，周邊二手房如翠湖天地5期最新成交均價(jià)為25萬(wàn)元/平方米，中海·建國(guó)里成交單價(jià)19萬(wàn)元/平方米。由于17.2萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)均價(jià)與周邊二手房普遍存在4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米價(jià)格差，在“買(mǎi)到即賺到”的心理下，重現(xiàn)“搶房現(xiàn)象”。

??安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波告訴中房報(bào)記者，高凈值投資者對(duì)于新房品質(zhì)和地段要求極高，旨在尋求一二線城市的核心資產(chǎn)。

??在豪宅市場(chǎng)的推動(dòng)下，今年第一季度上海新房成交均價(jià)攀升至每平方米7.7萬(wàn)元，而去年同期僅為每平方米6.67萬(wàn)元。

??分析人士表示，去年5月的“云錦東方”事件引發(fā)上海對(duì)豪宅項(xiàng)目上市的短暫限制。自今年第二季度起，豪宅將扎堆入市。

??一季度剛過(guò)，就已經(jīng)推出4批次新房，前三批次目前已經(jīng)供應(yīng)了900余套3000萬(wàn)以上的新房，而4月的第4批新房，共計(jì)推出近800套3000萬(wàn)元以上的新房。

??此前，位于虹口區(qū)的風(fēng)貌別墅項(xiàng)目弘安里，總價(jià)6000萬(wàn)元起步，目前還有部分房源在售；位于楊浦濱江板塊的翠湖濱江項(xiàng)目，總價(jià)3000萬(wàn)元起步。

??4月10日，位于上海黃浦區(qū)董家渡板塊的融創(chuàng)·外灘壹號(hào)院項(xiàng)目開(kāi)啟認(rèn)籌，均價(jià)都是16.8萬(wàn)元/平方米，最小戶型218平方米。今年下半年，黃浦區(qū)中心位置的翠湖天地6期也將入市。

??豪宅產(chǎn)品扎堆入市，市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)速度或無(wú)法跟上供應(yīng)的節(jié)奏。

??一方面，隨著高凈值人群數(shù)量的增加，豪宅項(xiàng)目的供應(yīng)量也在不斷增加，無(wú)形之間加劇了項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)，豪宅市場(chǎng)面臨供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，隨著政策調(diào)控的加強(qiáng)和市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者的投資熱情可能會(huì)受到影響，從而影響豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)。

??目前，上海的高價(jià)新盤(pán)限價(jià)機(jī)制正在逐步打開(kāi)，張波表示，接下來(lái)，讓新房回歸市場(chǎng)邏輯是趨勢(shì)。

??前述分析人士預(yù)測(cè)，接下來(lái)4批次推出的豪宅項(xiàng)目不太可能出現(xiàn)“開(kāi)盤(pán)即售罄”的情況。多名上海豪宅中介人員向記者表示，目前即將入市4批次豪宅項(xiàng)目，部分已經(jīng)出現(xiàn)蓄客不足，甚至啟動(dòng)分銷的情況。

??數(shù)據(jù)顯示，上海能承受3000萬(wàn)~5000萬(wàn)元以上豪宅的購(gòu)房人群每年保持在1000組左右，截止到4批次新房，市面上已經(jīng)推出了近2000套3000萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目。

??有業(yè)內(nèi)人士給出了不同的看法，未來(lái)豪宅購(gòu)買(mǎi)潛力不足的擔(dān)憂其實(shí)并不存在，單一項(xiàng)目或?qū)ⅹ?dú)樹(shù)一幟，優(yōu)良地段與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品是保證項(xiàng)目持續(xù)性的關(guān)鍵。

??張波表示，豪宅市場(chǎng)的可持續(xù)性主要取決于板塊和價(jià)格因素。如果順昌玖里、濱江凱旋門(mén)這類優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)可以源源不斷地供應(yīng)到市場(chǎng)，市場(chǎng)形勢(shì)就有望保持良好勢(shì)頭。

??新房市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化

??與豪宅市場(chǎng)的火熱相比，新房市場(chǎng)面臨著去化壓力。一方面，核心地段的優(yōu)質(zhì)新盤(pán)備受追捧，房?jī)r(jià)不斷上漲；另一方面，偏遠(yuǎn)地區(qū)的新盤(pán)則面臨銷售困境。

??從開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，依舊是冷熱不均，上海遠(yuǎn)郊區(qū)域尤其是五大新城的新房項(xiàng)目，銷售情況并不明朗，以外環(huán)外為例，絕大多數(shù)樓盤(pán)銷售遭遇困境，僅在3月就有7個(gè)樓盤(pán)因認(rèn)購(gòu)人數(shù)少而取消搖號(hào)。

??某品牌房企位于上海一郊區(qū)項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者表示，他們的項(xiàng)目區(qū)位一般，加上目標(biāo)客群的購(gòu)買(mǎi)力較弱，一周去化僅有3~4套。

