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      近期，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)【2023】14號(hào)文）文件引發(fā)市場關(guān)于新一輪“房改”開啟的討論。值此房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之際，房地產(chǎn)行業(yè)新模式的內(nèi)涵又引起關(guān)注。

??據(jù)悉，該文件是在8月25日經(jīng)由國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過，于9月1日印發(fā)，在近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。9月4日，國務(wù)院工作部署電視電話會(huì)召開，9月28日財(cái)政部等發(fā)布《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》。今年以來，中央會(huì)議多次提及保障性住房建設(shè)。4月28日，中央政治局會(huì)議明確，規(guī)劃建設(shè)保障性住房。7月24日，中央政治局會(huì)議明確要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。配售型保障性住房的建設(shè)和供給，也將成為繼保障性租賃住房之后，未來住房供給的重要組成。

??01

??目標(biāo)目的：構(gòu)建“剛需有保障、改善有商品”新模式

??“在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難，穩(wěn)定工薪收入群體住房預(yù)期，為落實(shí)房子是用來住的、不是用來炒的定位提供住房支撐。推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。”

??點(diǎn)評(píng)

??指導(dǎo)意見明確了發(fā)展保障性住房的目的，一是解決部分群體的住房難問題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”；二是穩(wěn)定“房住不炒”預(yù)期，保障性住房將剝離金融屬性，回歸居住屬性；三是助力構(gòu)建 “低端有保障、高端有市場”的新格局，未來基本的剛性居住需求將主要由保障性住房來滿足，商品房則主要面向改善性需求。

??02

??原有的人才住房、共有產(chǎn)權(quán)房等調(diào)整為符合規(guī)定的配售保障性住房

??“協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住房、保障性租賃住房等的關(guān)系。繼續(xù)發(fā)展用于配租的保障性住房，對(duì)困難家庭提供公共租賃住房保障，對(duì)新市民、青年人提供保障性租賃住房，鼓勵(lì)將空置的商業(yè)辦公樓改建為宿舍型保障性租賃住房。城市人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)用于銷售的人才住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房的政策進(jìn)行梳理，將新建項(xiàng)目調(diào)整為本指導(dǎo)意見規(guī)定的用于配售的保障性住房或商品住房。”

??點(diǎn)評(píng)

??目前的住房保障體系下，廉租房、公租房、保障性租賃住房保留，產(chǎn)權(quán)交易型的共有產(chǎn)權(quán)房、人才安居房、自住型商品房等形式的新建項(xiàng)目將會(huì)退出歷史舞臺(tái)，調(diào)整為配售型保障性住房。

??03

??試點(diǎn)范圍：35個(gè)城區(qū)人口300萬以上大城市先行試點(diǎn)，允許高庫存城市“商改保”

??“以需定建。支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目儲(chǔ)備。

??商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)。政府應(yīng)盡力而為、量力而行，根據(jù)經(jīng)濟(jì)能力、房地產(chǎn)市場情況和各類困難群體住房需求。區(qū)分輕重緩急，穩(wěn)慎有序推進(jìn)。”

??點(diǎn)評(píng)

??按照七普數(shù)據(jù)，目前城區(qū)人口超過300萬的城市共35個(gè)，包括北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市，重慶、成都、天津、武漢、西安、杭州、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、福州、長春、南昌等27個(gè)二線城市，以及東莞、佛山、無錫、常州等4個(gè)三四線城市，這些城市將成為保障性住房建設(shè)的先行試點(diǎn)。

??允許高庫存城市將存量商品房改建作保障性住房，對(duì)于長春、大連等高庫存城市而言無疑是利好，借此契機(jī)這些城市既可以完成保障房供給目標(biāo)，又能去化高企的新房庫存，緩解商品房市場壓力。

??04

??資金來源：中央補(bǔ)助資金、地方專項(xiàng)債、公積金發(fā)放開發(fā)貸

??“按照工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項(xiàng)目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則，由政府劃撥供地和負(fù)責(zé)建設(shè)配套設(shè)施，采取市場化方式運(yùn)作，按保本微利原則配售。應(yīng)做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，凡是因之新增地方政府隱性債務(wù)的，一律不得實(shí)施。

??對(duì)符合條件的保障性住房項(xiàng)目，中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當(dāng)給予補(bǔ)助。將符合條件的保障性住房項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍。在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市試點(diǎn)利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款。”

??點(diǎn)評(píng)

??指導(dǎo)意見明確了未來建設(shè)保障性住房的三大資金來源：一是中央補(bǔ)助，例如2022年中央財(cái)政安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金708億元，主要投向了建設(shè)公租房、保租房、棚改、舊改；二是地方專項(xiàng)債；三是利用公積金發(fā)放開發(fā)貸，公積金支持保障性住房貸款早已有試點(diǎn)，截止2022年末，全國公積金累計(jì)向373個(gè)保障性住房試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款872.15億元，不過2021年以來，貸款發(fā)放已經(jīng)實(shí)質(zhì)性停止，以貸款回收為主。

??05

??保障對(duì)象：工薪和人才階層、家庭限一套，由地方擬定收入及面積標(biāo)準(zhǔn)

??“重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體。以家庭為單位，保障對(duì)象只能購買一套保障性住房。已享受過房改房等政策性住房的家庭申請(qǐng)保障性住房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。

