??【熱點聚焦】

??近日，中國消費者協會發布《2021年第三季度全國消協組織受理投訴情況分析》。報告從“房屋質量，暗藏玄機不勝防”“價外加價，變相抬高售房價”“隱瞞夸大，違規誘導購房人”“花式違約，各種理由拒擔責”“房屋中介，魚龍混雜要小心”等五個方面總結歸納了消費者投訴的主要問題。

??報告指出，部分房地產領域經營者仍未擺脫賣方市場思維，仍在利用自身強勢地位，通過各種手段“壓榨”消費者以圖牟利。并就商品房行業提出了以下意見：第一，要堅持“房住不炒”，維護房地產市場健康發展與住房消費者合法權益；第二，房地產企業應當依法誠信經營，保質保量合格交付；第三，房屋中介機構應當加強管理，有效約束從業人員，切實履行應盡義務；第四，消費者購房要注意多看多問，加強自我保護。

??【熱點評析】

??規范整治房地產市場秩序任重道遠

??從過往歷史來看，房地產市場亂象被消費者詬病已久。伴隨著21世紀初我國城鎮化快速推進和人口發展紅利，我國房地產經歷了一段長達十幾年的野蠻生長。在此過程中，房屋的金融屬性不斷增強，逐漸成為家庭資產配置中不可或缺的投資品種，甚至成為家庭資產保值增值的主要渠道之一，住房市場消費狂熱。但房地產市場監管機制未能跟上發展步伐，開發商重高周轉高收益，輕產品品質，購房者投機投資行為增加，虛假宣傳、價外加價、房屋質量不達標等房地產市場亂象叢生。

??2016年12月，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，明確了房地產的第一功能是使用功能，促進房屋回歸居住屬性逐漸成為房地產調控的共識，房屋的金融屬性開始被剝離。近兩年來，隨著我國房地產調控長效機制的加快建立和“因城施策”指導下房地產調控的不斷深入，房地產市場迎來全面整頓。2021年7月23日，住建部、國家發改委等8部門聯合發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》提出，力爭用三年時間，實現房地產市場秩序明顯好轉，違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全等。據不完全統計，截至目前，已有二十余個省市層面直接出臺了整治房地產市場亂象的相關行動方案。整治房地產市場亂象，規范房地產市場秩序，已成為地方政府房地產調控常態化工作。

??行業大變局下，房企、房地產中介、消費者等行業參與者原有市場思維也應發生變化

??房地產行業大變局下，除政府強化房地產市場調控、規范整治房地產市場秩序外，房企、房地產中介、消費者等行業參與者也要轉變對行業的原有市場思維，并作出相應改變。

??于房企而言，要清晰認識到，“房住不炒”已成為我國一項長期“國策”，房地產市場的理性正在逐漸回歸，加之我國房地產市場規模已基本見頂，商品房不愁賣的時代已經過去。對此，一方面，房企要降低對規模的急切追求，避免盲目擴張，要注重效益規模并行甚至效益優于規模。另一方面，未來房企的競爭，必將回歸到產品、技術、服務、人才的競爭。其中，在產品方面，房企必須摒棄重高周轉高收益輕產品品質的觀念，要以市場為導向，強調供需匹配，強化產品的創新研發和產品線的打造，打造產品品牌價值等。

??于房地產中介而言，一方面，伴隨著房地產市場的熱潮逐漸減退，房地產中介行業也面臨較大收縮壓力。但從現實情況來看，房地產中介短期內還難以被取代。一是目前官方二手房交易平臺相對較少，二是現有的官方二手房交易平臺功能比較單一。以今年杭州二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能和上海開通的“手拉手交易網簽”服務為例，如果買賣雙方已商定好價格、無貸款需求且產權清晰，則可快速交易，但如果涉及住房貸款、產權調查等問題，則仍需房地產中介協助。房地產中介仍有其存在的必要性。另一方面，隨著房地產市場交易日趨規則化、公開化、透明化，房地產中介利用市場熱情粗放經營、利用信息不對稱吃紅利的發展模式已不可持續，房地產中介必須擺正位置，回歸服務本質，以誠信為本，強化專業化水平、服務質量和服務效率的提升，“房源”“客源”兩手抓，方可在新的市場環境下占據一席之地。

??于消費者而言，住房消費是最重要的消費之一，且由于住房的居住屬性和相對較高的交易金額，住房消費的合法權益能否得到有效保障，往往牽動著一個家庭甚至是幾個家庭。因此，消費者在購房時更應慎重。一方面，要樹立理性合理的買房觀，轉變“房價只漲不跌”的心理預期，減少“高杠桿購房”“啃老購房”“投資投機購房”等不合理購房。另一方面，要強化自主意識，加強自我保護。在購房時，要立足自身實際需求，形成自我判斷，避免被誘導誤導。要仔細查看房地產開發商、房地產中介的相關資質和企業信譽，詳細了解意向房源、項目配套、周邊規劃以及可能存在的不利因素等真實情況。尤其在當前房地產行業面臨大變局的背景下，要優先選擇經營狀況良好、市場信譽度高的央企、國企及大中型品牌房企。如若發生糾紛，要及時依法維權。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）