??之所以出現(xiàn)這樣的分化情況，前述業(yè)內(nèi)人士表示，去年底開(kāi)始上海接連出臺(tái)多項(xiàng)刺激性政策，從成交量來(lái)看，暫時(shí)還沒(méi)有發(fā)揮效果，市場(chǎng)信心恢復(fù)尚需時(shí)日。

??前述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者表示，早期出臺(tái)的刺激政策僅維持1周左右熱度，僅短暫釋放市場(chǎng)積壓的部分需求。

??記者在走訪中了解到的情況也印證了他的說(shuō)法，位于青浦遠(yuǎn)郊的某新盤(pán)，3月30日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日推出160套房源，在渠道和優(yōu)惠的加持下，僅收到約20組意向認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率為13%。

??自去年4季度開(kāi)始，上海市場(chǎng)步入分化期，部分總價(jià)在500萬(wàn)~600萬(wàn)元之間的郊區(qū)項(xiàng)目陷入了集體“尷尬期”。

??同策咨詢研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者，從目前的成交規(guī)模來(lái)看，購(gòu)房者的預(yù)期的沒(méi)有明顯改善。這一價(jià)位段的房源針對(duì)“首改”人群，但在經(jīng)濟(jì)下行、收入預(yù)期不明朗等因素的影響，這部分人群依舊處在觀望期。

??此外，新房供應(yīng)量激增也是樓市低迷的一大原因，7批次新盤(pán)的密集供應(yīng)，讓原本的供求平衡被打破，也使購(gòu)房者有了挑選的空間，一些弱勢(shì)新盤(pán)在業(yè)績(jī)壓力之下，選擇分銷加快回款，馬太效應(yīng)初顯。

??宋紅衛(wèi)表示，郊區(qū)樓市如今處于筑底階段，后續(xù)是否反彈，還是持續(xù)筑底，一方面取決于后續(xù)政策走向，更重要的是大環(huán)境是否有變化。

??不過(guò)，仍有少數(shù)外環(huán)外板塊內(nèi)樓盤(pán)還保持著熱度，如浦東唐鎮(zhèn)的安高申宸院，451套1098組認(rèn)籌，該盤(pán)入市3次均出現(xiàn)千人搖號(hào)。嘉定新城的理想之地?zé)岫纫草^高，3月28日開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌率達(dá)到325%。

??根據(jù)上海鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年1~3月上海新房成交10503套，同比減少54%，成交金額993億，同比減少40%。其中，3月成交5370套，雖然環(huán)比大增299%，但同比仍然減少41%。

??前述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人直言，在此背景下，除了給予購(gòu)房人在延長(zhǎng)首付賬期外，便是在項(xiàng)目產(chǎn)品上做加法。

??實(shí)際上，市場(chǎng)上各類項(xiàng)目均傾向于專注于產(chǎn)品質(zhì)量提升，比如最近銷售情況不錯(cuò)的寶山南大華潤(rùn)項(xiàng)目及金茂府等項(xiàng)目便是如此。

??相比之下，擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品依然受到購(gòu)房者的青睞。

??張波表示，內(nèi)環(huán)內(nèi)高端住宅的集中供應(yīng)吸引了大量購(gòu)房者，各項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)和去化情況良好，接下來(lái)，優(yōu)質(zhì)的板塊持續(xù)受到關(guān)注，同樣的價(jià)格之下，購(gòu)房者會(huì)選擇確定性更強(qiáng)的板塊。

??宋紅衛(wèi)告訴記者，目前，新房供應(yīng)量新高碰上二手房市場(chǎng)萎靡導(dǎo)致上海樓市整體仍然均處于低位運(yùn)行。

??一二手房倒掛逐漸縮小 入市需謹(jǐn)慎

??另一方面，新房的密集供應(yīng)，也對(duì)二手房?jī)r(jià)格體系造成了沖擊。高端住宅的二手成交比例在縮減，客群被“豪宅打新”明顯分流了，一些曾經(jīng)備受追捧的“倒掛盤(pán)”，如今面臨著一二手價(jià)差逐步縮小，甚至出現(xiàn)“正掛”的局面。

??前述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者表示，原先人們熱衷于“打新”，主要原因在于一二手房之間的“倒掛差”。2020年之后，二手房經(jīng)歷了一波大幅上漲，加上“積分搖號(hào)”制度，市場(chǎng)上“打新” 氛圍濃郁，帶動(dòng)了購(gòu)房者的情緒。

??如今，二手房成交量下跌帶動(dòng)價(jià)格波動(dòng)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的“倒掛”格局正在發(fā)生悄然的變化。

??“倒掛消失”首先來(lái)自上海的外圍板塊。

??以青浦區(qū)大虹橋區(qū)域的徐涇板塊為例，2022年“倒掛”紅盤(pán)蟠龍?zhí)斓兀路块_(kāi)盤(pán)價(jià)格每平方米6.87萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)周邊二手成交均價(jià)達(dá)到9萬(wàn)元/平方米，倒掛率約31%。

