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??三部委發文后，“認房不認貸”將在地方加速落地，京滬等少數還在執行認房又認貸政策的城市也有望跟進調整。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??8月25日，住建部等三部委聯合發文推進“認房不認貸”落地，同日財政部等發文延期換購住房退還個稅政策。據統計，2022年以來，全國至少已有65城優化了認房認貸政策，但核心城市中，仍有北上廣深蓉鎬等14城還在執行“認房又認貸”。我們認為，未來這些城市也有望跟進調整，政策落地后，置換和異地購房者將率先受益，首付籌資壓力和按揭成本都將大大降低。

??01 央行等三部委推進“認房不認貸”落地
財政部等延期住房置換退個稅政策

??8月25日，住建部、央行、金監局等三部委聯合發文，推進“認房不認貸”落地。明確申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

??無獨有偶，財政部、住建部、稅務總局等三部門延期換購住房退還個人所得稅政策。將去年9月30日出臺、原本將于今年底到期的置換住房退個稅政策，延期到2025年底。即2025年12月31日前出售自有住房并在1年內重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

??實際上，近期中央已就住房政策多次表態，對于“認房不認貸”也有過明確預告。7月24日政治局會議提出要適時調整優化房地產政策，27日住建部部長在建筑企業座談會上，指明政策三大優化方向——降首付、降利率、落地“認房不用認貸”。8月20日央行、證監會、金監局召開聯合電話會議，指出要調整優化房地產信貸政策。

??我們認為，“認房又認貸”是典型的市場過熱時期出臺的限制性交易政策，應當隨著市場供需關系轉變適當優化甚至退出，以支持和鼓勵合理購房需求有序釋放。三部委發文后，“認房不認貸”將在地方加速落地，京滬等少數還在執行認房又認貸政策的城市也有望跟進調整。

??02 京滬等14城尚未取消“認房又認貸”
落地后利好置換、異地購房

??據我們統計，2022年以來，超過65城發文調整認房認貸政策。內容主要包括：第一，杭州、天津執行“認房不認貸”，典型如杭州，去年11月開始，允許在杭無住房但有已結清貸款記錄的購房者，按首套房貸政策再購房。第二，貴陽、鄭州等執行“認貸不認房”，典型如貴陽，有一套房但貸款已結清的，購買二套房可執行最低首付20%和利率下限的優惠政策。

??但截至目前，核心城市中，還有至少14個城市在執行“認房又認貸”，包括北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市，以及成都、西安、長沙等10個二三線城市。三部委發文后，這些城市也有望跟進調整現有信貸政策，開始執行“認房不認貸”。

??執行“認房不認貸”后，兩類購房者將率先受益，首付壓力和信貸成本都將明顯降低：第一，置換客群，賣一套后再買一套，還能享受首套房的優惠首付比例和利率；第二，異地購房者，在認定套數時，只核查本地有沒有住房，即便外地有房，再買也按首套算。

??以上海為例，一旦落地“認房不認貸”，這兩類購房者置業首付資金可以減半準備，即原本70%的首付現在只需要35%，貸款利率也將降低70BP，按照500萬貸款等額本息30年計算，累計利息總額可以節約將近80萬。