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??核心觀點(diǎn)

??【排名提升至行業(yè)第六，2023年維持3300億元業(yè)績(jī)目標(biāo)】2022年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元，同比降低10.5%。但整體來(lái)看，2022年招商蛇口的銷售表現(xiàn)還是優(yōu)于規(guī)模房企平均水平，年末全口徑和權(quán)益口徑的銷售金額排名均提升至行業(yè)第6位。2023年，招商蛇口的銷售目標(biāo)仍為3300億元，全年計(jì)劃可售貨值約6000億元、貨值目標(biāo)去化率為55%。 

??【堅(jiān)定城市與地段聚焦，核心6+10城投資占比達(dá)90%】2022年，招商蛇口遵循“重點(diǎn)投資30城、深耕強(qiáng)心6+10城”的投資戰(zhàn)略，堅(jiān)定城市與地段聚焦。全年累計(jì)獲取土地56宗，總計(jì)容建筑面積約726 萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1279億元。年內(nèi)，招商蛇口在“強(qiáng)心30 城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備向高能級(jí)城市有序換倉(cāng)。 

??【增收不增利，歸母凈利潤(rùn)規(guī)模和盈利指標(biāo)創(chuàng)近年新低】2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1830億元，同比增長(zhǎng)13.9%，但利潤(rùn)規(guī)模和盈利指標(biāo)均有所回落。在行業(yè)整體利潤(rùn)空間承壓、盈利能力持續(xù)下行的行業(yè)背景下，增收不增利的現(xiàn)象有所顯現(xiàn)。主要原始是年內(nèi)加速去化、抓銷售換倉(cāng)導(dǎo)致結(jié)算毛利率降低，以及2022年存貨跌價(jià)減值和投資性房地產(chǎn)減損失較2021年明顯提升。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，綜合融資成本降至3.89%】截至2022年末，招商蛇口持有現(xiàn)金862.4億元（其中預(yù)售監(jiān)管資金307.9億元、非受限現(xiàn)金550.7億元）；現(xiàn)金短債比2.0、非受限現(xiàn)金短債比1.3；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率（永續(xù)債作為負(fù)債）48.09%，“三道紅線”指標(biāo)保持綠檔達(dá)標(biāo)。綜合融資成本3.89%，較年初大幅下降59BP。 

??【夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤，推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展】2022年，招商蛇口根據(jù)戰(zhàn)略布局，將主營(yíng)業(yè)務(wù)分行業(yè)口徑調(diào)整為開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)。目前，招商蛇口在夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時(shí)，持續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展。已形成蛇口產(chǎn)園REIT和招商局商業(yè)房托境內(nèi)外雙REITs平臺(tái)，完善了持有業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式。

??01 銷售

??排名提升至行業(yè)第六

??2023年維持3300億元業(yè)績(jī)目標(biāo)

??2022年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元，同比降低10.5%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1193.7萬(wàn)平方米，同比降低18.5%；合約銷售均價(jià)24513萬(wàn)平方米，同比上升9.8%。受市場(chǎng)整體下行影響，行業(yè)增速放緩，招商蛇口2022年未能達(dá)成3300億元的業(yè)績(jī)預(yù)期，目標(biāo)完成率為88.7%。但整體來(lái)看，2022年招商蛇口的銷售表現(xiàn)還是優(yōu)于規(guī)模房企平均水平，年末全口徑和權(quán)益口徑的銷售金額排名均提升至行業(yè)第6位。

??從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率均超10%，上海單城銷售金額突破740 億元。且在全國(guó)12 個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售金額TOP5，其中在上海、蘇州、合肥、南通排名第一；深圳、南京、徐州進(jìn)入前三；溫州、西安、無(wú)錫、重慶、金華位居前五。2023年，招商蛇口的銷售目標(biāo)仍為3300億元，全年計(jì)劃可售貨值約6000億元、貨值目標(biāo)去化率為55%。

??02 投資

??堅(jiān)定城市與地段聚焦

??核心6+10城投資占比達(dá)90%

??2022年，招商蛇口遵循“重點(diǎn)投資30城、深耕強(qiáng)心6+10城”的投資戰(zhàn)略，堅(jiān)定城市與地段聚焦。全年累計(jì)獲取土地56宗，總計(jì)容建筑面積約726 萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1279億元、權(quán)益地價(jià)766 億、權(quán)益比約60%。年內(nèi)，招商蛇口在“強(qiáng)心30 城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備向高能級(jí)城市有序換倉(cāng)。2022年新增項(xiàng)目中有22個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，首開當(dāng)天平均去化率77%，對(duì)2022年銷售金額的貢獻(xiàn)約300 億元。