??按照保基本的原則，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進(jìn)入才等不同群體的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。”

??點(diǎn)評(píng)

??意即保障性住房的保障范圍將以收入作為主要?jiǎng)澏ㄒ罁?jù)，限于中低收入工薪群體，體現(xiàn)“保基本”原則，具體收入標(biāo)準(zhǔn)將實(shí)行“一城一策”，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際擬定。面積標(biāo)準(zhǔn)上，過去公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、保租房都有明確的住房面積限制，基本都在50-70平方米區(qū)間內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)房并無統(tǒng)一規(guī)定，考慮到保障人群定位差異，預(yù)計(jì)配售保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)可能略高于公租房。

??06

??用地供給：以劃撥方式供應(yīng)土地，利用閑置土地、商品房改造

??“保障性住房以劃撥方式供應(yīng)土地，僅支付相應(yīng)的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地 產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障性住房。在符合規(guī)劃、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下、支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地繼續(xù)保留劃撥方式城市人民政府對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模等規(guī)劃指標(biāo)予以支持優(yōu)化。

??優(yōu)先安排在交通便利、公共設(shè)施齊全區(qū)域，防止因位置偏遠(yuǎn)、交通不便等造成房源長期空置。”

??點(diǎn)評(píng)

??指導(dǎo)意見明確了兩大保障性住房籌建渠道，一是利用閑置房地改建，二是新建，值得一提的是，新建保障性住房項(xiàng)目的土地來源于劃撥而非出讓，這與共有產(chǎn)權(quán)房的土地供給方式存在明顯差異。

??07

??配售規(guī)則：“土地成本+建安成本+利潤”保本微利定價(jià)

??“配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。

??加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給，確保與保障性住房同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付，把好質(zhì)量關(guān)，相關(guān)建設(shè)投入不得攤?cè)氡Ｕ闲宰》颗涫蹆r(jià)格。

??點(diǎn)評(píng)

??保障性住房與商品房、共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)差值主要是地價(jià)，由于土地以劃撥形式供應(yīng)，僅需繳納較少的成本費(fèi)用，相當(dāng)于政府讓渡了部分土地出讓金收益。在建安成本和利潤空間方面，與商品房所能拉開的差距不大。

??08

??運(yùn)營管理：封閉管理不得上市交易，閑置轉(zhuǎn)讓由政府回購

??“對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理。禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場。工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閑置。如長期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的由城市人民政府按規(guī)定予以回購。封閉管理的具體辦法由城市人民政府制定。住房和保障對(duì)象檔案，實(shí)行全國聯(lián)網(wǎng)。”

??點(diǎn)評(píng)

??保障性住房新規(guī)明確實(shí)行封閉管理，不得上市流通，這有別于北京等地現(xiàn)行的共有產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則，比如北京，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年的共有產(chǎn)權(quán)房允許上市交易，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。政府回購保障性住房標(biāo)準(zhǔn)由地方自行擬定，預(yù)計(jì)價(jià)格將參照購房原價(jià)、折舊率、物價(jià)增減等因素綜合確定。

??09

??稅費(fèi)減免：免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅費(fèi)，個(gè)人購買契稅減按1%征收

??“免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，在商品住房中配套建造按比例免征。免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，包括防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育費(fèi)附加和地方教育附加等。轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。對(duì)保障性住房經(jīng)營管理單位回購保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的，免征契稅。支持個(gè)人公積金貸款，對(duì)個(gè)人減按1%征收契稅。”

??總的來看，指導(dǎo)意見有幾方面積極意義：一是對(duì)于住房體系建設(shè)而言，穩(wěn)定了“房住不炒”預(yù)期，助力構(gòu)建 “低端有保障、高端有市場”的新格局；二是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，保障性住房建設(shè)建設(shè)能一定程度拉動(dòng)投資；三是對(duì)于地方而言，盤活閑置土地和存量住房建設(shè)保障房，能有效提高資源利用率，抬升了閑置土地價(jià)值；四是對(duì)于開發(fā)商而言，“商改保”能幫助房企去化庫存；五是對(duì)于普通居民而言，緩解其住房困難問題。

??但也應(yīng)看到，過往推進(jìn)保障性住房建設(shè)中所遇到的一些問題阻力，比如地方政府的建設(shè)資金來源問題，再比如保障房的職住平衡目標(biāo)與土地財(cái)政效益導(dǎo)向天然相悖，保障性住房布局供需錯(cuò)配的問題，又比如因封閉管理而流通性差、價(jià)格優(yōu)勢不明顯等原因?qū)е沦彿空叻e極性不高，造成保障性住房與之前經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房一樣推進(jìn)緩慢。保障性住房與商品房的價(jià)差僅限于地價(jià)，價(jià)格優(yōu)勢或許不明顯，微利定價(jià)對(duì)于低收入的工薪階層而言可能仍然難以負(fù)擔(dān)。

??盡管如此，我們也應(yīng)積極擁抱行業(yè)新變換，相信隨著《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》的逐步落實(shí)進(jìn)入實(shí)際操作層面，之前保障性住房建設(shè)和供給方面的問題也將會(huì)被不斷健全的制度解決，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)過渡到高質(zhì)量發(fā)展階段。