??最近，蟠龍?zhí)斓氐囊惶?8平米的三房，成交均價(jià)已達(dá)到約7.3萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格已接近當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)的成本。

??萬(wàn)科·天空之城，2022年萬(wàn)科·天空之城五期的開(kāi)盤(pán)均價(jià)為5.86萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科·天空之城一期、二期的二手房成交價(jià)曾一度達(dá)到9萬(wàn)元/平方米。今年，萬(wàn)科·天空之城的二手房均價(jià)約為7萬(wàn)元/平方米，倒掛率下滑至19%。

??目前，上海郊區(qū)的“倒掛”幾近消失。宋紅衛(wèi)表示，原先的“高倒掛”板塊之前的房?jī)r(jià)被提前透支，在經(jīng)歷了一波調(diào)整之后，將逐漸回調(diào)，直至房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。

??上海中原地產(chǎn)公布的成交數(shù)據(jù)顯示，今年3月，上海二手住宅累計(jì)成交18491套。但多名中介門(mén)店經(jīng)理向記者表示，之所以有如此的成交量，完全是降價(jià)的效果，即“以價(jià)換量”。

??去年10月份至今年3月的二手掛牌和成交數(shù)據(jù)中，超4成的房東掛牌，價(jià)格還維持在2019年到2020年之間。

??但到了成交階段，超4成的房源價(jià)格已經(jīng)回到了2018年1月的水平。大約20%的房源價(jià)格，是以2020年1月前后的水平成交。

??“以價(jià)換量”已經(jīng)成為了當(dāng)下樓市的主流。

??一名大虹橋區(qū)域的中介經(jīng)理向記者表示，“當(dāng)更多的人發(fā)現(xiàn)6萬(wàn)元/平方米左右就能搖到新房，誰(shuí)還愿意去接盤(pán)高價(jià)二手房？”

??曾有購(gòu)房者因熱衷于大虹橋的"倒掛差"，紛紛搶購(gòu)新盤(pán)，期望以6萬(wàn)元的單價(jià)購(gòu)入，9萬(wàn)元的單價(jià)售出，瞬間實(shí)現(xiàn)50%的利潤(rùn)。如今，供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變使得大虹橋的新房和二手房?jī)r(jià)格遭受了打擊，昔日的神話已然破滅。

??這是一個(gè)擊鼓傳花的過(guò)程，新房市場(chǎng)是否具有持續(xù)性，取決于周邊二手房“倒掛”的多少。

??目前，大虹橋區(qū)域內(nèi)的二手房單價(jià)已普遍跌至7萬(wàn)元以下，與新盤(pán)的“倒掛”僅剩數(shù)千元。

??當(dāng)新房銷售單價(jià)上來(lái)后，二手房?jī)r(jià)格卻一直在下降，這樣倒掛空間就壓縮了，甚至變成了“正掛”。

??目前，上海部分內(nèi)環(huán)區(qū)域，如普陀和楊浦等地，一二手房?jī)r(jià)格“倒掛差”也開(kāi)始逐步消失，部分板塊仍存在一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，盡管在購(gòu)買(mǎi)時(shí)新房?jī)r(jià)格稍低于周圍二手房，但待項(xiàng)目竣工交付后，這種差異將逐漸消失。

??除了稅費(fèi)等因素，學(xué)區(qū)資源調(diào)整也是導(dǎo)致目前二手房“倒掛”消失的另一個(gè)重要因素。

??在經(jīng)歷了中考改革、多學(xué)區(qū)劃片等政策調(diào)整，上海的“學(xué)區(qū)房”早已褪去了身上的光環(huán)，此前，浦東的梅園地區(qū)憑借“福外+建西”雙學(xué)區(qū)，一直是浦東學(xué)區(qū)房焦點(diǎn)。當(dāng)時(shí)房東頻繁跳價(jià)、買(mǎi)家加價(jià)搶房，但時(shí)過(guò)境遷，此前梅園片區(qū)的房源，最高單價(jià)曾一度超過(guò)20萬(wàn)元/平方米，如今的梅園板塊，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了6年前的水平。

??一位不愿具名中介門(mén)店經(jīng)理向記者表示，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房已徹底陷入買(mǎi)賣“低谷期”，純粹想投資的話，不建議入手了。

??宋紅衛(wèi)告訴記者，當(dāng)學(xué)區(qū)資源這種資源屬性消失之后，房子只剩下了本身的居住和地段屬性，溢價(jià)自然下滑。

??前述分析人士表示，“倒掛”現(xiàn)象本身并不合理，新產(chǎn)品應(yīng)該比舊產(chǎn)品價(jià)格更貴才是常態(tài)，這其中可能包括供需失衡以及政策限制等因素所致。

??隨著新房市場(chǎng)的供應(yīng)增加和二手房市場(chǎng)的逐步成熟，房?jī)r(jià)更或?qū)⒓雍侠恚?gòu)房者有了更多的選擇空間，能夠以更加合理的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到心儀的房產(chǎn)。