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??征收房地產稅的信號又來了。

??3月24日，財政部原部長樓繼偉在《比較》發表《新時代中國財政體系改革和未來展望》一文。樓繼偉認為探討財政體系的未來發展導向需要問題導向，并提出可行的選擇方案。其中之一是建立適合作為地方稅的稅種。

??樓繼偉在文中稱，房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長后應盡快開展試點。這反映出樓繼偉站在財政體系角度，認為房地產稅征收具有一定緊迫性。

??作為政府向地產物業征收的一種財產稅，房地產稅曾多次被提起，并一度非常接近落地。

??但隨著財政部2022年經過調研稱，不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件后，市場對房地產稅落地的關注度開始下降。樓繼偉此次重提房地產稅被認為具有一定的信號意義。

??房地產稅到底要不要征？如何征才能凸顯公平、公正？是房地產業當下關注的焦點。

??北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池分析，短期來看，當下的經濟發展和樓市狀況，不適合新增房地產稅。因為征收房地產稅會加重老百姓負擔，不利于樓市回暖；從長遠來看，房地產稅收體系需要重新評估、調整，而不是一味的增加稅收，目前整個房地產業的稅負并不輕。

??征稅的財政邏輯

??2022年，財政部有關負責人表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，該年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

??樓繼偉表示，2021年10月全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點，可以說是帶著問題探索。考慮到當時的經濟狀況，財政部對外宣布2022年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，是實事求是的。

??對土地資源管理和房地產經濟有著多年研究的中央財經大學副教授、中國城市與區域治理研究院執行院長柴鐸表示，房地產稅目前不得不征，但征收條件仍不健全。

??他認為，“不得不征”的邏輯包含三個方面，即發展階段現實需求、社會公共負擔平等以及我國住房的實際性質。

??首先，土地是財富之母，任何時代都是如此，從土地獲得價值來源用于城市建設發展是我國快速工業化、城鎮化的根本驅動力和支撐力之一。但是，由于經濟發展趨勢、人口運行趨勢、城鎮化階段等外部環境轉換，我國城市發展由增量擴張走向存量運營，城市公共財政的獲取邏輯也需要相應調整。

??近年來，房地產市場波動造成要素市場包括土地市場不景氣，政策的集中推出也加速了土地和自然資源市場拐點的到來，特別是隨著雙碳、生態文明建設等戰略提出，城市從增量空間、擴張建設過程中獲取財富，驅動“土地收益——城市建設和公共服務——人口產業集聚——土地要素升值——土地收益”這個循環的能力會越來越弱。

??一個值得注意的數據變化是，根據財政部披露，2022年全國國有土地使用權出讓收入66854億元，比上年下降23.2%，下降20197億元。

??財政部最新公布的2023年前兩個月數據顯示，1月～2月累計，全國政府性基金預算收入（主要是土地出讓收入）6965億元，同比下降24%。

??柴鐸認為，國有土地作為全民所有自然資源資產，未來仍然是全民財富、全民享受公共服務、調節社會利益分配的重要工具，但收益方式轉換是必然趨勢。應該從“房地產稅就是資產存量收益的重要方式和來源”的角度理解房地產稅。

??其次，“從道理上講，存量時代，個人擁有的資產在國家獲益、升值，離不開政府提供公共服務、維護城市環境、保障國家安全，所以資產價值中也包含公共財政支出的貢獻，從公共負擔平等角度講，理應繳納相應費用。”柴鐸強調。

??最后，柴鐸表示，從房地產在我國的性質上看，雖然我國法律規定取得房屋只是土地使用權和房屋建筑結構的所有權，但在實際操作中，由于房地一體，購買和處置地上住房所有權形成了對土地的實際占有和處置，我國在近年的實踐中對使用權到期房屋給予免費續期，實際上變相認可了土地使用權作為居民資產的長期穩定性。因此，“租客”“使用權”不交房產稅的觀點逐漸也站不住腳了。

??易居研究院研究總監嚴躍進表示，兩會政府工作報告明確提及，防范化解地方政府債務風險，優化債務期限結構，降低利息負擔，遏制增量、化解存量。從這里可以看出，地方政府債務風險的防范化解工作需要加快，而房地產稅的改革，可以在該領域起到積極作用。

??征稅面臨難題

??房地產稅之所以不斷被提起，但一直未落地，自然有短時間內無法逾越的障礙。

??樓繼偉提到，房地產稅立法工作的難點有很多，首先是房地產如何估值。一般來說應以完全產權、交易不受限的住宅為估值基準。而現實中大量的住房產權不完整、交易受限。解決的辦法是以基準估值為基礎做適當的打折，但問題十分復雜。還有其他諸多難點，導致該稅法探索了多年仍未正式成法。

??其次，他認為，產權不完整、交易受限是房地產稅立法的最大難點。主要的難點在于城鎮與農村實行不同的土地制度。城鎮土地為全民所有，國家有用途管制規劃，包括容積率規范，城鎮企業和居民有權在國家規范之下自主按市場價格轉讓房地產，包括所關聯的土地使用權，相應的房地產估值比較簡單。農村土地為集體所有，農民對宅基地有使用權，但權利轉讓受限，只能在所在集體內部無償轉讓，可以規定對農民住房不征房地產稅。但農村集體土地沒有用途管制規劃，對宅基地和集體建設用地沒有容積率規范。相當多的宅基地上大量建造住房并轉租或轉賣出去，形成非法的“小產權房”。這些“小產權房”如何估值的確是難題。在試點中可以結合土地制度改革開展探索。最終解決這一難題還需破解城鄉土地二元制度架構。

??對于征收房地產稅面臨的難題，柴鐸教授認為，首先，房地產沉淀了幾十年來超發的貨幣，實際上是通脹蓄水池，造成我國居民普遍“大資產、小收入”，房地產稅稅率很難照顧到個人支付能力的差異。第二，我國對于存量房地產缺乏日常房地產稅征管的措施、渠道，不征稅也缺乏合理合法合情的處罰理由和手段，除了交易過戶環節，居民很難主動上門繳稅。第三，經濟轉型過程中造成我國房地產種類名目繁多，房屋不動產權、實際持有人和份額、資產價值評估這些基礎還需要一段時間才能準備完成。第四，我國近年來房地產市場形勢歸根到底是缺乏長期預期，房地產稅這一“灰犀牛”雖然早就提出，但并未被市場預期消化，此時推出可能進一步削弱市場預期，不利于金融穩定和經濟安全大局。第五，房地產稅的支配是有學問的，一般取之于哪里就用之于哪里，因為征稅后要求資產保值，這是市場經濟道理，未來收這筆錢該如何使用？第六，現實中阻力很大，問題千奇百怪，需要長時間試點磨合。稅基、稅率等需要長時間調整。

??趙秀池表示，如果普遍征收持有稅，還涉及民生問題，尤其是工薪階層可能入不敷出。即使樓市和經濟景氣時期，稅收也是可能轉嫁的，反而會助推房價上漲，不利于穩定房價。

??一位不愿具名的地產人士在受訪時稱，“如果要征房產稅，不如上空置稅。新增的空置稅不僅能彌補一部分減少的土地出讓金，這種折中的辦法也能緩解一步到位征收房地產稅對經濟發展可能帶來的傷害。”