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??銷售、拿地力度均優(yōu)于百?gòu)?qiáng)平均；少數(shù)股東權(quán)益蠶食利潤(rùn)，歸母凈利不足1億元；“三條紅線”未達(dá)監(jiān)管要求。

??◎  作者 /沈曉玲、羊代紅

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)降幅優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)，回款率98%保持較高水準(zhǔn)】2022年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額459億元，銷售面積196萬(wàn)平方米，分別同比下降18%和14%，銷售金額同比較TOP50強(qiáng)房企的約-39%的下滑幅度小，業(yè)績(jī)降幅表現(xiàn)優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)。中交地產(chǎn)積極推動(dòng)銷售回款，2022年實(shí)現(xiàn)銷售回款451億元，回款率98%，保持較高水準(zhǔn)。從中交房地產(chǎn)集團(tuán)（剔除綠城中國(guó)）來(lái)看，即包含中交地產(chǎn)及其他非上市部分，根據(jù)CRIC《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，2022年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體銷售額649.5億元，排名由44名上升到第28名，一舉進(jìn)入30強(qiáng)，行業(yè)排名實(shí)現(xiàn)較大的提升。

??【拿地銷售金額比達(dá)0.51優(yōu)于百?gòu)?qiáng)，超9成位于二線城市】2022年新增土儲(chǔ)總建面128.6萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)總價(jià)234.4億元，分別同比下降65.4%和39.6%。拿地總量遠(yuǎn)低于2021年，不過拿地銷售金額比達(dá)到0.51，高于百?gòu)?qiáng)平均的0.18。從拿地方式看，中交投資拿地方式較為多元，新增的11個(gè)項(xiàng)目中，有4個(gè)項(xiàng)目通過股權(quán)收購(gòu)，3個(gè)項(xiàng)目增資獲得，較為多元化的拿地方式可以助力企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)土地。區(qū)域分布方面，珠三角拿地金額占比達(dá)到59.4%，同比上漲47.6個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)三角拿地占比28.1%，同比上升18.6個(gè)百分點(diǎn)，投拓區(qū)域偏東南方向移動(dòng)。拿地能級(jí)上以二線為主，占比達(dá)到90.9%。

??【營(yíng)收同比增超1.6倍，歸母凈利不足1億】2022年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.7億元，同比增長(zhǎng)164.5%，合約負(fù)債為277.84億元，覆蓋2022年的營(yíng)收規(guī)模倍數(shù)為0.72，合約負(fù)債未能覆蓋營(yíng)業(yè)收入，企業(yè)應(yīng)加快項(xiàng)目竣工速度保證營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)穩(wěn)定。實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)約51.67億元，同比上升55.1%，毛利率約為13.4%，同比大幅下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，僅實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)0.34億元，同比大幅下滑85.6%，歸母凈利率僅有0.1%，未來(lái)企業(yè)仍需加大項(xiàng)目權(quán)益占比，提升股東盈利水平。

??【獲母公司近200億元借款支持，“三條紅線”處于紅檔】截止至2022年末，中交地產(chǎn)共持有現(xiàn)金104.8億元，較2021年底下降15.3%，包含銀行貸款、信托融資、債券融資的總體債務(wù)合計(jì)421億元，其中，短債總額186.2億元，現(xiàn)金短債降至0.56，短期償債壓力較大；凈負(fù)債率高達(dá)166.6%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率82.61%，均不滿足“三道紅線”要求，仍處于紅檔。與其他房企不同的是，面對(duì)當(dāng)前償債壓力，2021年12月到2022年底，合計(jì)獲得母公司中交房地產(chǎn)195億元借款額度，截至2022年底實(shí)際借款余額達(dá)178億元。加上其他借款總計(jì)融資余額達(dá)240.07億元。若加上股東和其他借款部分，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率則由166.6%增長(zhǎng)到達(dá)到293%，整體的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)一步拉高，存在較大的償債壓力。

??01 銷售

??業(yè)績(jī)降幅優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)
回款率98%保持較高水準(zhǔn)

