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??核心觀點

??【業績規模保持行業首位，跌幅低于行業百強整體】2022年，碧桂園累計實現權益合同銷售金額3574.7億元、合同銷售面積4450萬平方米。盡管業績規模呈現負增長，但同比跌幅低于行業百強整體水平，且根據克而瑞銷售排行榜顯示，全口徑、操盤、權益三大口徑的業績規模繼續保持在行業首位。

??【拿地保持謹慎，加強布局高能級城市】2022年，面對市場不確定性，碧桂園投資整體保持謹慎，在佛山、張家口、蘭州等地共計獲取9個項目，總權益購地金額60.9億元，權益預期建筑面積98.2萬方，新增投資規模達到近年最低。按權益地價計算，71%的新增投資集中在二線城市。截至2022年末，碧桂園持有總權益可售資源12083億元，其中已獲取的權益可售資源9555億元、潛在的權益可售資源2528億元。

??【核心凈利潤26.1億元，毛利率跌破兩位數】報告期內，碧桂園總營收4303.7億元，同比減少17.7%；實現毛利潤328.8億元，同比較少64.6%；凈利潤、歸母凈利潤分別虧損29.6億元、60.5億元。若剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響，核心凈利潤仍為正，約為26.1億元。利潤率呈現全面下行，毛利率跌破兩位數，降至7.6%，行業盈利困境下，碧桂園也不免遭遇嚴峻挑戰，中長期來看，仍要重視增量資產的效益兌現以及費用控制和組織效率的提升，實現“提質增效”的目標。

??【債務結構持續優化，凈負債率降至40%】截至2022年末，碧桂園持有現金余額1475.5億元，較2021年末下降18.6%；總有息負債2713.1億元，同比下降14.7%；加權平均借貸成本為5.73%，較2021年末上升0.53個百分點。債務結構持續優化，現金短債比為1.6，凈負債率為40.0%，扣除預收賬款后的資產負債率為69.4%。整體來說，財務穩健性較高，未來仍需要堅持做好資產負債表管理，為經營提供更高的安全保障系數。

??【開拓新業務賽道，多元化探索“輕重并舉”】在發展房地產主業的同時，碧桂園圍繞地產主營業務開拓了科技智慧建造體系、上下游產業鏈等新業務賽道，助力推動公司向為社會創造幸福生活的高科技公司轉型。2022年6月，碧桂園進一步整合資源，成立科技建筑集團，截至2023年1月底，33款機器人投入到初試的商業化應用，已服務超600個項目，累計交付1700臺機器人，累計施工面積超過1000萬方。此外，碧桂園也在加快布局代管代建業務，2022年以來，獲取5個新項目，預計貨值85億元，累計承接項目152個，累計在管面積1271萬平方米。未來，代管代建業務也將成為碧桂園業務重點之一，培養新的業務增長點。

      01銷售

??業績規模保持行業首位

??跌幅低于行業百強整體

??2022年，面對行業加速下行探底、市場持續低迷，項目去化普遍承壓，碧桂園三四線市場推盤也面臨了更大的不確定性，全年累計實現權益合同銷售金額3574.7億元、合同銷售面積4450萬平方米，分別同比下降35.9%、33.0%，總去化率達65%。

??盡管業績規模呈現負增長，但同比跌幅低于行業百強整體水平，且根據克而瑞銷售排行榜顯示，全口徑、操盤、權益三大口徑的業績規模繼續保持在行業首位。這也表明企業積極應對市場變化，具備相當的市場競爭力。

??具體從城市表現來看，2022年碧桂園在66個城市銷售進入TOP3，其中在19個城市銷售位列首位，包括陜西西安、廣東惠州、廣東韶關、海南海口、河南洛陽 浙江湖州、廣東清遠等。權益合同銷售額過百億的城市有上海、蘇州、西安、佛山4個，其中上海最高，達到148億元。這些城市較強的比較優勢，有效地對沖了市場波動，助力最終業績的實現。

