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??核心觀點

??【合約銷售額減少近千億，跌出TOP30陣營】2022年，龍光集團實現合約銷售額441.1億元、合約銷售面積275.2萬平方米，分別同比減少68.5%、65.5%。業績規模較2021年縮減近千億，且跌幅顯著高于行業百強平均水平。根據克而瑞全口徑銷售排行榜，位列行業第44位，跌出TOP30陣營。

??【未有新增拿地，大灣區及長江三角土地貨值占比73%】2022年，龍光集團并未透過公開市場招拍掛的方式獲取新項目，投資暫停。截至年末，中短期可供開發土地儲備總建筑面積約為2861.6平方米,較2021年末較少16.6%。若以貨值計算，大灣區及長江三角洲區域占比約為73%。結合銷售來看，儲備資源量較為豐富，但能否如期變現仍需進一步觀望。

??【凈利潤大額虧損，存貨減值準備高達92.3億元】報告期內，龍光集團營業收入416.2億元，同比減少46.8%。若剔除存貨減值準備影響，毛利潤為44.5億元，毛利率為10.7%，較2021年下降11.2個百分點。凈利潤和歸母凈利潤分別虧損達88.7億元、85.2億元。整體盈利深陷困境，除了市場大環境影響，內部經營問題全面爆發，如何穩住局面將是第一要務。

??【財務狀況惡化，223.6億元境內債務成功展期】截至報告期末，現金短債比為0.23，遠低于安全線1倍，凈負債為165.0%，扣除預收賬款后的資產負債率為76.6%，踩中“三條紅線”，流動性以及債務狀況嚴重惡化。面對大額債務到期、無力償還的局面，龍光集團積極展開債務重組工作，2022年12月，完成223.6億元境內債務成功展期36-48個月，目前境外債務重組也正在推進中，預計在4月底或5月初確定境外債重組方案的最終條款。企業中短期都將受困于財務風險及一系列連帶風險，經營脆弱性較高。

??01 銷售

??合約銷售額減少近千億，跌出TOP30陣營

??2022年，受市場下行影響，疊加內部資金鏈斷裂，龍光集團銷售業績備受沖擊，全年累計實現合約銷售額441.1億元、合約銷售面積275.2萬平方米，分別同比減少68.5%、65.5%。業績規模較2021年縮減近千億，跌幅顯著高于行業百強平均水平。根據克而瑞全口徑銷售排行榜，位列行業第44位，跌出TOP30陣營。目前，市場回暖預期并不明朗，中短期銷售繼續承壓，龍光集團仍將面臨較大的挑戰。

??從合約銷售額結構來看，大灣區、長江三角洲區域是兩大主力貢獻區域。大灣區的合約銷售額主要來自深圳玖譽雅筑、廣州天瀛和佛山天宸等項目，貢獻160.7億元，占比36.4%，但較2021年貢獻度顯著下降。長江三角洲區域得益于上海天曜、上海天境等項目熱銷，貢獻134.4億元，占比從2021年10.8%升至30.5%，這也表明區域外拓取得成效，已經成為企業業績重要支撐。此外，大西南區域合約銷售額為70.0億元，同比下降68.3%，占比15.9%，貢獻度與2021年基本持平。

??02 投資

??未有新增拿地

       大灣區及長江三角土地貨值占比約73%

??2022年，龍光集團并未透過公開市場招拍掛的方式獲取新項目，投資暫停。截至年末，中短期可供開發土地儲備總建筑面積約為2861.6平方米,較2021年末較少16.6%，主要布局在大灣區、大西南區域和長江三角洲區域。若以貨值計算，大灣區及長江三角洲區域占比約為73%。

??結合銷售來看，儲備資源量較為豐富，但能否如期變現仍充滿不確定性。一方面目前企業流動性比較緊張，境外債務重組仍在推進中，項目開發建設所需要的資金支持或難以得到滿足，另一方， 儲備質量也迎來大考，市場接受度還需觀望。

??03 盈利

??凈利潤大額虧損，存貨減值準備高達92.3億元

??報告期內，龍光集團總收入416.2億元，同比減少46.8%。由于存貨計提減值準備高達92.3億元，亦計入銷售成本，毛利潤虧損47.8億元，若剔除存貨減值準備影響，毛利潤為44.5億元，毛利率為10.7%，較2021年下降11.2個百分點。凈利潤和歸母凈利潤分別虧損達88.7億元、85.2億元，凈利率為-21.3%，歸母凈利率為-20.5%。經調整后的核心凈利潤為1.08億元，核心凈利率為0.26%。整體來說，龍光集團的盈利深陷困境，除了市場大環境影響，內部經營問題全面爆發，如何穩住局面將是第一要務。

??04 負債

??財務狀況惡化，223.6億元境內債務成功展期

??截至報告期末，龍光集團總有息負債996.7億元，較2021年末增加6.2%，其中短期債務602.7億元，占比60.5%；持有現金141.0億元，現金短債比為0.23，遠低于安全線1倍，凈負債為165.0%，扣除預收賬款后的資產負債率為76.6%，踩中“三條紅線”，流動性以及債務狀況嚴重惡化。

??面對大額債務到期、無力償還的局面，龍光集團積極展開債務重組工作，2022年12月，完成223.6億元境內債務成功展期36-48個月，目前境外債務重組也正在推進中，預計在4月底或5月初確定境外債重組方案的最終條款。

??中短期來看，企業都將受困于財務風險及一系列連帶風險，經營脆弱性較高。對于龍光集團來說，在推進債務重組之際，“回血”自救也是關鍵，只有修復基本盤，提升自身“造血能力”，才能獲得真正的復活。