??銷售業(yè)績(jī)降幅優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)，銷售回款率98%。2022年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額459億元，銷售面積196萬(wàn)平方米，分別同比下降18%和14%，銷售金額同比較TOP50強(qiáng)房企的約-39%的下滑幅度小，業(yè)績(jī)降幅表現(xiàn)優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)。銷售權(quán)益達(dá)到64.7%，同比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)積極推動(dòng)銷售回款，2022年實(shí)現(xiàn)銷售回款451億元，回款率98%，保持較高水準(zhǔn)。此外，代建業(yè)務(wù)在 2022 年度簽約銷售面積 8.77 萬(wàn)平方米，簽約銷售金額 13.63 億元，分別同比上升293%和33%。

??從中交房地產(chǎn)集團(tuán)（剔除綠城中國(guó)）來(lái)看，即包含中交地產(chǎn)及其他非上市部分，根據(jù)CRIC《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，2022年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體銷售額649.5億元，排名由44名上升到第28名，一舉進(jìn)入30強(qiáng)，行業(yè)排名實(shí)現(xiàn)較大提升。

??02 投資

??拿地銷售金額比達(dá)0.51優(yōu)于百?gòu)?qiáng)
超9成位于二線城市

??拿地態(tài)度較為積極，拿地銷售金額比0.51。2022年中交地產(chǎn)共新增11個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)總建面128.6萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)總價(jià)234.4億元，分別同比下降65.4%和39.6%，拿地金額權(quán)益為46.7%，而2021年權(quán)益達(dá)到81%，權(quán)益相對(duì)較低。從拿地強(qiáng)度來(lái)看，整體的拿地總量遠(yuǎn)低于2021年，不過拿地銷售金額比達(dá)到0.51，權(quán)益拿地銷售金額比也達(dá)到了0.37，高于百?gòu)?qiáng)平均的0.18。

??中交投資拿地方式較為多元。新增的11個(gè)項(xiàng)目中，4個(gè)項(xiàng)目是通過股權(quán)收購(gòu)拿地， 3個(gè)項(xiàng)目通過增資獲得，另有4宗地來(lái)自招拍掛，保證較為多元化的拿地方式可以助力企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)土地。在當(dāng)前市場(chǎng)下行的情況下，中交地產(chǎn)發(fā)揮央企優(yōu)勢(shì)，保持一定的投資強(qiáng)度。

??區(qū)域分布方面，珠三角占比近6成，著重布局二線城市。從企業(yè)公布的拿地明細(xì)來(lái)看，2022年中交地產(chǎn)在環(huán)渤海區(qū)域沒有拿地，而珠三角拿地金額占比達(dá)到59.4%，同比上漲47.6個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)三角和中西部的拿地占比分別為28.1%和12.5%，分別同比上升18.6個(gè)百分點(diǎn)和下降27.3個(gè)百分點(diǎn)，投拓區(qū)域偏東南方向移動(dòng)。具體來(lái)看，珠三角的投資主要是在廈門拿了2塊地，總價(jià)139.2億元，權(quán)益地價(jià)59.72億元，而長(zhǎng)三角主要聚焦合肥、臺(tái)州和常熟。整體的拿地能級(jí)上以二線為主，占比達(dá)到90.9%，使得新增土儲(chǔ)樓板價(jià)走高，拿地均價(jià)為18219元/平方米，同比上升75%，若剔除廈門項(xiàng)目的影響，拿地均價(jià)為10085元/平方米，相比當(dāng)前23435元/平米的售價(jià)，拿地成本仍相對(duì)較低。

