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??2023年8月31日晚間，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩條政策：

??1、《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》：首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于 20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比 例統(tǒng)一為不低于 30%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加 20個基點。

??2、《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》：2023 年 8 月 31 日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，自 2023年 9 月 5 日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構 提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率 （LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

??對此，諸葛數據研究中心解讀如下：

??一、 首付比例下調，購房門檻下降，高能級城市具備下調空間

??新政首套比例下限為20%（之前30%），二套首付比例下限為30%（之前40%）。政策之后首付比下調力度可觀，居民購房門檻進一步降低。就目前執(zhí)行的情況來看，新政后高能級城市的首套房、二套房的首付比例有下調的空間，一線城市的下調空間更大，如深圳二套首付比例不低于70%，北京普宅二套首付比例不低于60%，上海普宅二套首付比例不低于50%；其次，二線城市杭州、重慶等大部分城市的首付比例均具備較大下調空間。此舉對購房門檻的進一步下調，潛在受益城市較多，后續(xù)去化壓力較大的城市落地時間相對較快。

??二、二套房貸利率下調，換房客群成本降低

??二套住房利率政策下限調整為由不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加60個基點調整為不低于加20個基點，降低40個基點；從當前城市來執(zhí)行的二套房貸利率來看，大部分城市實行LPR+60BP，北京上海為實行LPR+105BP。新政后二套房貸利率至少有40BP的下降幅度，例如100萬的商貸，新政執(zhí)行后月供成本可減少333元。

??三、存量房貸利率下調更近一步，具體細節(jié)還需和銀行協商

??降存量首套房貸利率，利好有利差的存量首套貸款客戶，也是近期呼聲較高的政策。降存量房貸的主要背景在于新舊貸款利率差導致提前還款現象明顯，部分存量客戶利用經營貸、消費貸置換房貸。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可減少風險隱患。

??存量房貸利率下調目前是大勢所趨，但在具體的落地上仍待銀行出具細則，本次央行在調整方式上做了限定，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。目前對調整細則仍有疑問，按照央行要求貸款時高于利率下限的存量首套客群可進行置換利率，則涉及到的客群比較少且調整的幅度不大，仍高于當前執(zhí)行的利率下限水平。如果按照全國執(zhí)行的利率指導下限對比，則下調空間較大。由于當前官方指導文件細節(jié)暫無，具體還得看銀行的官方落地文件。

??四、新政鼓勵樓市消費，助力基本面修復，市場改善預期加強

??本次的政策對樓市來說迎來重磅利好，購房門檻具備進一步下調的空間，尤其二套房的購房門檻進行優(yōu)化，無論是首付比例還是貸款利率均有了較大的調整。

??近年來，中國房地產市場的供求關系發(fā)生轉變，“一房難求”的局面已經成為過去式，過去制定的需求端調控政策應適時調整優(yōu)化，雖然自2021年以來需求端政策逐步松綁，但均在之前的基礎上進行小幅局部優(yōu)化，從需求端政策限制的角度來看力度仍然高于2008年。本次新政優(yōu)化后，政策力度幾乎達到2008 年和2014年周期底部的力度。此外，此次新政最大的亮點是加大了對二套房的購房支持，有利于刺激置換需求的釋放，隨著前幾年剛性需求的不斷釋放，近幾年改善性住房需求比例不斷上升，但換房成本較高，抑制了部分需求的釋放。本次新政重點支持二套首付利率及貸款利率，有利于刺激釋放二套需求的釋放，提振市場活躍度。根據歷史經驗表明，中央級的政策對改善市場預期作用更為明顯，在全國政策的指導下，預計接下來各城市跟進調整，恰逢“金九銀十”，樓市進入加速復蘇的通道，基本面也有望加速修復。

??值得主要的是自2021年下半年以來，樓市進入下行通道，在就業(yè)及經濟環(huán)境整體不及預期的背景下，市場預期不足，居民購房更加理性，雖然本次政策釋放較大寬松預期，在收入預期下行背景下購房者對政策的敏感度減弱，新政釋放更多購房需求助力市場加速修復，但樓市已經結束暴升時代，隨著供求關系的改變，未來的房地產市場向高質量健康發(fā)展。