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??—01—本月樓市政策聚焦

??中央打出房地產(chǎn)政策松綁組合拳，地方寬松調(diào)控再加碼

??2023年8月，我國房地產(chǎn)政策再迎重磅寬松利好。中央層面，住建部、央行、國家金融監(jiān)督管理總局將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”政策工具箱，央行、國家金融監(jiān)督管理總局提出統(tǒng)一首套房和二套房最低首付比例、下調(diào)二套房商業(yè)貸款利率下限、降低存量首套住房商業(yè)貸款利率，財政部、稅務(wù)總局明確延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房退稅政策和公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策，證監(jiān)會特許房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策71條，為2023年新高。其中，寬松性政策61條，中性政策4條，緊縮性政策6條，寬松性政策占比超過85%。從政策內(nèi)容來看，以降首付比例、降房貸利率、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等為核心的行政調(diào)控和以上調(diào)最高貸款額度、放寬提取條件、擴(kuò)大支持范圍等為核心的公積金支持是地方政策主要發(fā)力點(diǎn)。本期報告主要對8月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??—02—

??中央政策：打出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付、降利率等政策組合拳

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??8月，流動性呈現(xiàn)先松后緊。公開市場操作方面，央行小幅超額續(xù)作MLF 4010億元，逆回購凈投放11710億元，創(chuàng)年內(nèi)新高。但受稅期階段性擾動、地方債發(fā)行節(jié)奏加快、匯率持續(xù)走低等多因素影響，資金面總體維持緊平衡狀態(tài)。在資金利率方面，上半月DR007均值僅為1.73%，但在8月OMO與MLF利率分別下調(diào)10BP、15BP后，下半月均值升至1.97%，明顯高于降息后1.8%的政策利率。LPR方面，1年期LPR下調(diào)10BP至3.45%，5年期以上LPR維持4.20%不變。

??在房地產(chǎn)方面，繼7月底中央政治局定調(diào)“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，本月中央層面發(fā)布多項重磅新政。主要包括：住建部、央行、國家金融監(jiān)督管理總局提出加快落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，并將此政策納入“一城一策”工具箱；證監(jiān)會明確房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制；央行、國家金融監(jiān)督管理總局統(tǒng)一首套房和二套房最低首付比例、降低二套房商業(yè)貸款利率下限40個基點(diǎn)、降低存量首套住房貸款利率；財政部、稅務(wù)總局發(fā)文明確，繼續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策，繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策等。

??—03—

??地方政策：寬松調(diào)控再提速，優(yōu)化住房信貸和強(qiáng)化公積金支持是兩大重要抓手

??1. 寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

（2）公積金政策

（3）人口人才政策

（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

（2） 其他政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??地方寬松調(diào)控節(jié)奏再提速，政策出臺次數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年8月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策71條，為今年以來新高。其中，寬松性政策61條，內(nèi)容主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、加大公積金住房貸款支持、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、推行房票安置、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管、支持房企合理融資需求等；中性政策4條，內(nèi)容主要涉及保障性租賃住房籌集和管理；緊縮性政策6條，內(nèi)容主要涉及房地產(chǎn)市場秩序整治、商品房預(yù)售資金監(jiān)管和自建房安全管理等。總的來說，在7月底中央政治局會議定調(diào)及8月重磅新政頻出背景下，地方寬松調(diào)控節(jié)奏再度提速，以降首付比例、降房貸利率、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等為核心的行政調(diào)控和以上調(diào)最高貸款額度、放寬提取條件、擴(kuò)大支持范圍等為核心的公積金支持是地方提振樓市的主要舉措。

 行政干預(yù)核心舉措包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、推行貨幣化安置或房票安置等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、推行貨幣化安置或房票安置、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管、支持房企合理融資需求等。典型代表有：鄭州、廣州、深圳、中山、東莞、惠州、武漢、江蘇省等多地宣布落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；句容、鄭州、滎陽、贛州、南昌、南京、潛江、新鄉(xiāng)市輝縣等多地出臺購房財稅補(bǔ)貼政策；南京、贛州、南昌、嘉興、新鄉(xiāng)市輝縣、雅安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等多地鼓勵實(shí)行貨幣化安置或房票安置；成都、金華、鄭州、嘉興、福州、沈陽等多地進(jìn)一步優(yōu)化限購或限售政策；句容、贛州、南昌、金華、嘉興、鄭州、河南省等多地鼓勵結(jié)合房貸利率下限降低首套住房貸款利率或執(zhí)行最低房貸利率等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、支持提取公積金支付首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、優(yōu)化二手房公積金政策支持、支持提取公積金支付購房首付款、下調(diào)最低首付比例等。典型代表有：青島將非限購區(qū)域首套和第二套自住住房公積金貸款最低首付比例分別調(diào)整為20%和30%；阜陽將單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至45萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至60萬元，并將首次公積金貸款結(jié)清、第二次申請公積金貸款的最低首付比例由50%下調(diào)至30%；溫州將雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至100萬元，單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至65萬元等。此外，南昌、阜陽、重慶、鹽城、海南等多地出臺支持提取公積金支付購房首付款政策。