??此外，招商蛇口也立足粵港澳大灣區(qū)、積極拓展城市更新項(xiàng)目。截至2022年末，累計(jì)獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個(gè)，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約1200萬(wàn)平方米。年內(nèi)，招商蛇口還積極助力出險(xiǎn)房企紓困、履行央企責(zé)任擔(dān)當(dāng)，先后與佳兆業(yè)集團(tuán)、半島城邦房地產(chǎn)、富力集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極探討合作的可能性。

??03 盈利

??增收不增利

??歸母凈利潤(rùn)規(guī)模和盈利指標(biāo)創(chuàng)近年新低

??2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1830億元，同比增長(zhǎng)13.9%。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)352.3元、凈利潤(rùn)91億元，較2021年分別同比降低13.9%和40.1%；歸母凈利潤(rùn)也同比顯著降低58.9%至42.6億元；基本每股收益0.41元。從盈利指標(biāo)來(lái)看，2022年招商蛇口毛利率19.3%，較上年末降低6.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率5.0%，較上年末降低4.5個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率2.3%，較上年末降低4.1個(gè)百分點(diǎn)。

??綜合來(lái)看，在行業(yè)整體利潤(rùn)空間承壓、盈利能力持續(xù)下行的行業(yè)背景下，招商蛇口的各項(xiàng)盈利指標(biāo)也表現(xiàn)為逐年下滑。增收不增利的現(xiàn)象有所顯現(xiàn)，歸母凈利潤(rùn)規(guī)模和盈利指標(biāo)創(chuàng)近年來(lái)新低。其主要有以下四方面原因：（1）年內(nèi)加速去化、抓銷售換倉(cāng)導(dǎo)致結(jié)算毛利率降低；（2）2022年存貨跌價(jià)減值36.4億元、投資性房地產(chǎn)減值11.4億元，減值損失合計(jì)較2021年高出22.9億元；（3）受疫情影響，投資物業(yè)出租率和單價(jià)下降、租金減免；（4）投資收益較2021年有逾10億元的降低。

??04 負(fù)債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

??綜合融資成本降至3.89%

??截至2022年末，招商蛇口持有現(xiàn)金862.4億元（其中預(yù)售監(jiān)管資金307.9億元、非受限現(xiàn)金550.7億元）；現(xiàn)金短債比2.0、非受限現(xiàn)金短債比1.3；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率（永續(xù)債作為負(fù)債）48.09%，“三道紅線”指標(biāo)保持綠檔達(dá)標(biāo)。年內(nèi)，招商蛇口把握市場(chǎng)政策窗口，全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊(cè)；完成市場(chǎng)首單并購(gòu)中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場(chǎng)融資327.2億元。截至2022年末，招商蛇口綜合融資成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

??05 戰(zhàn)略

??夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤

??推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展

??2022年，招商蛇口根據(jù)戰(zhàn)略布局，將主營(yíng)業(yè)務(wù)分行業(yè)口徑，由社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，調(diào)整為開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)。2022年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA30.4億元，分別同比增長(zhǎng)6.2%和6.9%；報(bào)告期內(nèi)累計(jì)減免租金8.4億元（并表范圍減免租金7.49億元）。

??城市服務(wù)板塊，招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)。2022年，物業(yè)管理市場(chǎng)拓展持續(xù)發(fā)力，全年實(shí)現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~31.75億元；通過(guò)收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)對(duì)上航物業(yè)、南航物業(yè)、匯勤物業(yè)、新中物業(yè)的財(cái)務(wù)并表。截至2022年末，招商積余物業(yè)在管項(xiàng)目達(dá)到1884個(gè)，覆蓋全國(guó)127個(gè)城市，管理面積3.11億平方米。其中，非住宅管理面積1.82億平方米，住宅管理面積1.29億平方米。招商積余全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入130.24億元，同比增長(zhǎng)22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.94億元，同比增長(zhǎng)15.72%。

??目前，招商蛇口在夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時(shí)，持續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展。已形成蛇口產(chǎn)園REIT（180101.SZ）和招商局商業(yè)房托（1503.HK）境內(nèi)外雙REITs平臺(tái)，覆蓋產(chǎn)園、商業(yè)辦公等多業(yè)態(tài)，完善了持有業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式。推動(dòng)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”落地，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，助力公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。