??02投資

??拿地保持謹慎

??加強布局高能級城市

??2022年，碧桂園投資整體保持謹慎，在佛山、張家口、蘭州等地共計獲取9個項目，其中收并購項目2個，一二級熟化項目7個，總權益購地金額60.9億元，權益預期建筑面積98.2萬方，新增投資規模達到近年最低。

??面對市場不確定性，碧桂園加強布局高能級城市，在確定市場做確定項目，新獲取土地中，78%的新增權益貨值位于五大都市圈。按權益地價計算，71%的新增投資集中一二線城市。

??截至2022年末，碧桂園持有總權益可售資源12083億元，其中已獲取的權益可售資源9555億元、潛在的權益可售資源2528億元。整體來看，項目儲備資源豐富，布局廣泛且均衡，可以支撐企業中長期發展。

??介于目前市場仍處于筑底復蘇階段，碧桂園經營仍將以安全為先，今年的拿地預算也將根據實際的銷售和市場機會進行安排，投資輕“量”重“質”。根據業績會上管理層透露，未來一段時間會積極參與如西安、上海、寧波等高確定性市場投資。

??03盈利

??核心凈利潤26.1億元

??毛利率跌破兩位數

??報告期內，碧桂園總營收4303.7億元，同比減少17.7%；實現毛利潤328.8億元；上市以來首次出現虧損。從原因來看，除了市場下行影響，外匯波動造成匯兌凈損失、存貨減值計提、處置附屬公司的損失等也帶來較大的沖擊，其中對沖后的凈匯兌虧損達到83.8 億元。若剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響，核心凈利潤仍為正，約為26.1億元。 

??整體來看，行業盈利困境下，碧桂園也不免遭遇嚴峻挑戰，中長期來看，仍要重視增量資產的效益兌現以及費用控制和組織效率的提升，實現“提質增效”的目標。2022年碧桂園毛利率7.6%；凈利率為-0.7%；核心凈利率為0.6%。

??04債務

??債務結構持續優化

??凈負債率降至40%

??2022年，碧桂園權益回款金額3324.8億元，權益銷售回款率93%，連續7年達到90%以上，展現出較強的現金回流能力。截至2022年末，持有現金余額1475.5億元，較2021年末下降18.6%；總有息負債2713.1億元，同比下降14.7%，其中短期有息債務為937.1億元；加權平均借貸成本為5.73%，較2021年末上升0.53個百分點。

??債務結構持續優化，現金短債比為1.6；凈負債率從2021年末45.4%進一步降至40.0%；扣除預收賬款后的資產負債率首次降至70%以下，為69.4%。整體來說，財務穩健性較高，未來仍需要堅持做好資產負債表管理，為經營提供更高的安全保障系數。

??05多元化

??開拓新業務賽道

??多元化探索“輕重并舉”

??碧桂園戰略全面升級，在發展房地產主業的同時，圍繞地產主營業務開拓了科技智慧建造體系、上下游產業鏈等新業務賽道，助力推動公司向為社會創造幸福生活的高科技公司轉型。

??2022年6月，碧桂園進一步整合資源，成立科技建筑集團，聚焦科技建造方式革新,積極推動建筑機器人施工技術的應用落地。其打造的科技智慧建造體系積極響應國家智能建造發展戰略，核心依托建筑機器人自動化施工，提供全產業鏈智能建筑解決方案，推動產業生態升級，目前已擁有建筑機器人、新型模板體系、BIM數字化技術、新型工業化、智能裝備五大核心業務。

??截至2023年1月底，33款機器人投入到初試的商業化應用，已服務超600個項目，累計交付1700臺機器人，累計施工面積超過1000萬方，與傳統施工相比，機器人施工效率更高，降低工人勞動強度，改善施工環境。

??此外，碧桂園也在加快布局代管代建業務。2022年以來，獲取5個新項目，預計貨值85億元，累計承接項目152個，累計在管面積1271萬平方米。未來，代管代建業務將成為碧桂園業務重點之一，培養新的業務增長點。