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??樓市仍在筑底。

??4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2024年1～3月份全國房地產(chǎn)市場基本情況，房地產(chǎn)投資、銷售、融資各項(xiàng)指標(biāo)全部下滑。

??投資端，1～3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22082億元，同比下降9.5%，降幅比1～2月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)。

??銷售端，1～3月份，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，降幅比1～2月收窄1.1個百分點(diǎn)；新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，降幅收窄1.7個百分點(diǎn)；住宅銷售額下降30.7%，降幅收窄2個百分點(diǎn)。

??資金端，1～3月份，房企到位資金25689億元，同比下降26%，降幅比1～2月擴(kuò)大1.9個百分點(diǎn)。

??1～3月份，全國商品房銷售均價9421元/平方米，同比下降7.6%，跌幅總體處于收窄態(tài)勢。

??國家統(tǒng)計(jì)局副局長盛來運(yùn)在當(dāng)日召開的新聞發(fā)布會上表示，目前我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整過程中。今年一季度，我國房地產(chǎn)一些銷售指標(biāo)降幅擴(kuò)大，有去年同期對比基數(shù)較高的原因，去年3月份是房地產(chǎn)銷售的“小陽春”。

??他進(jìn)一步解釋稱，今年3月份新建商品房銷售面積1.13億平方米，比去年3月份少了2500萬平方米。但對比去年6月份以后房地產(chǎn)各個月銷售總量發(fā)現(xiàn)，今年3月份房地產(chǎn)銷售總量比去年下半年各個月絕對水平都高，這說明今年一季度尤其是3月份房地產(chǎn)銷售回落確實(shí)有去年同期對比基數(shù)較高原因，而絕對量水平并不低。

??樓市各指標(biāo)繼續(xù)下行

??從影響開發(fā)投資增速的主要指標(biāo)看，1～3月份，房屋施工面積同比下降11.1%，降幅比1～2月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，企業(yè)開工積極性整體仍偏弱；房屋新開工面積同比下降27.8%，降幅收窄1.9個百分點(diǎn)。

??1～3月，房屋竣工面積15259萬平方米，下降20.7%，降幅擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)。而2023年全年，房屋竣工房屋面積同比增長17%。

??土地愈發(fā)集中在少部分房企手中。據(jù)克而瑞報告，一季度僅有3成銷售百強(qiáng)拿地，但拿地金額同比增長14%，投資高度集中，且整體投資格局并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，依舊是以過去3年拿地較多的央企、國企為主。

??一位資深房地產(chǎn)研究人士稱，房地產(chǎn)開發(fā)投資節(jié)奏比較慢，主要原因是“存量債務(wù)化解”普遍成為房企目前第一大要務(wù)。因此，高債務(wù)問題必須化解，否則會困擾后續(xù)房企的投資能力。

??銷售端去化艱難令房企資金端壓力更大。從一季度房企到位資金來源看，個人按揭貸款、定金及預(yù)收款下滑幅度最大，分別同比下降41%和37.5%，降幅分別比1～2月擴(kuò)大4.4和2.7個百分點(diǎn)。

??而定金及預(yù)收款、個人按揭貸款是銷售回款的主要組成部分，占房企資金來源的40%以上，為開發(fā)商提供主要造血功能。這兩個指標(biāo)的大幅下滑，說明居民購房意愿不足，導(dǎo)致房企經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)承壓。

??樓市正面臨巨大的去庫存壓力。3月末，商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積增長23.9%，該指標(biāo)已連續(xù)30個月正增長。待售面積其實(shí)就是現(xiàn)房。

??二手房市場去庫存壓力更大。以上海為例， 根據(jù)上海一房一萬整理各大中介平臺數(shù)據(jù)，2024年3月上海二手房掛牌量已經(jīng)突破20萬套。“保房價”還是“保銷量”，是一道兩難題。

??值得注意的是，在破解房地產(chǎn)資金難題上，近日中央層面再次重磅發(fā)聲。4月13日至14日，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰在鄭州調(diào)研房地產(chǎn)工作時強(qiáng)調(diào)，要加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效。對符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目要積極給予資金支持，做到“應(yīng)貸盡貸”，保障項(xiàng)目按時建成交付，切實(shí)保障購房人的合法權(quán)益，穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“中國房地產(chǎn)市場是有支撐的”

??這一日，國家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。一季度，GDP同比增長5.3%，比去年四季度增速提高0.1個百分點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)全年5%目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好有利于穩(wěn)定購房者置業(yè)預(yù)期。

??從投資指標(biāo)看，一季度，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長4.5%，比上年全年加快1.5個百分點(diǎn)。不過，工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)、社會消費(fèi)品零售、房地產(chǎn)開發(fā)投資均出現(xiàn)同比增速放緩，只有基建投資（增長6.5%）和制造業(yè)投資（增長9.9%）增速加快，一定程度上發(fā)揮了托底作用。

??盛來運(yùn)表示，目前外部形勢仍然復(fù)雜嚴(yán)峻，國內(nèi)正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，市場經(jīng)營主體的信心和經(jīng)濟(jì)回升的動力都需要進(jìn)一步增強(qiáng)。下階段，加大宏觀政策實(shí)施力度，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力、防范化解風(fēng)險、改善社會預(yù)期，鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢，持續(xù)推動經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。

??對于樓市，盛來運(yùn)表示，中國房地產(chǎn)市場是有支撐的，因?yàn)槌擎?zhèn)化沒有完成，2023年常住人口城鎮(zhèn)化率是66.2%，但是按戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%，還有2.97億農(nóng)民工在城里沒有完全市民化，他們中間購房比例不高。我國現(xiàn)有存量房中，90平方米以下房子占絕大多數(shù)，隨著人們生活水平提高和城鎮(zhèn)化推進(jìn)，改善型和剛性需求依然較大，我國仍有支撐房地產(chǎn)健康發(fā)展的條件，我們要理性看待房地產(chǎn)這一輪調(diào)整。

??民生銀行首席研究員溫彬則表示，從一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，政策落地效果尚未完全體現(xiàn)，重點(diǎn)房企紓困仍在進(jìn)行，居民觀望情緒較濃，市場仍在筑底過程中。預(yù)計(jì)下一階段房地產(chǎn)銷售回暖仍需等待更多政策落地和居民購房信心的逐步穩(wěn)固。未來房地產(chǎn)政策將繼續(xù)以托底為主，建立房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展新模式仍需時日。