??土地儲(chǔ)備充足，超七成位于二線城市，土儲(chǔ)質(zhì)量較高。截止2022年末，中交地產(chǎn)共擁有總土儲(chǔ)建面2248萬(wàn)平方米，較2021年末下降30%。整體來(lái)看，中交總土儲(chǔ)權(quán)益比例相對(duì)穩(wěn)定，2022年權(quán)益比為59%。總土儲(chǔ)中，在建及待建的累計(jì)土地儲(chǔ)備建筑面積為1648萬(wàn)平方米，同比下降8%，按照企業(yè)當(dāng)下的開發(fā)節(jié)奏預(yù)估，可以滿足企業(yè)未來(lái)5年以上的發(fā)展所需。在建及待建總土儲(chǔ)的分布方面，71.1%位于二線城市，中西部占比達(dá)到48.1%，值得注意的是，中交地產(chǎn)的三四線主要布局經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的沿海城市，長(zhǎng)三角和珠三角的三四線城市占比達(dá)到13.2%，中西部土儲(chǔ)98%位于二線城市，土地儲(chǔ)備質(zhì)量相對(duì)較高。

??03 營(yíng)收

??營(yíng)收同比增超1.6倍
歸母凈利不足1億

??營(yíng)收同比增長(zhǎng)164.5%，歸母凈利潤(rùn)不足五千萬(wàn)。2022年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.7億元，同比增長(zhǎng)164.5%，其中地產(chǎn)銷售收入382.9億元，同比增長(zhǎng)165.1%，占營(yíng)收比例進(jìn)一步提升至99.5%，房產(chǎn)租賃收入0.49億元，為企業(yè)貢獻(xiàn)0.13%營(yíng)收。特別值得注意的是，合約負(fù)債為277.84億元，覆蓋2022年的營(yíng)收規(guī)模倍數(shù)為0.72，合約負(fù)債未能覆蓋營(yíng)業(yè)收入，企業(yè)應(yīng)加快項(xiàng)目竣工速度保證營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)穩(wěn)定。

??物業(yè)開發(fā)毛利率降至13.4%，歸母凈利率僅0.1%。2022年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)約51.67億元，同比上升55.1%，整體毛利率約為13.4%，同比大幅下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10.22億元，整體凈利潤(rùn)率2.7%。但僅實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)0.34億元，同比大幅下滑85.6%，歸母凈利率僅有0.1%。從所有者權(quán)益來(lái)看，中交地產(chǎn)的歸屬于母公司的所有者權(quán)益占比從2019年的 44%水平進(jìn)一步下降至20%左右，到2022年占比僅為18%。同時(shí)相應(yīng)地，歸母凈利占比持續(xù)下降，到2022年占比僅有3%，未來(lái)企業(yè)仍需加大項(xiàng)目的權(quán)益占比，提升股東盈利水平。

??04 償債

??獲母公司近200億元借款支持
“三條紅線”處于紅檔

??現(xiàn)金短債比0.56，長(zhǎng)短債比1.27。截止至2022年末，中交地產(chǎn)共持有現(xiàn)金104.8億元，較2021年底下降15.3%，包含銀行貸款、信托融資、債券融資的總體債務(wù)合計(jì)421億元，同比下降16.1%。其中，短債總額186.2億元，同比增長(zhǎng)6.1%，現(xiàn)金短債降至0.56，難以滿足“三道紅線”要求，短期償債壓力較大。截止至2022年末，企業(yè)長(zhǎng)短債比為1.27，較2021年底也有明顯下降。杠桿率水平方面，截止至2022年末，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率高達(dá)166.6%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率82.61%，但仍不滿足“三道紅線”要求，企業(yè)債務(wù)水平仍處于紅檔。

??與其他房企不同的是，面對(duì)當(dāng)前償債壓力，2021年12月到2022年底，合計(jì)獲得母公司中交房地產(chǎn)195億元借款額度，截至2022年底實(shí)際借款余額達(dá)178億元。加上其他借款總計(jì)融資余額達(dá)240.07億元。不過值得注意的是，母公司的借款有利也有弊，關(guān)聯(lián)方相關(guān)借款不計(jì)入常規(guī)杠桿率指標(biāo)中，若加上這部分的借款，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率則由166.6%增長(zhǎng)到達(dá)到293%，企業(yè)整體的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)一步拉高，存在較大的償債壓力。