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??6月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹與中國(guó)銀行黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)葛海蛟，就深化政銀合作、推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行交流。倪虹指出，要鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動(dòng)打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。房屋養(yǎng)老金制度從去年開(kāi)始被多次提及，2022年5月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《全國(guó)自建房安全專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案》也強(qiáng)調(diào)，要完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度。

??熱點(diǎn)分析

??房屋養(yǎng)老金一般指住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。1998年開(kāi)始正式征收，2004年調(diào)整為收房之前必須繳納，不繳納不辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金在房屋的保修期滿(mǎn)后大修時(shí)使用，一般出現(xiàn)較大問(wèn)題的房屋在10年以上，所以維修基金像是房屋的養(yǎng)老金。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2010年前建設(shè)的房屋占比超過(guò)六成，這些住房屋齡基本在13年以上，質(zhì)量問(wèn)題、維護(hù)的問(wèn)題也開(kāi)始顯現(xiàn)。

??收取標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

??使用流程：物業(yè)服務(wù)企業(yè)/相關(guān)業(yè)主提出使用方案→三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)→組織實(shí)施使用方案→申請(qǐng)列支資金→審核同意向?qū)?hù)管理銀行劃撥資金→資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

??房屋養(yǎng)老金制度建立，有利于提高老舊小區(qū)居民的居住品質(zhì)和生活環(huán)境，對(duì)可能存在的重大安全隱患形成兜底保障。我們認(rèn)為要重點(diǎn)要解決資金來(lái)源、管理制度、使用效率三個(gè)方面的問(wèn)題。

??首先，當(dāng)前住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金來(lái)源較為單一，為業(yè)主購(gòu)房時(shí)繳納。隨著房齡的增長(zhǎng)，維修次數(shù)增加，資金結(jié)余難以滿(mǎn)足房屋維修的需求。業(yè)主對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金關(guān)注度普遍不高，維修資金使用情況透明度低，余額不足時(shí)業(yè)主缺乏續(xù)交的積極性。同時(shí)，由于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金征收起步較晚，很多征收前建設(shè)的老舊小區(qū)補(bǔ)交情況也不理想。需要財(cái)政和金融部門(mén)共同研究擴(kuò)大房屋養(yǎng)老金資金池，探索增加新的資金來(lái)源渠道，同時(shí)解決維修資金收益率低甚至貶值等問(wèn)題。只有穩(wěn)定的資金才能支撐和保障制度建立和有效運(yùn)行。

??第二是，維修資金在繳納、使用、管理過(guò)程中，監(jiān)管措施的缺失導(dǎo)致違規(guī)使用現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)常被挪用占用。要有一套完善的專(zhuān)項(xiàng)法律制度保障，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)中的行為進(jìn)行監(jiān)督管理，提高資金使用管理透明度，保障機(jī)制暢通運(yùn)行。

??第三是，在實(shí)際使用過(guò)程中，維修資金使用效率低下，一方面業(yè)主對(duì)于維修資金申請(qǐng)程序和細(xì)節(jié)不了解，申請(qǐng)難度大。另一方面，還存在物業(yè)或管理單位人為設(shè)置困難的現(xiàn)象。需要成立專(zhuān)業(yè)的管理機(jī)構(gòu)和工作制度。同時(shí)推動(dòng)資金高效使用還需要業(yè)主提高權(quán)利意識(shí)，對(duì)業(yè)主普及維修資金操作辦法、了解資金管理方面的細(xì)則。