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??中共中央政治局7月24日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議一陣見血指出，當前經濟運行面臨新的困難挑戰，主要是國內需求不足，一些企業經營困難，重點領域風險隱患較多，外部環境復雜嚴峻。本次會議對房地產市場進行了濃墨重彩的論述。原文是：

??“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。”

??這段話可以拆分為三層：

??一是對市場形勢的判斷。“我國房地產市場供求關系發生重大變化”。什么是供求關系的重大變化？樓市此前的供求是什么狀態？長期以來，尤其是2005年之后，隨著城市化的推進，樓市是供不應求的狀態，人口向城市聚集，土地供應有限，新房供應有限，而需求爆發，價格暴漲。這是我們習以為常的樓市現象。房地產市場的繁榮也帶動了周邊產業的大發展，進而成為整個宏觀經濟發展的基石，樓市成為事實上的中國經濟發動機，這是此前二十年的發展邏輯。

??現在中央做出新判斷，我國房地產市場供求關系發生重大變化了，這個變化是指什么？是供求關系惡化，更加供不應求了嗎？顯然不是，而是供求關系發生了逆轉，供過于求了。這是中央第一次做出這樣的判斷。此前在房地產發展史上也有短暫的供大于求的情況，但都是階段性的、局部的，比如早期的海南樓市泡沫破裂，2008年金融危機時的樓市調整，2015年的“去庫存”等。現在的房地產形勢，經過三年疫情的打擊，市場整體供大于求的局面已經定型，房地產市場進入過剩期，一般的政策放松已經不足以改變供求關系，這是未來一切政策調整和企業戰略的基本前提。

??二是施政策略。“要切實防范化解重點領域風險”“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。化解重點領域風險，在中央會議公報或文件中多次提到，基本指的是房地產風險。針對房地產供求關系發生重大變化帶來的風險，中央認為要適時調整優化房地產政策，“調整”放在“優化”前面，調整的分量更大。如何調整，中央沒說，需要地方自己琢磨并“因城施策”去，但調整的基礎和原因說了，就是因為供求關系發生重大變化，所以才要求調整房地產政策，往大了說是調整甚至重置當前的房地產政策框架和模式。現存的房地產政策是基于幾年前房地產供不應求的情況制定的，是因時因勢實施的，現在房地產市場形勢發生重大變化，供求關系發生重大變化，那么房地產政策也要進行調整，否則“皮之不存，毛將焉附”？

??調整哪些政策？我們認為，在市場供不應求、價格飆升的形勢下出臺的限購、限貸、限價、限售政策都應做調整，部分政策做優化。

??因城施策用好政策工具箱 ，所有的限制類政策都是從政策工具箱中拿出來的，如何用好這個箱子，我們認為不光是善于拿出政策，還要善于把拿出來的政策再裝回去。拿得起，放得下；拿得出來，放得回去。這是中央提出的用好政策工具箱的真正含義，也是科學執政的關鍵。

??三是施政目標。“更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。

??從技術上，通過調整優化政策，實現居民兩個層面的住房需求，一是剛性的，首套的住房需求，這里我們認為既有購買的需求，也應包括租賃的需求。二是改善類的住房需求，如一套房的賣小買大、二套增購需求、養老功能住房需求、異地住房需求、家庭分化購房需求等。通過政策的調整，釋放合理的住房需求，不受各類現下顯得不太適宜的政策的限制，進而讓處于扭曲狀態的房地產市場恢復正常，或進入恢復正常產業的軌道，從而實現房地產市場的平穩健康發展。

??另外，補充措施是，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

??住房保障是政府近年來大力推進的工作，且工作成效顯著，繼續完善是應有之義，是政府責任的延續，是保持房地產市場化本色的必要保障。

??積極推動城中村改造，有一定難度，但歸根結底還是希望通過克服困難，創造機制，提高大多數人的福祉，改善居民居住環境、原址原建、提升區域面貌，實現城市可持續發展。這是未來政府工作的一件大事。當然對于房地產市場，有利于釋放一部分需求，但寄希望通過拆遷城中村來改變市場供求關系是不現實的。