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??中房網訊（高鶴/文）房地產調控，有進一步向三四線城市蔓延的趨勢。

??8月23日，山東聊城發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出自9月1日起實行商品住房價格限控，加強房地產開發項目貸款監管等調控措施。

??實際上，8月份以來，包括義烏、金華、衢州等三四線城市也發布政策，紛紛加碼房地產市場調控。而在此前住建部約談的銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城中，大多數都為三四線城市，這也被市場認為是調控下沉的強烈信號。

??“調控逐漸下沉到三四線城市，其實也是因為此類城市面臨一些新的情況，尤其是房價炒作等現象比較多。所以類似下沉也說明調控不斷細化，不斷發現新問題。當前一些東部三四線城市確實有各類炒作，包括一些重點地級市和百強縣。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網分析稱。那么，三四線城市到底出現了什么新情況？以致受到監管層的重視。

??快速升溫的樓市與地市

??“一房難求，買房還要找關系，在售項目普遍捆綁車位與儲藏室加價銷售。”“新盤半小時內售罄。” “開始收取30萬元茶水費，并提出全款優先購房。”這不是一二線城市的場景，而是部分三四線城市近期的真實寫照。

??受一二線城市密集調控、重點城市“集中供地”和房企金融端趨緊等因素影響，部分房企下沉至“法外之地”的三四線城市。疊加疫情后的返鄉置業潮，導致近期部分三四城市樓市快速升溫。

??根據國家統計局此前公布的各月新建商品住宅銷售價格指數梳理后發現，揚州新建商品住宅和二手住宅價格指數已連漲長達17個月，蚌埠二手住宅價格指數連漲16個月，泉州新建商品住宅和二手住宅價格指數連漲15個月。此外，溫州、九江等三四線城市新建商品住宅和二手住宅價格指數均已連漲至少7個月。

??單從價格來看，長三角地區的義烏，無疑是房價高企的典型代表。據全國房價行情顯示，截至2021年8月31日，義烏均價為29524元/平方米，近三萬元的均價水平，已經遠遠超過許多二三線城市。

??與義烏相距130多公里的衢州，樓市也呈現出火熱的態勢。盡管房價不如義烏高，但當地的住房需求在疫情過后開始集中釋放， 2021年以來量價齊升。在全國房價行情網上，衢州市2021年7月的掛牌價為18585元/平方米，與成都和西安同期的掛牌價幾乎持平。

??根據克而瑞一項調研報告，衢州當地不乏有能力全款購房的改善客群，“典型如柯城西區，市場一房難求，買房還要找關系，在售項目普遍捆綁車位與儲藏室加價銷售。”

??無獨有偶，常州金壇樓市也是一房難求。從克而瑞監測數據來看，2021年前5月金壇區商品住宅成交面積為59.4萬平方米，同比增長118%，較2019年同期增長151%。全區預售價最高的中海翠語江南首開半小時內售罄，乾亨當代府和江東錢塘映象更是“一房難求”。部分項目甚至出現收取30萬元茶水費，并提出全款優先購房的要求。

??另一方面，自2020年起，萬科、萬達、新城、碧桂園、中海等品牌房企紛紛密集進駐三四城市。隨著這些品牌房企的密集進駐，土地市場也開始熱浪滾滾。

??近日，仁恒以樓板價15951元/平米在江陰競得一宅地，成為該地新的“單價地王”。克而瑞數據顯示，南通、常州、金華、淮安等多個三四線城市在7月均有集中拍地，成交量也均超過了100萬平方米。其中，常州市區推出的7宗雙限宅地，吸引了包括中海、保利、金地在內的眾多房企競拍，最終全部觸頂搖號。而在此之前，惠州、泉州、宿遷等城市也均出現超100%溢價率成交地塊的現象。其中，武漢地產于3月便以總價30億元、樓板價高達3.6萬元拿下義烏一塊宅地，并創下該地土拍的新紀錄。

??某知名品牌房企負責人表示，“如今很多開發商投資的總原則是，哪里有銀行信貸額度，就去哪里。他們的核心訴求是，要首先力保現金流的安全，而非利潤。

??而一般品牌房企進入三四線后，銀行大多會為其預留貸款額度。而三四線這個戰場，對于房企來說，競爭更加激烈。除了碧桂園、恒大、中梁外，今年萬科、中海、保利、金茂等房地產企業也快速下沉周邊三四線搶地，導致競爭加劇，市場“內卷”。

??超20城舉起調控大棒

??據中房網不完全統計，今年以來，已有佛山、東莞、惠州、金華、義烏、溫州、嘉興、無錫、常州、湖州、南平、鎮江、南通、衢州、聊城等近20余個三四線城市先后加碼了房地產市場相關調控政策。此外，淄博、開封、珠海、柳州、黃山、淮南、永州、咸寧等城也進一步規范了企業誠信建設。

??8月24日，溫州迎來樓市新政。該市發布的《關于進一步加強商品住宅銷售管理的通知》規定，嚴格控制土地溢價率和樓面地價。在新房銷售方面，規定熱點樓盤必須采取公證機構主持的公開搖號方式；在二手房方面，要求對熱點住宅小區二手住房交易價格進行監測。

??同月，義烏也加強了房地產市場調控，進一步優化土地供應，加強商品住宅品質管控等。其中，在調整住宅限售方面，要求新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年后方可上市交易。

??此前，衢州這座房價逼近二線城市的四線“小山城”也再次升級了調控政策。新政從實行限購管理、擴大限售范圍、加強稅收調節、建立二手住房成交參考價格發布機制和規范二手住房房源信息發布五方面入手，進一步抑制房價過快上漲。

??值得注意的是，在房價“限漲”的大背景之下，最近岳陽住建局發布了“限跌令”。“限跌令”要求新建商品住房銷售價格備案以后，實際成交價格就不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。6個月后才能申請調整，否則將不能網簽。據國家統計局數據顯示，7月份岳陽新建商品住宅價格、二手住宅價格分別環降0.7%、0.6%，為70城中跌幅較多的城市。

??由此可見，一些三四線城市在大力發展房地產后，造成當地住房供應量過大，脫離了實際住房需求，導致去庫存壓力加大，進而引發樓盤大幅降價等營銷亂象。樓市調控強調要“穩”，房地產市場平穩健康的發展才是管理層最希望看到的結果。因此，“防大漲”和“防大跌”都是未來房地產的調控方向。

??在嚴躍進看來，今年持續的政策管控，已經使得房地產市場總體趨穩向好，炒作的現象少了很多。而溫州、義烏、衢州等城市進一步收緊調控政策，可以說是下半年一些重點三四線城市政策升級的導向，預計三四線城市后續相關調控城市數量將繼續增加。尤其是“三道紅線”后，部分房企為了規避拿地風險，紛紛到此類城市拿地，導致地塊競拍非常激烈，這都是后續調控所需積極關注的內容。同時，這些城市也需在土地供應等方面發力，以更好改善此類城市的供求關系，促進市場平穩健康發展。