??人口人才引入核心舉措主要包括取消或放寬城市落戶限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括取消或放寬城市落戶限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等。典型代表有：浙江省放寬城鎮(zhèn)地區(qū)（除杭州市城區(qū)外）投靠落戶條件，如取消對父母的年齡限制、投靠人放寬未婚子女等，杭州市城區(qū)取消落戶名額限制，其他城鎮(zhèn)地區(qū)降低居住年限要求等；溫州市鹿城區(qū)給予A類人才最高800萬元購房補(bǔ)貼，其他各類人才給予20萬元至160萬元不等的房票補(bǔ)貼；惠州將Ⅰ類人才購買首套、二套自住住房，住房公積金貸款的最高貸款額度提高至100萬元；夫妻雙方合計最高貸款額度為150萬元，Ⅱ類人才購買首套房申請住房公積金貸款最高貸款額度60萬元，夫妻雙方合計最高貸款額度為90萬元等。

??中性政策主要涉及保障性住房籌集和管理

??中性政策主要涉及保障性住房籌集和管理。典型代表有：廈門支持存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房，由政府提供政策支持，發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體參與、多渠道供給；潛江明確公租房保障實(shí)行實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，并對公租房房源地理位置、建筑面積、保障對象及運(yùn)營管理等作出具體要求；成都試點(diǎn)在保租房領(lǐng)域?qū)嵤┨崛∽》抗e金按月直付房租模式等。

??緊縮性調(diào)控主要包括房地產(chǎn)市場秩序整治、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等

??緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)市場秩序整治、商品房預(yù)售資金監(jiān)管和自建房安全管理等。典型代表有：西安在全市范圍開展住房租賃企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為整治，整治重點(diǎn)包括違規(guī)經(jīng)營、違規(guī)出租住房、違規(guī)分割出租、發(fā)布虛假租賃信息等；合肥進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金違規(guī)提取治理，住房公積金繳存人申請?zhí)崛∽》抗e金需在原有規(guī)定基礎(chǔ)上，另提供自住證明材料；中山明確預(yù)購人購買預(yù)售商品房，只能通過銀行轉(zhuǎn)賬或商品房預(yù)收款專用POS機(jī)直接存入專用賬戶，開發(fā)商在申請辦理預(yù)售款支取時需提交明確載明對應(yīng)的商品房項目名稱及工程名稱的收款憑證；廣東省開展規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行動，重點(diǎn)包括嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度、加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員管理、嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價制度等內(nèi)容。

??—04—

??8月重要事項復(fù)盤

??—05—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??8月17日，央行發(fā)布《2023年第二季度中國貨幣執(zhí)行報告》指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)已恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)。但也要看到，國際政治經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜嚴(yán)峻，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體快速加息的累積效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動能減弱，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨需求不足、一些企業(yè)經(jīng)營困難、重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險隱患較多等挑戰(zhàn)。下階段，穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，穩(wěn)固支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展。穩(wěn)增長與防風(fēng)險仍要兼顧。在短期流動性方面，9月公開市場到期壓力較大，疊加季末考核、財政和假期等因素影響，資金缺口較8月有所擴(kuò)大。央行大概率將通過公開市場操作進(jìn)行對沖，同時存在通過降準(zhǔn)或結(jié)構(gòu)性工具釋放長期資金的可能性，資金面總體趨向緊平衡。

??在房地產(chǎn)方面，8月中央層面已出臺多項重磅新政，但政策多聚焦于需求側(cè)支持，對房企供給側(cè)支持相對較少，尤其是大部分房企融資困境仍在。此外，部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)限購限售限價等核心行政限制措施尚未解除。疊加經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，房地產(chǎn)市場修復(fù)和購房者信心回升仍存在較大壓力。基于此，后續(xù)中央層面一方面將督促地方對已出臺寬松政策加快落地執(zhí)行，另一方面將繼續(xù)根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢變化對政策進(jìn)行糾偏，政策存在進(jìn)一步寬松空間。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月樓市延續(xù)探底行情，重點(diǎn)30城新建商品房小幅放量但仍處年內(nèi)低位，成交環(huán)比再跌但跌幅收窄，市場漸有筑底企穩(wěn)態(tài)勢。在政策層面，在中央多部委打出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付、降房貸等政策組合拳的同時，各地樓市寬松政策也紛紛加碼，房地產(chǎn)行業(yè)迎來新一輪政策密集出臺窗口期。展望后市，在房地產(chǎn)需求側(cè)政策超預(yù)期寬松刺激下，核心一二線城市樓市有望率先企穩(wěn)，但大部分三四線城市樓市承壓或?qū)⒏油怀觥；诖耍诵囊欢€城市后續(xù)政策寬松節(jié)奏或?qū)⑦m度放緩，傾向根據(jù)區(qū)域樓市表現(xiàn)“因區(qū)施策”；而對于絕大部分三四線城市而言，繼續(xù)降低購房成本、優(yōu)化購房交易流程、支持農(nóng)民進(jìn)城購房、人口引流等仍是緊要，相關(guān)降稅費(fèi)、降房價、發(fā)補(bǔ)貼、實(shí)行貨幣化安置、加大人才引進(jìn)等政策仍需加碼。